【课程背景】
史上最严房地产调控政策执行到2015年，行业调整由局部蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二、三线城市相继进入调整状态。
2016年，房地产市场逐步进入成熟和理性的白银时代，那种房地产市场全面繁荣，开发商拿地就赚钱，房地产投资收益飙升的时代显然一去不复返。资源压力、资本压力、市场压力以及政策约束等成为房地产企业持续发展需要解决的最棘手问题。
未来，中国房地产市场将出现哪些新趋势？调控政策将出现哪些新特点？开发商应如何针对这些发展趋势转变战略眼光？又将如何进行投资战略调整，获得崭新的市场与机遇？
本课程特邀万科项目发展部高管、资深地产行业研究与投资专家，紧扣当前形势对2016年房地产大势进行研判，并对拿地策略进行针对性解读，为同行抓住机遇提供强有力的借鉴！
【课程收益】
1、了解房地产行业大势，明确发展方向
2、标杆学习-万科案例精讲
3、形成标准化的投资决策思路
陈老师：
任职机构：
90年代进入地产行业以来，只经历华远、万科两家房企，现任万科集团某区域项目发展部总经理。
专业特长：
十几年来，一直从事项目拓展业务，现在万科某区域负责行业研究、重点区域城市拓展、项目拓展与投资业务，对行业形势分析、土地价值研判、项目投资策划与决策体系、政府公关关系维护等均具有超强的实战经验。
授课风格：
全案例授课，乐于分享最新标杆案例与业内资讯，颇具大将风度的典型京式授课风格深得学员喜欢。
【课程对象】
1、房地产投资或者开发企业董事长、总经理等决策领导
2、房地产开发公司负责项目拓展的相关副总、总监、部门经理及骨干员工
【课程大纲】
一、大势研判
1.2013-2015中国房地产市场的回顾与分析
2.2016年房地产行业大势研判
二、万科项目拓展案例解析及借鉴
案例一：区域策略性进入研究报告
【借鉴价值】
通过此案例了解如何进入一个全新的区域拓展项目，进而掌握城市评价体系及技术标准。
【案例内容】
1.研究背景
2.研究目的
3.研究原则
4.研究内容：重点区域选择、重点区域研究
5.研究结论
案例二：《项目发展规划模型报告》
【借鉴价值】
如何通过企业运营发展状况决定项目投资策略。
【案例内容】
1.公司现状
2.主要问题及进取方向
3.发展目标设定
4.发展目标预评估模型
5.土地及市场分析
6.新项目方案
7.主要指标影响
案例三：某项目招拍挂成功案例解析
【借鉴价值】
如何通过精准的可研分析与产品差异化策略突出重围？
【案例内容】
北京乃至北方市场最大的一次投标，整个标的额30亿，最终中标价格大致是53亿，房地产前30。
强里知名企业和符合房地产开发央企的代表基本上都参加了。万科如何血拼突出重围的？一是靠对竞争对手的精确分析，二是靠产品的核心竞争力打动了政府。万科并不是报价最高的，但是最终获得成功。
案例四：某合作项目案例解析
【借鉴价值】
万科如何与其他企业进行项目拓展？
【案例内容】
万科与某央企超万亩的最新力作，双方是如何进行合作开发的？当下最热点的小城镇建设项目，集体用地的土地流转肯定是大家更关注的热点话题之一。
案例五：某二手地项目收购案例
【借鉴价值】
1.如何规避二手地项目中的风险？
2.怎样在规划条件受限最大化的地块中获得更大的利润空间？
三、项目投资方法及相关工具
1.投资目标的确认
1)根据规模增长目标设定土地储备目标货值
2)根据盈利增长设定土地储备目标
3)通过品牌战略设定土地储备目标
2.投资时机的选择
1)区域土地市场周期特点
土地供应周期
经济周期VS调控周期
2)不同阶段出现的不同机会
投资秘技：没有不好的时机，只有不合时宜的投资
高峰期：战略纵深
低迷期：回归核心
3)如何筛选评判一个新项目
区位：城市发展方向；产业规划；功能定位
交通：道路交通、轨道交通、公交系统
周边环境：四至；环境；景观资源；配套；红线外不利因素
4)规划条件：
用地性质：决定土地价值规模：规划腾挪余地，项目开发周期。
容积率&限高：直接影响产品品类。
形状：增加设计难度。
遮挡：有可能造成面积损失。
配建：对成本的影响。（教育、医疗、文娱，保障房）
其他：日照要求，户型要求，车位配比，绿化率等。
5)市场与客户分析
区域竞争格局：通过周边可比地价、房价分析，判断地价合理性
市场容量：分年研究市场，预测市场容量；分月研究市场，判断市场波动性
竞品分析：微观角度分析竞品，预测未来竞争风险，并为售价测算提供市场依据
产品线与客户：产品线选择后，需要深入访谈目标类型客户，掌握客户需求以准确定位产品
6)影响成本与费用
影响成本的因素：交地条件；补交地价标准；代征代建；配套要求；车位配比。
影响税费的因素：
影响资金利息的因素
地价支付付款节奏；开发周期；融资条件；预售款监管。
7)项目投资风险分析
市场风险、政策风险、规划风险、法律风险、税务风险、经营管理风险
四、土地获取方式
1.公开市场招拍挂
2.二手地：在建工程转让；收购项目公司；土地作价入股
3.其他：协议出让；定向出让(策略招拍挂)；一二级联动；与其他公司合作项目
五、城市评价体系及技术标准
六、项目评价体系及技术标准
七、投资决策流程
