【课程对象】
1、房地产公司董事长、总经理
2、房地产公司分管副总经理、财务总、投资总、相关模块负责人、公司法务及律师。
【金牌讲师】
原融创集团某区域投资总经理，现任某标杆房企副总经理。
名牌大学经济学硕士，毕业后即进入房地产行业，就职于多家全国知名房地产企业，包括排名前十的大型央企及民营企业。长期从事房地产项目投资拓展工作，对房地产行业及房地产开发各环节有深厚的了解。
授课特色：
从房地产项目可行性研究、项目价值调查、项目谈判等基础工作做起，直至任职某大型企业区域投资拓展总经理。历经各类型房地产项目，熟悉房地产项目各类型投资拓展模式，并长期进行房地产行业研究就内外部培训工作。
曾在某央企区域投资负责人岗位任职期间，帮助公司新进多个重点城市、参与多个有影响力的重要项目，成功获取包括城市更新、公开市场、收并购、合作开发、管理输出等各种模式的大量优质土地资源储备。
【课程大纲】
第一天：
一、房地产项目拓展现状解读
1.房地产项目拓展发展及现阶段困境
2.不同类型房地产企业项目拓展出路
3.央企/国企优劣势分析及拓展思路
二、房地产开发企业不同拓展模式谈判要点
1.招拍挂合作拿地核心点
1)合作招拍挂的几种方式及相应关键流程
2)拍地前准备及3大关键点沟通
3)拍地过程中意向书签订注意事项
4)拿地后合作方案洽谈要点分析
5)操盘方案选择及沟通：财务投资、分业态操盘、分专业操盘
案例：深圳某合作项目（两家合作开发企业）
广州某项目（5家合作项目案例解析）
2.收并购项目谈判沟通要点
1)收并购前的准备工作
2)收并购过程中并购关键流程及沟通要点
3)收并购项目过程中灵活的合作模式及交易方案设计
4)如何沟通合作方配合实施项目税务筹划
5)收并购项目主要风险及防范方案：责任前置关键点、包干事项核心点、违约保障核心点
案例：成都/南京项目，广州商办/住宅项目，东莞项目
3.政府勾地项目沟通关键点
1)直接与政府沟通勾地
方案汇报需关注要点（规划方案、产业方案、商业经营方案等）
政府勾地条件设置策略及要点
勾地过程中地价协商核心点？
各业态占分布比例多少合理？
一次拿地、分期付款+分块办证重要事项？
政府回购条件谈判、政府采购条件谈判注意点？
不同项目类型有哪些优惠政策，如何合理争取？
如何争取有利的销售限制条件？
如何把握好投资建设协议，做到政府满意、开发企业能接受？
如何防止政府违约？
案例：南京产城项目、江阴项目、武汉项目、宁波项目
2)与实体企业合作勾地
需关注要点分析
不同合作模式利弊分析及选择
合作双方权责界定及沟通技巧
案例：某大学创新研究院项目/武汉某科技企业项目
4.轻资产输出投资方式
1)不同收费模式及沟通技巧：销售/持有，管理费、品牌费、运营费、营销费等
2)如何沟通超额利润分成方案
3)垫资模式投资回报评估要点分析
4)谈判重点关注事项：付款节奏、权责约定、公司治理等
5)如何在合作协议中有效约定，减少后期管理矛盾
案例：宁波项目
5.合作项目谈判要点
1)谈判前：团队组建问题，人员分配问题、各部门的管理输出要求：设计管理标准要求、施工管理标准要求等
2)谈判过程中核心点管控：资金管理权重划分、招标采购方式及标准要求、费用使用及承担、品牌输出、商标使用要点等
3)包干事项标准要求
案例：深圳项目、中山项目
第二天：
一、房地产项目并购的行业痛点解析
1.高溢价无法处理
2.税收筹划压力大
3.资金结付不畅
二、房地产项目并购的交易模式设计思路
1.不同并购交易模式解析
2.项目并购交易结构设计
3.项目并购前的股权及投资架构优化
三、项目并购的主要流程和主要节点
1.前期准备阶段
2.首轮谈判/意向书
3.尽职调查
4.收购方案
5.正式谈判
6.签署交易文件
7.支付对价/变更登记
四、房地产项目并购意向书的签订重点
1.并购意向书应主要签订什么内容
2.并购诚意金处理的关键
五、尽职调查的注意事项
1.项目并购应关注尽职调查哪些重点内容
2.尽调未到主管部门审查原件
3.尽调报告未进行法律评价和提出建议
4.未到项目现场进行核查
六、项目并购的主要疑难问题
1.签约主体问题
2.或有债务的处理问题
3.担保人的资信问题土地闲置问题
4.项目规划变更
5.瑕疵出资股东的股权问题
6.未经其他股东过半数同意的股权转让合同的效力问题
7.工程结算报告争议问题
8.并购交接
七、并购估值
1.常见的估值方法（资产价值法、现金流折现估值法、相对价值法、实物期权法、剩余收益法）
2.价值调整（对赌协议的定价和价值）
八、项目并购税收筹划
1.股权收购模式的税收筹划
1)股权转让结构的设计
2)利用税收政策洼地进行股权转让税收筹划
2.资产收购税收筹划
1)资产转让方的税费
2)在建物业的收购注意事项
3)资产收购的税筹方案
3.股权收购与资产收购的对比分析
