2月底，集中供地的消息传出，引发了业内好一阵热议。4月份开始，各地的集中供地正式拉开序幕，之前很多的争论，也渐渐有了答案。
比如，两集中供地政策与三道红线、银行贷款集中度共同组成房地产长效机制，是政府稳房价、稳预期、稳地价的重要举措，三道红线确实像紧箍咒一样，让房企从“冲规模”的疯狂中，快速走向理性，追求“高质量发展”。
那，集中供地到底能不能降地价？是不是赢家通吃？中小房企还能拿到地吗，应该怎么拿……
跟十几位参与了最近几轮集中土拍搏杀的房企老总，进行了交流，发现了以下7大真相。
地价不仅没降，还更高了
「土地“两集中”政策，原本是想要平抑高价地，现在看来，反而让土地价格进一步抬升，房价似乎也要跟着水涨船高」
这，是十几个老总一致的感慨。
4月至今，长春、重庆、无锡、广州、杭州、北京等地陆续开始首批集中供地。虽然各地的政策不尽相同，但有一点却是相同的：价格，并不便宜！
重庆的土拍堪称“疯狂”。由于不限地价，参战的开发商杀红了眼，首批出让的46宗地中有22宗成交溢价率超过50%，几乎每一宗优质地块都引来规模房企的激烈竞争，溢价率最高达到130%！
至于广州、杭州、无锡，虽然由于“限地价”，平均溢价率较低，但有竞自持。杭州首日供应的32宗宅地，30宗溢价率超过20%，几乎全部顶着30%的溢价率上限成交，其中24宗进入竞自持环节；无锡首批成交16宗地，仅1宗地未超过最高限价……加上竞自持，其可售楼面价一点都不低。
即便最波澜不惊的长春（集中供应共涉及51宗宅地，最终，成交38宗，流拍2宗，终止挂牌11宗），虽然此次集中出让的土地溢价率较2020年整体有所下调，但平均楼面价却上涨了20%！
▲来源：根据公开数据整理
沈阳出让的土地总体溢价率也较低，但不少地块也不便宜，主要是起始价高，加上配建基础设施/租赁住房，地价就更高了。
大房企也并不轻松
集中供地，对大房企有利。这是集中供地的消息传出之后，业内的共识。正式落地之后，目前看，中小房企确实只能围观，但也让人有了新疑问：到底多大才算大？
「本以为集中供地对大房企会友好一些，但并不是，上半年就这一次机会，大家只能被动应战，能参加的都尽量参加」
一TOP40房企的副总裁说：之前的预判还是偏乐观了，实际形势比我们想象的要严峻得多。我们之前在重庆拿的地，溢价率都不高，现在普遍溢价50%以上；之前拿的地楼面价也就六七千一平米，现在都飙到一万多了……如此，只有两个结果：要么，后续让房价往上涨一涨；要么，抢到地的这些房企亏损。
在他看来，某些城市土地集中出让刚结束就传出“退地”的传闻，即便是真的，也一点都不让人奇怪。
该老总进一步指出，集中供地之后，每个城市拿地的机会就三次，大家都铆足了劲，攒着钱准备抢筹——
一方面，好的地块大家都想拿，比如，杭州土拍前7成以上地块平均意向参拍房企数量均达到20家以上，导致热门地块溢价率飙升；
另一方面，这个城市拍完了，手里大量资金没地方去，只能去抢下一个城市的，而且，房企的恐慌是次第叠加的，第一次拍不到，第二次往往会更激进。
面对这种情况，该老总表示：我们的态度是，积极参与，谨慎抢夺。
不少房企则选择避开一二线城市集中供地的高峰期，选择在相对平静的二线或者三四线城市布局。
比如，碧桂园在广州首批集中土拍中，仅拿下1宗地，可见其对集中土拍保持谨慎。但据锋面News不完全统计，4月份后半个月，其在非热门城市拿下9宗土地，且基本以底价成交。
▲来源：锋面News
还有一些房企选择另辟战场，比如，4月26日，未参加广州集中出让的富力，拿下广州海珠赤沙旧改，改造范围内总建面达152.86万平方米；4月30日，合景拿下广州黄埔双沙社区旧改，项目建新范围内总建面约250万平方米。
测算太较真，你就拿不到地了
「集中供地前，招拍挂土地就很难赚钱了，现在集中出让的土地更是如此，基本当天拿地当天就要进场施工，否则很可能陷入亏损……」
一位TOP30房企的副总裁说。
另一位TOP50的投资总则说，「我们团队有个小姑娘，以前天天嚷嚷减肥，就是减不下来，4月份减了十多斤，我们笑称这也是公司的福利之一……」
为了杭州土拍，该房企提前2个月就做准备了，整个4月都在加班加点，将前期拿地阶段的成本测算精细到施图土阶段的标准，至于测算次数，更是早就数不清了。
不过，最终却发现，测算了一个寂寞。每家房企对市场的预期不一样，你根据自家的测算研判体系测出来的结果，对别家房企来说，可能毫无价值。
而且，正如陈赓大将那句著名的论断：再好的作战计划，枪声一响，作废一半。
「按照以往的拿地测算标准，这批地的利润都算不过来账，但是再不抢，就将失去北京市场」。
这样的声音基本代表了市场的主流看法。拿地已经成了一项重要的“政治任务”，特别是本土房企，拿地事关生死存亡。不赚钱就不赚钱，能带来一些流量销售，就能稳住公司的局面。
「很多地块的起始利润率就只有个位数了，但还是得抢，哪怕开发不赚钱，有销售流量至少团队人心不会乱，未来或许还能够赚个物业管理费，毕竟现在上市物业公司值钱，如果全部都按测算来，几乎就无地可以拿了」，一老总如此笑称。
愿意付高息，也未必能拿到钱
此前，很多房企打着轮流作战的算盘，目前看来行不通，因为大部分城市的供地时间是高度重合的。
一个城市一年只能玩3次，想布局，就要拼命多凑保证金，争取覆盖更多的地块，才能提高拿到地的概率。比如，如果报名参加广州土拍所有地块，保证金就将达到145亿元。
因此，土地市场还没火起来，融资已经先火了。
毕竟，像中海这样单打独斗，参与18宗宅地竞拍，随手就能掏出140亿元（按照20%的保证金比例测算的数据）的企业，着实没几个……
「最近这段时间，能操作前融的机构，业务火得一塌糊涂，绝大部分已经没有额度了」。一房企融资总说：最近都快忙疯了，工作时在想着找钱，吃饭时想着找钱，晚上做梦都在找钱！
海量资金需求下，融资成本自然水涨船高，不少前融的融资成本达到了15%以上。私人机构的融资更高，目前大多按日计息，单日计息成本高达0.15%！还不一定能拿到。与之对应的是，开发贷的利率也上涨了，原因是：没有额度。
对此，上述融资总说：感觉房企成了一个肉夹馍，前端融资成本高，拿地成本高，销售价格却是被限制住的……操盘的压力非常大，但也管不了那么多了，有钱先拿了再说，不然自己饭碗马上保不住。
国央企也不都是有钱任性
广州土拍中，越秀及其联合体拿下6宗地块；重庆土拍中，溢价率高达130%的地块由招商蛇口拿下……
土地“双集中”供应，国/央企背景房企的资金优势得到进一步放大。国企央企可以取得低于基准利率的信用贷款，甚至能设立自己的资金池，向其他民营房企提供融资服务，赚取息差。
但，也不是每一家国企都这么任性。
比如，北京的土拍中，就没有首创的影子，5月10日的土地集中出让，首创连报名都没有报。首创是北京市属国企，按道理不差钱，为何不参与？
据了解首创置业没参与的原因有二：
一是，目前首创置业在北京的项目有10多个，“补仓”的迫切性并不强烈，先看看别人是怎么玩的，后续视情况而定再出手；
二是，目前，首创置业在投资拓展上的策略是城市运营+一二级联动，并且已经落地了好几个项目，更容易拿到价格合适的地。
由此可见，即便是国央企也不是都拿着钱就死命往里冲。不知道，有没有民企对此进行反思。
调控工具还有很多，不能报侥幸心理
无锡首次集中供地，地块数量多，竞拍时间拉长，每块地都设置了与区域价值相符的最高限价，且规定严格，禁止参拍开发商多马甲拍地，触顶后或摇号，或竞租赁住房面积；
上海也禁止马甲。
广州除了竞自持外，48宗地中的46块还要求采用装配式建筑。
北京在热点地块上，设置的“竞争工具”更丰富：碰到地价上限转竞公共租赁住房面积，碰到公共租赁住房面积的上限，就转而竞高品质商品房建设方案，10日之内提交方案，10-15天内出结果。
「如果有必要，政府的工具箱里，还有更多武器可以拿出来，之前有些房企抱着侥幸心理，吃了大亏，我们对此十分警惕」
一TOP50房企老总坦言，这就像刀尖上的舞蹈，稍有闪失就可能万劫不复。其甚至直言不讳：没抢到地的肯定是输家，但抢到的是不是赢家，且看。
毕竟，土地集中出让的城市，大都对新房进行限价。利润薄，尚可以努努力。但面粉远贵过面包的怎么办？
想起电影《赌神》里的一段对话——
南大哥：看牌面是不准的，看了底牌才知道，玩牌要胆子大。
赌神：南大哥，我知道你胆子大，不过你输不起……算账啦！
2016年和2017年拿高价地的副作用，2018年和2019年才逐步显现出来，这一轮的底牌，也要一两年后才能揭晓。
刚需自住，最好尽早买
集中出让土地的初衷是平抑地价，进而防止房价过快上涨，保护刚需。然而，从目前的走向来看，怕是难了。
融资成本高，地价不便宜，利润薄如刀片，房企势必要加快销售和回款。
「全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪」的现象又会出现。
事实上，这一轮集中土拍后，有些城市因为土地溢价高、面粉贵过面包，当地不少在售楼盘已关闭售楼处。
「不要投机，但如果市刚需自住，又刚好身处这22城，还是尽早买吧」
