【课程背景】
随着限购、限贷、税收等方面的调控政策对住宅市场的持续施压，住宅开发商纷纷转战商业地产开发。不仅标杆企业结队进军商业地产开发领域，一些商业经营企业也纷纷参与商业地产开发。大量资金的进入，商业地产市场处于持续的上升通道，前景似乎一片光明。
商业项目的成功离不开投资分析。为了做到有的放矢,商业项目的前期工作需要做得深入而透彻,其主要内容是要进行深入的市场调研和分析,就项目未来可能出现的各种情况得出初步的研究结果,为将来项目的正式立项奠定可执行的基础。
商业地产项目投资分析主要包括对项目开发进程、模式的分析，并论证项目的可行性和投资收益。通过对商业地产宏观市场的发展、商业项目的开发模式、商业项目微观市场环境、项目的关键成功因子、项目SWOT分析和财务数据等的综合分析，寻求合理的建设方案和经营模式。
张老师：
拥有中国商业地产行业17年的一线项目操盘经验。2004年度-2014年度多次获中国商业地产最佳操盘手称号。目前依然带领商业地产运作团队操盘国内众多知名商业项目，不仅让合作伙伴都获得了丰厚的回报，更树立了许多中国商业地产经典操盘项目案例，也是国内屈指可数的理论+实战型商业地产一线操盘手，被合作伙伴称为“妙手神医”。张老师曾经发起和参与制定了商业地产细分领域的诸多行业标准，致力于推动中国商业地产的发展与繁荣，不断引领中国商业地产的创新与变革。同时为中国商业地产领域培养了大批中坚人才，为中国商业地产的进步与发展贡献了无可替代的力量，被业内人士称为中国商业地产行业的领军人物之一。张老师还是“商业地产十三参数分析法”创立者，“商业地产双操盘模式”开创者，撰写了《商业地产投资分析》，《商业房地产操盘实务》，《商业地产销售分级训练》等书籍，其专业性和可行性均得到行业的高度认可。
【课程对象】
商业地产开发公司、商业地产投资公司、地产投资公司、商业地产策划咨询公司、商业管理运营公司、商业地产规划设计公司、商业地产物业公司等等，各公司的董事长、商业项目高级决策人、高管、项目开发负责人、项目操盘人、商业地产策划人、商业运营管理高管等。
【课程大纲】
第一部分 投资分析篇
一、商业地产宏观技术参数
宏观政策、法规、金融及重大事件
地缘与人口关系
人口与经济关系
未来发展规划
宏观经济技术参数使用方法
二、商业地产项目市场调研
调研问卷的制作及使用方法
投资型客户调研
自营型客户调研
消费者问卷调研
三、建筑定位及建筑调整
项目规划方案
项目宗地分析
建筑定位调整
项目总平图
交通组织及动线处理
功能分区及功能设计
平面布局设计
四、商业房地产投资十三参数分析
市场时机性选择
行业、市场业态、建筑形式进程性
地段选择的重要性
项目规模效益
布局对商业的影响
项目的功能性及展示性
项目稳定性
（1）物业产权的稳定性
（2）手续的稳定性
（3）建筑物硬件的稳定性
人气带来财气
项目资源优势
竞争与兼容性
商圈分析的主要方法和步骤
宏观及商圈内的人口分析
人性-----唯一可塑、变化的参数
十三参数使用要点
五、商业地产投资技术分析方法
定量分析
定性分析
典型性商业分析
六、商业地产项目定价法则
成本定金法
市场比较法
收益倒推法
一铺一价表
价格制作案例
第二部分 实操攻略篇
七、商业地产投资运作模式
租赁模式
销售模式
组合模式
二级市场运作模式
八、商业地产运作节点控制
1、营销节点控制
（1）蓄水期节点控制
（2）开盘期节点控制
（3）开业期节点控制
（4）养市期节点控制
（5）市场运营期的节点控制
2、推广节点控制
（1）营销推广道具
（2）蓄水期推广要素
（3）开盘期推广要素
（4）开业期推广要素
（5）养市期推广要素
（6）正常运营期的商业推广
九、财务分析及风险控制
1、投入产出分析
2、盈亏平衡与返租
3、项目敏感性分析
4、商业项目风险控制
十、商业地产主流产品
1、购物中心及运营模式
2、社区底商的招商要点
3、专业市场及运营模式
4、商业街区的操作要点
5、地下商业的操作难点
6、兵营模式的操作要点
十一、互联网体验式商城
1、室内空间室外化
2、购物业态集合店化
3、服务业态体验化
4、运营管理互联网化
十二、经典案例讲析
1、沈阳五联商业广场
2、山东德州国际商贸城
3、山西大同海盛服饰商厦
4、北京3.3服装大厦
