2020年的年报显示，中南建设（000961.SZ）完成了两件事情：
充分释放利润、降杠杆至安全范围。
这家黑马房企，从200亿元销售规模增长到2000亿元，仅仅用了五年时间，而后他们决心转变发展模式：
“未来更看重经营效率，看重经营质量”。
中南建设对管理层股权激励的考核条件中承诺，2018年起连续四年归母净利润，相较2017年的增长幅度不低于：240%、560%、1060%、1408%。
这是不可思议的增长幅度。
也就是说，中南建设2020年需要完成70亿元的归母净利润（归属上市公司股东净利润）。年报显示，中南建设实际完成70.8亿元，同比大幅增长70.2%。
净利润大幅增长，得益于中南建设高速增长带来的未结算收入、毛利率的保持、销售费用和管理费用的下降，以及联合营企业项目进入结算阶段。
净利润大幅增加，使得中南建设2020年度加权平均净资产收益率高达28.18%，同比增加6.6个百分点。
当然，对于中小股东来说，经营模式的转变还在于是否愿意分享利润。
中南建设2020年拟每股派发0.556元现金红利，预计共派发21.27亿元，占归母净利润的30.05%，分红占比首次突破30%。
如此一来，中南建设的股息回报率超过7.6%，在地产行业内名列前矛。
在“三条红线”融资新规面前，这样一家规模快速增长的房企，中小投资者更为担忧其高杠杆消化不良。
从年报来看，中南建设降杠杆很坚决，一个数据足以直观体现。
在2020年年中的时候，中南建设的有息负债为781.4亿元，到了年末的时候，有息负债数据仅仅微增至799亿元。
可见，2020年三季度出台的“三条红线”新规，加快了中南建设降杠杆步伐。
加上股东权益和货币资金的增加，中南建设2020年末的净负债率为97.3%。而在2017年最高峰时，中南建设的净负债率高达236.9%。
有息负债不仅仅是总量控制，还在于长短负债结构的改变，短期有息负债占总有息负债为29.25%，同比下降5个百分点，结构更加均衡。
“三条红线”中，中南建设已经达标两条，净负债率和现金短债比，另外一条扣除预收款项的资产负债率，受限于中南建设高额的合同负债暂未达标。
但合同负债是未结算的营业收入，为中南建设的未来业绩释放奠定了基础。
业绩会上，中南建设管理层承诺，希望在明年达标最后一道“红线”，主要措施是：
保持合理销售增速，未来复合增长率目标是10%，一方面降低预收款项，另一方面充分释放利润，增加股东权益；
增加少数股东权益，增加并表项目资本金；
针对性的调整资产负债表，在新增项目时动态监测资产负债，以随时做出调整。
无论是泰禾的2000亿元“魔咒”，还是金茂的业绩“暴雷”，都预示着2000亿元销售规模，是一家房企发展模式转变的关键节点。
规模增长、利润释放、控制负债，则可以成功实现从规模向质量转变，如果一味追求规模，同时管理水平掉档，在目前融资新规中，“暴雷”几乎无可避免。
中南建设给出的经验，用一组数据可以总结：
从2015年销售规模增长开始，到2020年为止，中南建设的销售规模增长了10倍，经营活动的现金流入增长了4倍，有息负债仅增长了2.5倍，融资活动的现金流入增长了2.7倍。
这是一个蕴涵着诸多信息的数据，简单来讲，那就是“野心需要匹配能力、克制有时比努力重要”。
资本市场对中南的降杠杆反应积极，年报发布的次日，中南股价翻红往上。
2020年末，评级机构穆迪将中南建设主体信用评级从B2正面上调至B1稳定；标准普尔将中南建设的长期发行人信用评级由B稳定上调至B+稳定。
目前来看，这是一个2000亿规模房企降杠杆的最佳样本。
