【课程序言】
中国商业地产进入了内卷时代。发展是第一要务、创新是第一动力、人才是第一资源，已成为商业地产开发企业与机构的战略共识。商业地产的竞争就是人才的竞争，特别是高级管理人才和高级专业技术人才（SENIOR MANAGEMENT TALENTS AND TECHNICIANS简称SMTT）的竞争。企业或项目的人才数量、质量、结构和作用的发挥，直接关系到整个企业和项目的兴盛与衰亡。“用人者”尊重人才、重视人才，就是基于人才具有的“重大效用”。根据行业人才短缺与需求之现状，推出了“商业地产SMTT系列培训”。本次课程属于该系列培训计划之一。
商业地产项目运营更是内卷无比。无论是购物中心、社区商业、街区商业、非标商业还是文旅商业，都面临着前所未有的运营之难；无论是大体量商业还是小面积商业，都在经历着互相攀比、互相挤压、互相抢客的竞争之中。商业地产项目运营的“压力山大”与“死易活难”成为不可避免。要生存，先把泪擦干；走过去，前面是个天；从来成功做大事，九苦一分甜；说上一句操盘难，难在商业运营间。作为商业地产项目的操盘手或者项目总，努力寻求困境中的商业地产项目运营突围之道乃当务之急，这也是本次培训的主要方向和目的。
本次课程独家研发，属于商业地产项目运营突围专业提升系统培训，其授课方式将采取实操经验与典型案例互动结合模式，并从商业需求与铺位划分、指标体系与经营分析、指标管控与运营突围、物业能耗与风险管控等多维度进行分享与传授，使学员能很快了解商业地产不同类别项目运营管控经营之道，以及运营管控的工作思路和执行方向。授课内容请参看授课大纲，并仔细阅读大纲中的学习要点，以求实现“只有专业强，才有话语权”的职业目的，并用自己的专业智慧为企业创造新价值。本次培训属于“纯干货、重执行、能落地”的专业专项学习体系。
【课程对象】
本次课程属于“商业地产SMTT系列培训”计划之运营管控部分。适合购物中心、社区商业、街区商业、非标商业、文旅商业等商业地产开发企业和商管公司的运营总、项目总、商管总、招商总、营销总、企划总、成本总、采购总、工程总、物业总等管理人员，以及全产业链上为商业地产项目提供运营服务的企业与机构等相关管理人员。
【金牌讲师】
朱老师：朱老师是GMD国际设计联合创始人，曾任职于加拿大ZPA/ROGGEO建筑师事务所与中国建筑科学研究院。专注于商业建筑与商业空间设计20年，先后担任规划设计的项目主要包括北京王府井东方广场购物中心、石家庄勒泰广场、福建万达广场、浙江银泰城购物中心、唐山勒泰远洋城、中粮集团西安大悦城、北京方庄时代LIFE生活MALL、北京五棵松西点生活MALL、安徽合肥加侨广场购物中心、安徽淮南金地环球港购物中心等，也是商业项目设计中最先提出并实践最后一公里社区MALL的商业空间设计理论的创新者，提出“文化/艺术作为商业引擎带动商业设计理论”等，成功打造西安大悦城勿空主题美食街区，并成功打造多个海外商业地产设计作品，参加欧洲维也纳青年建筑师论坛并提出“设计创造价值”理论，受北京市政府邀请打造中国首个“新社区，新生活“中心，聘为北京市昌平区城市更新社会设计大赛专家评委。
王老师：从事商业地产开发的招商运营、资产管理与零售经营管理工作20余年。目前属于商业地产项目开发、定位招商、运营管理与资产管理的一线操盘手。现任某商业地产投资有限公司总经理，主要从事商业地产项目专业招商执行管控与资产管理，拥有在商业地产发展过程中各代表时期内代表性企业和购物中心、社区商业、商业街、非标商业、文旅商业等项目的实际运作经验，具备系统全面的二、三、四线城市商业地产操作的整盘定位与招商以及资产管理的操作经验，特别是在项目招商前期的市场调研、精准定位、动线研判、品牌落位、铺位划分、招商调改以及资产管理等方面有自己独特的经验和见解。曾负责中南城购物中心鸿儒国际文化广场等数十个项目的规划定位、租售运作、招商运营及资产管理等具体操盘工作。
丁老师：商业地产项目运营与企划一线资深实战操盘手。20年来，一直供职于中国商业地产行业名企。曾任职于宝龙集团、恒大地产、锦艺集团、瀚海大观地产、华景川集团等全国知名的商业地产集团公司的商业高管，担任企划总监、副总、总经理等职务，参与或牵头操盘多个10万㎡以上体量的项目。操作项目类型主要包括商业综合体、商业街、专业市场等。亲自操盘的案例主要有郑州宝龙城市广场、郑州中原锦艺城购物中心、恒大地产河南分公司系列楼盘、郑州瀚海?北金、郑州瀚海?大观国贸、郑州瀚海?璞丽中心、郑州瀚海?海尚、自贡川南皮革城、杭州蜗牛广场、杭州云翠天和城等。其职业操守和专业经验深受学员们的推崇和受益。
王老师：某综合开发地产所属物管公司负责人。先后在苏州锦华苑建设发展管理有限公司、苏州工业园区万杨物业管理有限公司、苏州工业园区新工产业管理服务有限公司、苏州工业园区建屋发展集团有限公司所属公司、宁波雅戈尔集团所属宁波建国物业管理有限公司苏州分公司、招商局物业管理有限公司苏州分公司、苏州和乔物业服务有限公司张家港分公司、香港新鸿基地产附属上海启胜物业管理服务有限公司苏州分公司等担任所属公司物管要职。王老师已通过美国国际设施管理协会颁发的国际注册设施管理师、美国房地产管理协会颁发的国际注册资产管理师、全国物业管理企业经理岗位、苏州市住宅区物业服务项目经理（一级）、上海企划咨询公司 ISO9000 内部质量审核员等资格认证。
【课程大纲】
第一模块 商业需求与铺位划分
第一部分 | 规划理念
1、规划思路
（1）商业场所的理性判断和专业选择
（2）商场对生活方式的改变与引导力
（3）商业项目的优劣势的保留与取舍
（4）吸客场所的营造和专业设计思路
（5）城市区域大数据与规划设计关系
2、设计更新
（1）项目的硬伤及解决方案
（2）建筑景观设计与外部动线关系
（3）项目周边道路的等级和宽度
（4）未来的车流和人流量
（5）商业主次入口的设置
（6）景观广场与商业建筑关系
（7）停车场的形式及调整与打造
第二部分 | 商业需求
1、商业需求
（1）建筑特色需求
（2）使用功能需求
（3）成本控制需求
（4）环保节能需求
2、商业价值
（1）以人为本
（2）效益兼顾
（3）突出文化
（4）内外兼顾
3、吸客技巧
（1）与周围环境的协调
（2）反应商家经营理念
（3）出入口的醒目合理
（4）立面标志与广告位
第三部分 | 铺位划分
1、铺位划分性价比
（1）业态定位决定分割标准
（2）铺位分割三要素
（3）门楣高度及柜位线划分
（4）得铺率提高策略
（5）死角铺位处理
（6）铺位分割销售与经营矛盾
（7）商铺分割销售与返租期问题
（8）柱距与单元面宽关系
（9）铺位划分原则
2、商铺分割专业事项
（1）近深与开间比例
（2）主通道与次通道
（3）人流导向
（4）死角处理
（5）卫生间、通道宽度、公共休闲地带
（6）消费习惯、消费者心理、人流走向习惯
（7）柱网处理
（8）消防要求
（9）商铺分割专业思路
第四部分 | 动线规划
1、规划原则
（1）动线定义
（2）商业动线三个条件
（3）商业动线规划
（4）商业动线设计原则
（5）商业动线设计技巧
（6）平面动线与垂直动线设计
2、空间更新
（1）商业空间舒适感
（2）内部空间的爆点
（3）艺术融入商业
（4）设计与招商运营
第二模块 指标体系与经营分析
第一部分| 老板视角
1、业主目标
财务目标
物业目标
周期目标
其他目标
2、项目生命周期
3、四个关键点
开业点
盈亏平衡点
收入峰值点
衰退点
4、周期任务
开发期
培育期
成长期
成熟期
衰退期
5、资产定价
6、投资回报率确定
7、投资回报曲线确定与运营任务
8、运营指标体系建立
第二部分 | 指标体系
1、收入指标
（1）潜在租金收入
（2）租约亏损与租金折扣
（3）空置损失与出租率
（4）欠租损失与收缴率
（5）营业收入与实际租金
（6）物业费收入
（7）其他收入
（8）经营性净收入
2、费用指标
（1）费用预算
（2）费效比
3、客流指标
4、销售指标
（1）租售比
（2）盈亏平衡点
（3）销售坪效
（4）销售达成率
5、贡献度指标
（1）销售贡献度
（2）租金贡献度
6、服务指标
（1）租户满意度
（2）顾客满意度
第三部分 | 运营体系
1、制定商管公司发展战略（3-5年）
2、人力资源规划
3、财务管理规划
4、业务管理规划
第四部分 | 经营分析
1、经营分析本质
2、经营分析报告
（1）预算达成分析
（2）经营情况分析
（3）招商工作完成
（4）企划活动执行
（5）团队建设工作
（6）重大突发事件
（7）总部协调事宜
（8）下月重点工作
3、年度招调计划
（1）年度经营情况分析
（2）年度招商工作分析
（3）下年重点工作安排
（4）下年经营业绩预估
第三模块 指标管控与运营突围
第一部分 | 指标管控
1、数据参考
2、示例模型
3、成本科目
4、套表结论
5、轻重资产经营特点
6、轻资产全对比
7、轻资产相关的名词诠释
8、EBITDA
9、NOI
10、NPI
11、多口径的不同用途
12、图表模型
第二部分 | 运营突围
1、前策阶段
（1）人均面积
（2）市调摸底
（3）解构租金
（4）顾客画像
（5）谋定定位
（6）规划产品
（7）经济测算
2、运营体系优化
（1）各岗位到岗计划
（2）运营面积与人员项
（3）人力成本与物业费比重
3、筹开阶段
（1）企划重点工作梳理
（2）运营重点工作梳理
（3）计划管控
（4）项目总体指标
（5）分业态指标
（6）相关招商规定
（7）制定租诀
（8）租金指标测算
（9）开办费
（10）重点业态交付标准
（11）设计功能评审
（12）施工图评审
4、精细化运营管控
（1）招商[调]在先
（2）营运为主
（3）企划造势
（4）物业保障
第三部分 | 亮点经营
1、主题化发展趋势
2、主题化经典案例
3、非标商业
4、关键要素
5、非与标
6、非与标发展认知
7、商业本质
第四部分 | 活动营销
第四模块 物业能耗与风险管控
第一部分 | 能耗管控
1、对能耗管控认知
2、能耗分类
3、能耗管控步骤
4、能耗管控策略
（1）如何分析
（2）如何检查
第二部分 | 风险管控
1、风险识别
2、风险分析和评估
3、商业物管主要风险类别
4、风险管控策略
（1）设施维护风险管控
（2）保险采购风险管控
（3）合同管理风险管控
（4）项目管理风险管控
第三部分 | 机电优化
1、屋面机电优化策略
2、餐饮机电优化策略
3、卫生间机电优化策略
4、其他机电优化策略
第四部分 | 配合机制
1、前期介入配合机制
2、项目筹开配合机制
3、项目交接配合机制
4、项目运营期配合机制
特供：学员项目互动研讨会（4月13日晚上）
参加学员可自带项目，并准备项目介绍PPT（5分钟内）或项目介绍资料，请自我介绍项目（5分钟内），并提出相关运营的问题或困惑。届时，我们将邀请授课老师们和所有学员对您的项目进行研讨，就项目存在的困局问诊把脉，并出谋划策，提供可行并具有可执行性的建设性意见。
