【课程背景】
中国商业地产进入了内卷时代。随着消费的不断迭代，已从单纯物质资料的购买，转向了复合且多元化的消费诉求。无论是小型购物中心、社区商业、街区商业、非标商业、邻里中心、文旅商业还是县城商业的市场端、消费者端、品牌端，都面临着前所未有的操盘之难。特别是诸多小体量商业的消费者群体有限、市场份额难以扩大、广告和营销预算有限、基础设施不完善、租金压力大、人力成本高、经营模式落后，都很难具备市场竞争力。目前很多小体量商业还在互相攀比、互相挤压、互相抢客之中，“压力山大”与“死易活难”成为不可避免。
面对商业地产项目经营的恶性竞争环境，小体量商业要生存，无论是对开放商的魄力及决心，团队的专业判断，从业人员的综合素质，以及市场变化捕捉的精准度，都提出了更高的要求。在这样的背景下，如何把小体量商业地产项目做出彩，是大多数商业地产运营商无法避免，也不得不思考的问题。作为商业地产项目的操盘手或者项目总，努力在困境中寻求商业地产项目操盘突围之道乃当务之急，这也是本次培训的主要方向和目的。
本次课程独家研发，独家主办，属于商业地产项目操盘复合型人才专业提升系统培训，其授课方式将采取实操经验与典型案例互动结合模式，并从产品规划、轻重资产、案例精讲、项目筹开、商业模式、指标管控、策划前置、动态优化、提效技能、招商落地等10个方面进行分享与传授，使学员能很快了解小体量商业地产不同类别项目的操盘之道，以及操盘的工作思路和执行方向。
【课程对象】
本次课程属于小体量商业地产项目复合型人才专业提升系统培训，适合商业地产开发企业和商管或资管公司的运营总、项目总、商管总、招商总、营销总、企划总、成本总、采购总、工程总、物业总等相关管理人员，以及全产业链上为商业地产项目提供经营服务的企业与机构等相关管理人员。
【金牌讲师】
丁老师：商业地产项目运营与企划一线资深实战操盘手。20年来，一直供职于中国商业地产行业名企。曾任职于宝龙集团、恒大地产、锦艺集团、瀚海大观地产、华景川集团等全国知名的商业地产集团公司的商业高管，担任企划总监、副总、总经理等职务，参与或牵头操盘多个10万㎡以上体量的项目。操作项目类型主要包括商业综合体、商业街、专业市场等。亲自操盘的案例主要有郑州宝龙城市广场、郑州中原锦艺城购物中心、恒大地产河南分公司系列楼盘、郑州瀚海北金、郑州瀚海大观国贸、郑州瀚海璞丽中心、郑州瀚海?海尚、自贡川南皮革城、杭州蜗牛广场、杭州云翠天和城等。其职业操守和专业经验深受学员们的推崇和受益。
王老师：从事商业地产开发的招商运营、资产管理与零售经营管理工作20余年。目前属于商业地产项目开发、定位招商、运营管理与资产管理的一线操盘手。现任某商业地产投资有限公司总经理，主要从事商业地产项目专业招商执行管控与资产管理，拥有在商业地产发展过程中各代表时期内代表性企业和购物中心、社区商业、商业街、非标商业、文旅商业等项目的实际运作经验，具备系统全面的二、三、四线城市商业地产操作的整盘定位与招商以及资产管理的操作经验，特别是在项目招商前期的市场调研、精准定位、动线研判、品牌落位、铺位划分、招商调改以及资产管理等方面有自己独特的经验和见解。曾负责中南城购物中心鸿儒国际文化广场等数十个项目的规划定位、租售运作、招商运营及资产管理等具体操盘工作。
【课程大纲】
前言
1、城市-商业-零售业
2、商业地产的行为与价值
3、批发与零售
4、商业地产成功的六要素
5、体制平台特点与优势
6、商业模式特点解析
7、商业地产销售模式利与弊
一、产品规划
1、商业愿景
2、定位要素
3、定位推导
4、总体定位
5、功能定位
6、功能演绎
7、业态规划
8、业态组合
9、适合城市
10、发展趋势
11、经典案例
12 、非标商业
13 、关键要素
14 、非与标
15 、非与标发展认知
16 、商业本质
17 、建筑形态
18、建筑结构
19、空间场景
20、街区景观
二、轻重资产
1、经营数据模型参考
2、轻重资产经营特点
3、轻资产全托的对比
（1）轻资产名词诠释
（2）EBITDA、NOI、NPI
三、案例精讲
1、商务综合体案例解析
（1）经济指标
（2）指标解析
（3）销售分解
（4）产品价值塑造
（5）产品力策略
（6）产品力核心
（7）产品力诠释
（8）产品力定位
（9）Slogan诠释
（10）商业价值
（11）商业表现
（12）整合推广
（13）业种配比
（14）业总布局
（15）目标品牌
（16）开业品牌
（17）经营状况
（18）经营收入与支出
（19）经营提升解析
2、街区商业案例解析
3、社区商业案例解析
（1）项目简介
（2）经济指标
（3）设计初现
（4）项目愿景
（5）区位分析
（6）设计理念
（7）效果图
（8）体量分析图
（9）竖向流线分析
（10）日照分析图
（11）规划平面
（12）功能布局
（13）人流分析
（14）车流分析
（15）特色分区
4、LOFT商业运作方案
（1）产品介绍
（2）开发模式
（3）基础布局
（4）功能演绎
（5）投资预算
（6）投资对比
（7）收益分析
5、停车场运作方案
（1）停车场概括
（2）停车场规划
（3）智慧停车
（4）收益分析
四、项目筹开
1、启动期筹备事务
（1）各部门工作内容及时间节点
（2）各岗位到岗节点
（3）运营面积与人员的合理构成
（4）薪资的合理构成
（5）人力成本与物业费比重
（6）市调与定位
（7）三标文件
（8）筹开期推广
（9）导视系统
（10）数字化系统技术应用
2、筹备期具体事务
（1）商业定位及招商定位
（2）招商定位的参考因素
（3）筹备期计划管控
（4）运营管理手册制作与汇编
（5）制订租决文件
（6）总体指标与分业态指标
（7）租金指标测算
（8）正式租赁合同确定
（9）开班费用表制作
（10）招商进度计划
（11）商铺交付标准对接
（12）招商发布会召开
（13）施工图阶段评审
（14）设计功能评审
（15）团队组建招聘
3、招商启动期事务
（1）O2O智能商城
（2）招商手册策划与设计
（3）招商中心内外包装
（4）招商发布会
（5）媒体推广执行
（6）导视方案确定及制作
（7）品牌资源库建立
（8）商家技术条件对接与落实
（9）商铺交接流程确定
（10）垃圾清运方案
（11）开荒保洁方案
（12）商户装修图纸对接审核
4、招商期推广事务
（1）商户装修门头/围挡审核
（2）商户装修围挡/特卖执行标准
（3）商户围挡设计要求
（4）商户围挡结构材质
（5）商户围挡施工装修要求
（6）图纸提交要求
（7）商户围挡施工安装要求
（8）特卖区域施工安装要求
（9）广告位规划
（10）会员招募
（11）线上营销端口启动
（12）市场推广活动
（13）商户装修计划管控方案
（14）商户进场技术条件对接
（15）商家装修及验收
（16）商家装修及验收
（17）装修节点管控
（18）装修管控节点完成标准
（19）商户装修施工手续办理
5、开业筹备期事务
（1）开业推广铺排
（2）开业活动筹备
（3）开业预热社区行
（4）多种经营管理
（5）线上传播互动
（6）商铺装修完工验收
（7）开业媒体出街
（8）开业庆典仪式
（9）开业期间行销活动
（10）开业美陈及包装
（11）微营销和异业合作
（12）商家证照办理
（13）商户开业培训
五、商业模式
1、商业地产价值来源
2、商业地产轻重模式选择与组合
3、销售型商业产品
4、持有型商业产品
5、操盘模式
（1）融投管退全流程管理
（2）围绕核心指标全流程管理
（3）常规项目投资回报要求
（4）回报管理
六、指标管控
1、商业面积
2、得铺率
3、可租赁面积
4、容积率与建筑密度
5、假设平均租金
6、假设年总租金
7、假设NOI
8、假设资本化率
9、假设估值
七、策划前置
1、市场调研
（1）城市经济概述及经济指标
（2）地段分析
（3）竞争分析
（4）项目建议
2、商业定位
（1）能级定位
（2）客群定位
（3）业态定位
（4）档次定位
（5）主题定位
（6）品牌定位
3、租金预测
八、动态优化
1、收益分析
2、设计管控
3、优化循环
（1）市场定位
（2）空间规划
（3）空间分配
（4）成本估算
（5）回报测算
4、预算审核
5、招商计划
九、提效技能
1、商管总思维的转型
（1）商业项目开发工作的独特性
（2）商业项目管理的四个维度
（3）管理者的PDCA管理工具
（4）一个商业项目该怎么管
（5）商业项目的生命周期
（6）不同组织结构对管理的影响
（7）系统化的管理思维
2、商管总与利益相关者
（1）商业开发的终极目标及利益相关者
（2）管好利益相关者是项目成功的基础
（3）对利益相关者进行分类的四个维度
（4）利用权力矩阵模型管理利益相关者
（5）利益相关者的管理工具
3、商业项目赢在起跑线
（1）如何启动一个商业项目
（2）搞清业主四大目标
4、复杂饰物变成简单工作
（1）项目工作分解工具--WBS
（2）工作分解原则
5、总控计划制定
（1）商业地产开发流程
（2）总控计划制定
（3）商管计划概要
（4）设计计划概要
（5）工程计划概要
（6）运营计划概要
（7）企划计划概要
（8）物业计划概要
（9）数字化计划概要
（10）行政/人资计划概要
（11）财务计划概要
6、沟通管理
（1）沟通的重要性
（2）与不同对象沟通要领
7、团队管理
（1）商管公司组织结构的设计
（2）商管总及各岗位任职要求
（3）管理者的领导力打造
（4）不同类型员工的管理方法
8、风险管理
（1）经济周期的风险
（2）物业保养的风险
（3）运营管理的风险
（4）评估风险
（5）应对风险
9、项目管控
（1）如何保证计划的落地
（2）进度管控的工具
（3）如何实现项目的全面控制
10、完美收尾
（1）管理收尾
（2）合同收尾
十、招商落地
1、招商执行技巧
（1）招商逻辑
（2）招商执行三大法则
（3）招商执行漏斗原理
（4）招商执行业务流--甲方视角
（5）招商执行业务流--乙方视角
（6）招商首次洽谈内容
（7）商户等级分类
（8）商户洽谈流程
2、招商分期及任务要求
（1）预招商
（2）主力店招商
（3）次主力店招商
（4）头部品牌、首进品牌、热门品牌招商
（5）一般租户招商
3、租户选址要求
（1）城市可进入性
（2）商圈分析
（3）交通分析
（4）竞争分析
（5）团队分析
（6）工程技术条件
4、招商政策
（1）租金测算
（2）租户选择原则
（3）固定租金优先标准
（4）扣点租金签订标准及管理办法
（5）租约年限
（6）履约保证金
（7）付租方式
（8）租金递增
（9）优惠策略
（10）甲方自营主力店
5、招商方式
（1）委托专业机构招商
（2）自建团队招商
（3）自建与外部机构联合招商
6、招商谈判
（1）谈判的三种情形
（2）开局策略
（3）中场策略
（4）终局策略
特供：学员项目互动研讨会（4月26日晚上）
参加学员可自带项目，并准备项目介绍PPT（5分钟内）或项目介绍资料，请自我介绍项目（5分钟内），并提出相关操盘的问题或困惑。届时，我们将邀请授课老师们和所有学员对您的项目进行研讨，就项目存在的困局问诊把脉，并出谋划策，提供可行并具有可执行性的建设性意见。
