【课程收益】
1、了解标杆地产企业在土地获取上的认知，通过关键要素分析、拿地管理方式、原则的学习，审视自身企业在拿地过程中存在的问题
2、掌握从不同角度选择土地时的注意事项，对土地价值做到准确的判断
3、学习借鉴标杆企业对土地的跟踪方法及反馈机制，掌握八项土地跟踪阶段的实战运用工具
4、学习如何构建适合房地产企业的报建流程和体系
5、学习如何搭建和维护开发建设中的公共关系平台
6、实用公共关系的维护、人脉利用、公关危机等技巧学习
谯老师：
房地产项目前期领域资深从业人士，曾任职于某大型上市地产集团西南区域拓展总监、广州合生创展集团及重庆龙湖地产发展有限公司。
经历多个项目的投资拿地、全程报建、拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独特的理论和实践经验。
专业特长：房地产投资领域资深专家，在大型房地产集团的投资领域工作超过12年，经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、200多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入，公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作，为企业达到事前控制投资风险的目的。同时从经济的角度来分析项目的经济合理性、建筑方案的安全合理性以及项目的可持续发展问题；从管理的角度来组合项目的成本控制目录、优化项目内部的管理链条、协调 。
发表论文：《未来中小城市建设的方向和模式》、《北京大规模居住社区营建模式研究》、《房贷证券化模式研究》等，深得从业人士的好评。
【课程对象】
地产公司董事长、总经理、副总经理、投资/前期、营销策划等相关专业端口的伙伴
【课程大纲】
一、当前房地产行业投资环境剖析
1、目前国内房地产行业的投资整体形势和政策导向
2、 一二线城市的投资机会
3、三四线中小城市发展空间和敏感点
4、未来国内房地产的战略定位和拿地方向
案例：标杆房地产企业的投资策略对比
二、房地产企业土地获取的认知
1、投资拿地的几大关键要素
2、房地产的投资拿地管理方式
3、投资拿地在项目全程开发中的地位和作用
4、投资拿地的原则
三、标杆房地产企业对土地的精细化选择研究
1、土地的核心价值判断
（1）原生价值
（2）原创价值
（3）延伸价值
2、从城市及区域发展的角度
3、从两个规划的角度
4、从技术经济指标的角度
5、从政府系统的要求
案例： 标杆地产在土地选择的标准和案例
四、几种典型前期拿地博弈模式
1、城市运营开发模式
案例：天津项目案例
2、大型居住区模式
案例：江城案例
3、刚需和改需项目的投资模式
案例：龙湖项目案例
4、一二级联动模式
案例：中企案例
4、公租房、廉租房的投资模式
5、稀缺资源项目的投资模式
案例：恒大案例
6、城市综合体模式
案例：万达项目案例
五、当前标杆企业的拿地策略
1、前期土地谈判阶段性策略分析
案例：八大勾地模式
2、挂牌条件的设置
案例：标杆地产项目条件设置
3、不同类型的企业的拿地策划
案例：挂牌策略及协议条款分解
4、标杆企业成功或失败的土地协议分析
案例： 股权转让协议书、西岸项目拆迁安置协议
5、典型的土地合同剖析
案例：拆迁安置协议、土地整治协议等
六、标杆房地产企业对土地的跟踪和反馈
1、土地跟踪的步骤流程图
2、土地投资跟踪阶段的策略
3、土地持续跟踪阶段的实战运用工具
（1）前期市场调查报告
（2）土地项目建议书
（3）土地投资测算静态和动态模板
（4）项目定位报告
（5）区域土地土地深度和竞争分析报告
（6）投资分析报告书
（7）目标地块重点跟踪表
（8）季度区域土地市场分析
案例：浙江地块土地价值的研判报告
七、房地产项目报批报建理念、特点及全程节点
1、房企决策层对报批报建工作的理念
2、报批工作对内部其他部门的有力支撑
3、大多数房企内部报建体系的组织架构
4、报建工作的特殊性表现和特点
5、报批报建全流程关键节点图剖析（案例）
八、房地产项目开发各阶段的报建节点、策略及案例
1、土地获取前后的报建
（1）城市和农村土地的用（征）地程序和补偿标准（如：分期征地、出让时序、优惠政策的策划与获取等）
（2）一二级联动企业的指标、底价核准、土地溢价部分的处理
（3) 纯二级开发企业的前期报建博弈点。(如合同条款设置、付款周期、建筑物拆除、快速办理土地证等）
案例：某大型集团前期办理国土证障碍诊断
2、报批报建主线条--规划、建设、销售及验收确权环节的关键节点及策略
在总体规划方案和单体阶段的审批要求和报批流程、关键点
A.消防、环保、人防、园林的参与审批要点
B.项目特殊性审批：如外立面、超高层抗震设防、临时占道售楼部、夜景照明等
成果：方案审批意见书分析
案例：用地规划许可证与国土证比较分析
在前期方案阶段的几种典型总图模式研究及设计前置控制点
在初步设计的审批要求和报建流程、关键点
成果：初步审查合格意见书
备案机构在施工图阶段的审批要求和关键点
成果：施工图审查合格意见书
案例：工程规划许可证资料准备、报建流程及博弈策略
工程建设环节的报建点
A. 工程施工的节点梳理
B. 安全监督报建的部门、流程
C. 质量监督报建的部门、流程
D. 防雷办的报建
E. 白蚁防治的报批
F. 建筑节能审查规定研究
G．工程建设勘测检测的报建敏感点
案例：工程施工许可证资料、通用流程及办理技巧
工程招投标阶段的报建
工程招投标步骤及流程
工程造价的核准
销售环节的期房、现房不同的报建
A.报建重点：物业管理条约、预测面积、楼盘建盘备案、预售合同、产权登记
B.与测量机构、房屋管理局、银行、媒体等的博弈侧重点
案例：预售许可证的办理流程及注意点
（7）后续工程验收确权环节的报建关键节点
影响工程验收的因素
工程竣工验收的程序
规划、消防、人防、绿化、防雷等的验收步骤及侧重点
配套部分验收重点分析：如排水、综合管网、燃气、通邮、教育、供电、供热、道路等
竣工备案证的取得
案例：某项目规划验收通不过处理策略
(8)市政部门的报建策略和技巧
A.临水、正式用水的报建
B.临电、正式用电的报建技巧
C.如何推进大市政道路建设的报建
D.通信、网络、燃气等专业部门的报建策略
九、开发报建过程中的几个报建难点及案例分享
（1）用地环节的瑕疵处理
案例：华庭项目博弈策略详解
（2）方案设计环节设计失误的案例
案例：小院洋房项目的弥补措施
（3）验线不通过处理
案例：某品牌企业的处理策略
销售环节的媒体报批与公关
案例：成都、无锡项目媒体关系维护
（5）竣工验收环节超容积率指标的处理
案例：某项目补交费用博弈
（6）房地产开发代建项目报建
小结：龙湖地产报建敏感点
十、房企如何科学的设置报建节点、考核及细节把控
（1）快周转项目如何设置报建节点
（2）溢价型项目如何设置报建节点
小结：开发主线条大节点表格分析
(3)如何构建恰当的报建模式建议
A.不同部门分阶段报建
B.由一个部门对外报建
C.报建团队和专业组相结合的模式
D.外部报建力量的介入
(4)当前不同房地产企业对开发报建的考核奖罚制度对比分析
案例：标杆地产体系报建体系的制度考核与节点考核
（5)实际工作中的细节把控
A.报批报建规费的计算与返还
B.工作台帐的建立
C.对外沟通函件的分类与管理
D.高效的报建会议如何组织和考核
E.不同报建工作界面的搭接和分隔
十一、房地产企业报批报建人员选择和素质能力模型
1.如何遴选和培养报建人员
2.进度控制能力
3.专业知识能力
4.统筹与协作能力
5.人脉资源构建与维护
6.沟通与公关技巧
