【课程背景】
近年来，城市更新一直是房地产市场的热词，相关政策的密集出台也显示出国家对于“城市更新行动”的高度关注和积极引导。8月31日，住房和城乡建设部发布63号文件，明确了城市更新的四条红线——拆改比、拆建比、就地安置率和房租年度增长率，去房地产化信号明显。城市产业结构调整和街区业态结构调整成为城市更新的核心，通过可持续的运营达到改造与运营两个阶段整体财务的平衡是根本。3月19-20日，我们将在上海举办主题为“城市更新招商运营心法与资产价值提升”的实战研讨会，围绕产业结构调整X产业落位x招商运营X资产升值，进行深度的案例分析。
开设本次课程，我们旨在通过每位老师的分享，寻找一些解决方案，解决项目各个阶段面临的现实问题，不仅是项目的“How”,更有“Why” 
1.政府关系处理，成立合资公司？混改？承租？
2.街区产权结构复杂，如何协调？
3.园区龙头企业是招商还是造商？
4.面对城市更新四条红线，如何进行合理的财务测算？
5.如何精准定位项目客群，To B or To C？
6.如何更精准估算设计改造费用，避免投资陷阱？
7.城市更新投融资模式有哪些？
8.从资产角度去看，远离北上广深等一线城市，在三四线城市做创意产业园类项目有没有机会？
【金牌讲师】
PART1
世界经济重构，国内经济双循环大背景下，城市产业结构调整趋势、企业对策
夏老师：
上海产业转型发展研究院首席研究员
上海市文化创意产业促进会副会长
曾任上海市政府办公厅综合处副处级秘书、副处长;上海市经委综合规划室主任、工业区管理处处长、副巡视员兼综合规划室主任;中共上海市宝山区委常委、区政府党组副书记、副区长;兼任上海市吴淞工业区转型发展领导小组办公室常务副主任等职。
曾主持编制上海工业“十五”“十一五”发展规划以及相关行业发展规划;主持编写出版《世界服务业发展动态》《上海创意产业的探索与实践》《重塑——上海产业转型与城市更新案例》等;
直接参与了“八号桥”“田子坊”“M50”等一批创意园区的建设，在市经委工作期间具体指导全市建成挂牌了75个“上海创意产业集聚区”，推动上海创意产业发、展走在全国前例等。
分享主题：新发展阶段城市更新有哪些新情况、新趋势和新对策
◆从产业兴起、产业发展到产业转型，城市空间的现状和问题，城市发展的方向是如何转变的？
◆产业发展新特点，何为产业转型？产业转型的瓶颈及创新解决方案
◆不同区位城市的面临的产业机会都有哪些？
◆对于企业来说，城市更新的新对策都有哪些？
PART2
新兴产业赋能老厂房旧改
倪老师
金地威新启客公司总经理
上海工业设计协会会长
启客公司(“8号桥”品牌）创始团队成员,负责金地商置旗下城市有机更新业务
逾20年行业经验，曾任职于香港瑞安集团、新加坡传慎集团、香港崇邦地产。曾参与上海新天地、外滩三号、大宁国际等上海标志性城市更新与综合商业体项目的工作。
3.2002启客创立时任公司财务总监,2006年起任8号桥项目总经理及公司运营副总裁，2016年起任启客总经理,开始全面负责城市有机更新产品的整体开发及营运。
分享主题：以三邻桥为例，体育文化产业聚集园区与消费街区打造
◆什么是城市有机更新？城市有机更新项目的操盘要点？
◆作为上海第一个体育文化园区，从前期产业定位到招商落位，我们是怎么做的？
◆从招商到运营，如何帮助园区企业顺利度过培养期
三邻桥位于上海宝山、虹口、杨浦三区的交界处，这里是曾经的日硝保温瓶胆厂，至今已有二十多年历史。2017年，在宝山区、高境镇的支持下，启客威新（原上海8号桥创意园区团队）开始打造这个已经关闭多年的老厂房。目前，三邻桥已经成为上海体育文化产业的标杆项目，园区内包含篮球、足球、游泳、健身等大众体育运动，还引入了攀岩、潜水、跑酷、搏击、高尔夫、滑板、青少儿体适能等创新业态，形成了体育娱乐、体育教育、体育研发等全方位的体育文化业态。此外，园区特别设计了林荫大道、跑道、多功能厅和户外广场等公共区域，工作、生活与健康在这里得以完美融合。
田老师
重庆招商九龙意库项目总监/金山意库艺术总监
重庆市版权协会园区发展专委会主任
田锦励老师在金山意库服务多年,拥有全面的文创园区项目开发操盘经验，运营管理经验。
亲自完成了金山意库包括龙头商家在内多家企业的引进，深度参与两江国际艺术轴项目，完成了重庆艺术大市场线下中心的落地
在文创园区特色化招商战略、品牌建设、运营管理、艺术管理、公共艺术、政府关系维护等方面都有丰富经验。
分享主题：艺术与产业园，文创园区从规划定位到招商运营
◆城市更新文创园区项目从可研、定位、设计、改造、招商、运营各节点操盘要点分析
◆文创园区招商or造商路径和打法
◆从培育期到成熟期，文创园区的品牌建设应该怎么做
◆特色化运营助力文创园区快速提升市场声量
代表项目：三邻桥体育文化园
项目由重庆两江新区和央招商蛇口联合打造。项目参照招商蛇口的深圳“南海意库”模式，引入上海红坊文化优秀资源，打造的一个集文化艺术、创意设计、观光休闲及其配套设施，与公共服务为主的文化创意产业园区。金山意库的建设不仅打破了市民对传统文创园的观念，更将“社区”概念引入到园区运营，采取街区式规划布局形成主题文化展示内容及文化IP活动。
代表项目：九龙意库
九龙意库由重庆市九龙坡区与招商蛇口联合打造，是继金山意库之后，在重庆落地的第二个意库品牌项目。项目占地逾1.5万方，建筑面积逾3.8万方，总投资额逾1.7亿元。九龙意库是以城市微更新、社区营造为主要发展方向的文创园。打造“集开放、生态、融合、美好于一体的商业与文创共生的城市美好生活高地”。在这里将文创赋能社区商业，塑造全新现代生活方式，将文创融入现代生活，赋予城市恒久的生命力。
赵老师
金网络怡成资产管理(北京)有限公司董事总经理
怡城新时代(北京)商业管理有限公司董事总经理
知名专业的城市更新特别是文创产业园运营方面的专家，知学核心导师。
2014年从房地产豪宅营销管理工作转战文创园运营管理,负责首创郎园vintage项目，建立起大运营体系，对文创园招商运营有独到见解和敏锐的前瞻性判断力
2018年开始，长期负责郎园vintage、郎园park、郎园station、北京国际饭店、国家网球中心等项目的策划顾问、招商、物业、运营管理等核心环节的管理工作。
分享主题：城市更新 运营huanxin
◆50+活跃社群，每年400场线下活动，郎园Vintage是如何做社群运营的？
◆10年运营经验，从全案策划到定制运营，有哪些关键要点？
◆从郎园Vintage→郎园Park→郎园Station，如何通过G端产业导向结合C端客户需求，行成B端产业定位？
◆面对产业新业态及消费新赛道，产商旅融合城市更新项目应该怎么做？
代表项目：首创·郎园Vintage
郎园Vintage位于国家文化产业创新实验区的龙头区域，地理位置得天独厚，是北京CBD最核心区域仅存的、利用旧工业遗址改造的低密度文创园，定位为“CBD的世外桃源”。园区前身为北京万东医疗设备厂，占地面积2.3万平方米，于2010年底正式改造完成并开园以来，历经12年多时光淬炼与深度运营，先后服务和孵化过凤凰网、一点资讯、腾讯影业、罗辑思维、穷游网、果壳网等近百家企业，是首批认定的“北京市文化创意产业园区”之一。
代表项目：首创·郎园Park
郎园Park前身为石景山博古艺苑工艺品市场，地处八宝山地铁站上盖，建筑面积约3万平方米，自2018年接手以来，创造了“当年腾退、当年改造、当年运营”的业内奇迹，快速实现了老旧市场的高品质转型，是北京疏解整治促提升的标杆项目。郎园Park着眼于惠民文化生活消费升级和为京西提供优质的公共文化服务，被誉为“北京市级文创产业园区”、“石景山文化标杆项目”。
代表项目：首创·郎园Station
郎园Station前身为北京纺织仓库，位于朝阳区东坝乡，项目占地约13.5万平米，拥有30栋老库房建筑及2.23公里产权铁路专用线，库内建筑宽敞高大，工业遗产底韵十足。郎园Station定位为“7x24H一站式国际潮流文化消费小镇”，是北京市朝阳区十四五规划重点项目、北京市首个“新消费品牌孵化基地”授牌项目，聚焦于服务首都国际文化交往功能，将成为继CBD、三里屯之后，朝阳区政府重点打造的第三个国际化商圈。
柳老师
广东天伦成长空间运营管理有限公司集团副总经理
拥有10多年从事房地产开发营销、园区运营管理的工作经验，目前负责轻资产板块拓展业务的管理工作。已成功运营管理佛山创意产业园、九鼎国际城、一五零六创意城(南风古灶景区）等园区和综合体项目，涵盖项目前中后期全程管理，总体量超70万m。
lCCIM国际注册商业地产投资师。
分享主题：如何让旧厂房人流从2000变为40000
◆产品IP的研发与招商运营
◆如何为项目进行把脉和定位
◆经营有形资产VS无形资产
代表项目：佛山创意产业园
项目成立于2007年3月29日，由六个旧工厂组成，建筑面积25万平方米。经过15年努力，现已成为全国知名的创意产业园区，其改造案例入选2010年上海世博会。15年来先后举办了2000多场大型活动、接待海内外及各级政府领导、学者、商界考察团2000多批次，国内外媒体报道5000多次，并先后获得“2021首批国家级夜间文旅消费集聚区”“2020中国游客最喜爱十大夜市”“省级首批示范步街”“国家级科技企业孵化器“”国家级众创空间”“3A旅游景区”等60多项称号。历15年将六间旧厂房整合、改造、运营成为集创业和狂欢一体的街区化园区，形成一种可复制的运营模式。已形成了完整的、系统的、有生命力的现代服务业产业链，良性循环。接下来将加快有意思的服务业产业孵化器建设，做全国首个服务业产业孵化园区, 未来规划升级为国家级特色小镇“佛山•三创小镇”。
PART3 
街区业态结构调整赋能城市更新
薛老师
原广州万科总设计师
原广州恩宁路永庆坊项目负责人
任职于多家知名房地产公司总设计师及项目负责人，研究广州、深圳建筑存量建筑改造、更新项目等项目实施。
在恩宁路项目改造中，与政府沟通协调确定改造实施路线，测绘恩宁路现状建筑,结合历史文化背景，打造出具有广州特色的永庆坊。
丰富的街区改造项目实战经验
分享主题：恩宁路永庆坊微改焕新实践
◆从经营测算角度分析街区改造更新项目是否可行
◆项目落地过程中的政府关系管理与谈判技巧
◆街区微改造的整体设计思路、历史风貌街区打造与街区景观整体规划
◆项目招商业态落位及调改思路
代表项目：永庆坊
旧城更新的“微改造”样本。永庆坊占地面积8000平方米，更新建筑面积7003.4平方米，可经营面积6008.9平方米，已成为游客打卡的“网红”新地标，2019年高峰时，工作日平均吸引游客约3000人次，周末达5000人次。永庆坊在机制层面采取“政府主导，企业承办，居民参与”的模式推进；在形象层面保留历史文化记忆，保留社区原有肌理；在功能层面将旧社区注入新活力，丰富空间内容，在旧社区的基础上增加更多的公共活动空间，更新业态，吸引人群聚集，提升社区活力。
PART4
城市更新资产管理
辛老师
稳盛投资战略投资部总经理
中国房地产投资并购和资本市场行业拥有超过16年的职业经验
专长于房地产投资并购和资产管理、房地产私募股权基金及资本市场相关金融产品的设计组合、发起设立及管理退出等
稳盛投资团队早在2006年开启国内房地产金融业务的探索，2008年与国际知名的UBS合作设立的美元基金是国内第一支标准化房地产私募基金。公司于2010年开始拓展人民币基金业务，至今已成为中国房地产基金的领导者。
分享主题：不动产投融资策略及城市更新应用解析
◆从投资并购角度看城市更新的挑战与机遇
◆持有型物业的投资收益逻辑
◆投资回报与风险控制的合理配比
◆资本市场的投资偏好、主要类型和特点（收益率、回报要求、投资期限、杠杆率等等）
◆房地产不同类型的金融产品及案例解析（类REITs、REITs、CMBS等）
◆城市更新项目资金来源
◆目前市场上相对成熟的资产证券化案例解析
PART5
深度互动 学员共创 围炉夜话
如果有一晚上的时间，希望你可以把它放在这里，高效组织、趣味话题、延展讨论、项目复盘，也许你会收获
◆一个同频的圈子
◆不设防的同行交流
◆一个思路的启发、认知的打开、甚至是一个更优化的方案
李老师
成都正行致远总经理管理合伙人
深耕华西区域城市存量更新领域多年，在方案顾问、资产服务、土地服务三大服务领域具备丰富经验。
擅长从前期策规一体化方案，到资产投资收并购，再到商业资源整合落地，具备丰富行业经验。
服务天府锦城八街九坊十景及公园城市营造部分典型项目。
