《商业地产开发各节点重要疑难问题解析及对策》

　　第一部分：授课主题：商业地产项目公司基础工作职能体系

　　商业地产开发容易出现节点性疑难问题之基地状态与商业价值评估

　　商业地产开发容易出现节点性疑难问题之定位研究的若干关键问题

　　授课方向：项目地块商业价值、定位工作经常出现的关键问题

　　一、项目开发全程基础工作职能体系

　　（一）、三大结构体系构架与职责

　　1、房地产开发系统

　　商业运营物业管理系统

　　金融资金资产系统

　　（二）、各系统各阶段的权重趋势

　　（三）、“鱼骨模式” 的六大环节四大阶段

　　二、项目的基地状况的商业价值判断

　　1. 地块自然现状特点

　　1.2地块自然状态

　　1.2.1地块高差

　　1.2.2河流湖泊

　　1.2.3其他

　　2地块形状

　　2.1多边形地块

　　2.2不规则地块

　　2.3其他

　　3地块交通环境

　　3.1交通依赖

　　3.2单边商业

　　3.3不临街商业

　　4地块基础设施

　　水电暖排污排风燃气

　　三、项目定位研究的基本方法、调研需注意的问题、研究工具使用的要点、定位内容衡测的方法

　　（一）研究方法

　　定位研究基本方法--反向研究（微观、中观、宏观）

　　（二）调研内容需要注意的问题

　　1客流及消费特点调研

　　2三种客流、消费特征  （例一 例二）

　　3竞争状况研究：商业体量研究

　　（三）定位研究分析工具的使用所注意要点

　　综合条件的评估：指数分析、类比分析

　　（四）项目定位的各项内容

　　区域定位

　　什么性质的区域：区域性质

　　新区、老区、接合部、改造区、郊区、开发区等

　　功能定位

　　什么功能的区域：城市功能

　　CBD、商圈、住宅社区等

　　商圈定位

　　什么商圈的区域：商业功能

　　核心商圈、次商圈、专业主题、物流园

　　目标区域定位

　　能够覆盖的范围

　　类型定位

　　城市区域型    中心型社区商业

　　目标客户群定位

　　要点 规律

　　主题与特色定位

　　定义 提示

　　痛点把脉：

　　1、政府规划下的地块是否照单全收？

　　2、定位研究为什么一定要微观、中观、宏观？

　　3、城市区域型与中心型社区商业的商业项目有什么区别？

　　第二部分：授课主题：商业地产开发容易出现节点性疑难问题之概念规划中必须注意的若干根本问题

　　授课方向：建筑概念规划容易出现的根本问题

　　（一）地块规划

　　不理想的地块规划：

　　1单边街区、

　　2不规则、

　　3不临街等怎样规划？

　　（二）人流动线组织规划

　　1动线规划原则

　　2主动线类型

　　3主、次动线

　　4动线导引

　　（三）建筑概念规划

　　1单体集中式加沿街铺式规划

　　2建筑底商商业的规划

　　3进深与面宽

　　4层高

　　5中庭与电梯庭与室内商街

　　6视线与动线

　　（四）、空间规划

　　1室外空间及广告位的规划等

　　2视线与导引

　　3室外空间

　　4照明与灯饰

　　（五）、物业运营条件的规划

　　1物业条件规划的原则

　　2电梯电梯的规划要点

　　3升降梯与自动扶梯运载量比较分析

　　4餐饮条件各项指标

　　5销售型商铺的机电系统

　　痛点把脉：

　　不理想的地块规划如何变被动为主动？

　　人流动线规划有哪些无法规避的死节？

　　建筑概念规划如何遵循商业运营原则？

　　如何通过空间规划实现商业价值最大化？

　　第三部分：授课主题：商业地产开发容易出现节点性疑难问题之招商工作必须注意的若干关键问题

　　授课方向：招商策划与有效实施

　　1、招商筹划

　　1、招商业态落位规划、品牌、业种搭配策略和方法--互补与衔接。

　　1.1招商范围及目标商家、品牌落位与洽谈落实、

　　1.2各类业态选址要求

　　1.3招商方案、招商目标与商家需求。

　　2 招商实施

　　2.1、租赁经营方案、租期方案、租金指数与标准

　　2.2、联营经营方案、经营期方案

　　2.3、招商洽谈，面积、物业条件、

　　2.4、招商落实顺序--主力次主力店、品牌连锁店、连锁单店、中小商户

　　2.5、如何针对意向商家物业改造。

　　2.6、开业与运营约定策略性实操。

　　3散售商铺回租方式招商难点处理

　　痛点把脉：

　　1、业态比例的划分会出现什么问题？以案例示例

　　2、业态落位与品牌落位衔接的节点？

　　3、预招商的主力店前置到何时？

　　4、招商洽谈前提阶段先建立招选共识要共识什么？

　　第四部分：授课主题：商业地产开发容易出现节点性疑难问题之开业筹备必须注意的若干根本问题

　　授课方向：开业筹备隐藏的致命结症 开业综合计划及促销旺场策略

　　1、交房和物业交接

　　2、物业交接的原则

　　3、交房标准基础物业条件的提示表[与商户衔接]餐饮业态物业条件

　　4、二次装修与商户装修的流水作业

　　5、商管公司和物业公司的组建策略

　　6、开业工作倒排工期综合计划编制

　　7、商家入驻开业序列和实施操作条列

　　8、开业促销旺场策略的问题

　　9、公司争取税、费优惠政策

　　痛点把脉：

　　1、交房标准基础物业条件的提示表哪些项必须明示做备忘或合同附件？

　　2、二次装修与商户装修的流水作业

　　3、开业工作倒排工期综合计划编制

　　4、开业促销旺场策略问题