【课程背景】
2018年，全国已开业中大型商业地产项目约 5000 个。2019 年新开业项目近 1000 个。同时，经济增速明显放缓，消费需求不足。预计 2019 年国内市场供需失衡将达到近年来的峰值，商业地产将迎来最低潮的几年。
【课程收益】
站在资产管理的角度，从后置财务指标与前端业务指标联系，从资产估值方式拆解到核心业务指标分析，再从指标分析到实际营运具体策略、营企联动的营销推广实战方法、帮扶商户提升销售的解决方案，穿插大量案例，指导学员掌握制定经营策略、提升客流、收租、涨租等一系列精细化营运方法，有效解决“客流少”“收租难““空铺多”“涨租难”等核心营运痛点。
杜老师：
原万达商管区域公司总经理
职业经历如下：
杜老师拥有 26 年商业经验，10 年总经理经验、3 年区域总经理经验、2 年顾问和讲师经验。2017 年至今，杜老师专职商业地产咨询顾问和培训，内训和顾问企业包括：瑞安集团（新天地）、万科集团、银泰置业、港铁（深圳）、中国卫星通信集团、绿地、招商蛇口、杉杉、南国置业、青特置业、中建三局等公司。2011 年到 2016 年，历任万达商管集团广场总经理、区域公司总经理其中常州新北万达项目不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预期，被评为全国优秀项目。开业以来，新北万达广场成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014 年租赁决策到期招调实现租金增长 38.5%。
由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待 300 多位来自总部和全国各地的总经理；连续五年被评为全国优秀总经理；由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众，杜老师成为：万达学院商管核心岗位标准化课程体系讲师之一 2015 年；《万达集团商业地产系列丛书》编委之一 2014 年2007-2011 年，杜老师任职常州百货大楼总经理，使一家“年过半百”的老百货店涅槃新生，成为长三角地区闻名、全城年轻人购物首选的年轻潮流百货店，建面 3 万㎡，年销售 6 亿。
【课程对象】
涉足商业的房地产开发公司中高管；商业管理公司、资产管理公司中高管和一线骨干
【课程大纲】
一、底层逻辑
1、 我们的顾客是谁？
2、 顾客向我们购买什么产品？
3、 商管与资管有什么不同？
4、核心运营指标【重要】
5、管理公司组织架构在开业前与开业后有什么不同？
6、运营部门四大职能角色定位与责任界面
7、购物中心四大发展阶段
二、经营策略【作用：学会正确使用 SWOT 分析制定经营策略的方法】【重要】
经营策略是定位（战略）制定后的战术执行、资源配衬， 指导各部门统合增效。
1、大事记
2、SWOT 分析：【案例】
3、广场定位
三、经营分析与辅导--【重要】【作用：找到问题商户，以便及时预警，确保高出租率；
为招商储备争取时间；铺垫尽可能大的未来涨租空间】
1、 经营信息--6 大类经营信息
2、 基本分析法
（1） 发现问题的方法--MECE 原则
（2） 解决问题的办法--逻辑树纵横分析法
3、经营预警--盈利能力分析【作用：及时发现问题商户，实施经营预警】
（1）通用保本分析法
（2）服装品牌快速效益分析法
（3）餐饮品牌现金流分析法
4、经营辅导--销售能力分析和辅导【作用：通过销售分析和经营辅导，减少掉铺、提升
收租率；减轻招商压力，提高出租率】
（1）如何评价一家购物中心的整体销售能力？
（2）评价商户销售能力的指标
（3）诊断商户销售问题的方法--案例详解服装和餐饮业态销售分析和经营辅导办法。
（4）日周月销售分析侧重点
（5）辅导商户销售提升的方法
5、客流分析
（1）如何评价一家购物中心客流好不好？
（2）如何测算一家购物中心的客流预警值？
（3）如何评价一家购物中心的客流使用效率？
（4）如何判断冷区商户的租金合理性？
四、经营扶持【作用：对预警商户、特别需扶持商户的扶持办法】【重要】
1、 经营扶持品牌如何选定？
2、 经营扶持五大类
（1）多经扶持如何做？
（2）媒体推广如何做？
（3）营销活动如何做？
（4）补贴礼品如何做？
（5）租金减免如何做？
【案例详解各业态经营扶持有效方案】
五、营企联动【重要】
1、出手必达标，营企必联动--销售指标沟通落实方法；案例
2、三分靠创意，七分靠执行--活动执行销项表
3、PR 拉异业， SP 分人群--10 个案例
4、导购不知情，销售转化低--一落实、二复核、三检查、四落实
5、一个大活动，三封小情书--2 个案例
6、只做不复盘，成功是偶然--复盘总结工作模板
六、智慧运营
1、智慧运营 7+4
2、智慧运营预算投入
3、与收益相关的智慧运营系统软件设计思路【重要】
七、经营保障
第一部分：商业环境
1、经营环境
2、公共环境
3、商业环境
4、经营秩序
5、如何巡场？【重要】
6、经营服务
第二部分：物业品质--如何让保洁费“每一元钱都花出成果”？【重要】
1、物业品质优劣对比（案例呈现）
2、物业品质管控重点一：预算合理
3、物业品质管控重点二：招投标专业
4、物业品质管控重点三：合同执行监管严格
【Q&A】
