《房地产土地拓展策略、拿地模式创新及风险规避》

　　第一部分 关于目前的土地市场分析

　　1、土地供需矛盾加剧，地王频现，房价集体上涨

　　2、金融政策为房企添筹码，货币超发助推一二线城市房价上涨

　　3、房企竞争惨烈 没有地就会被淘汰

　　4、房地产调整的宏观规律及变化应对

　　第二部分 关于拿地策略分析

　　一、企业如何正确的拿地？

　　1、何谓土地一级开发？

　　⑴、基本概念

　　⑵、延伸理解

　　2、区域土地开发模式的转变

　　⑴、粗放开发方式向集约开发方式的转变

　　⑵、房地合一方式向房地分离方式的转变

　　⑶、生地开发方式向熟地开发方式的转变

　　二、八大“勾地”攻略及地产并购实务

　　1、三种是为最常见的方式

　　⑴、股权转让，万科大宗购并南都集团案例

　　⑵、合伙成立项目公司

　　⑶、以联合开发的名义

　　2、以下方法有局限性

　　⑴、兼并或合并，中交并购绿城案例

　　⑵、在建项目转让 ，南京xx小镇转让案例

　　⑶、股权托管

　　⑷、变更用地类型

　　⑸、染指“插花规划”

　　3、房地产并购实务及案例分析

　　⑴、法规政策

　　⑵、交易结构

　　⑶、尽职调查

　　⑷、交易文件

　　⑸、提问与回答

　　第三部分 关于拿地的创新模式和渠道

　　一、企业拿地的创新模式和渠道有哪些？

　　1、土地概述及中国土地供应方式回顾

　　2、土地拍卖方式的优与劣

　　3、企业土地储备的战略取舍

　　4、知名地产企业拿地策略

　　二、土地一级开发模式解析

　　1、关于土地一级开发的概述(政府主导、企业主导及一二级联动)

　　2、土地一级开发的盈利模式

　　3、土地一级开发的管理模式

　　4、土地一级开发的融资模式

　　5、土地一级开发城市运营模式

　　6、土地一级开发城市营销模式

　　三、分享标杆地产成功案例

　　（如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在最重要的环节上突破）

　　1、土地一级开发常见模式及案例

　　⑴、政府主导模式，成功案例：三亚海棠湾

　　⑵、企业主导模式，成功案例：A、上海新江湾

　　B、三亚亚龙湾

　　2、以标杆地产为例的土地一二级开发联动模式详解

　　⑴、万科、恒大、碧桂园等大鳄一二级开发联动模式简介

　　⑵、土地一二级开发的优劣势分析

　　⑶、一二级联动开发模式的选择依据

　　⑷、一二级联动开发模式的操作关键点

　　四、大宗地块拿地模式分析

　　1、新区域开发模式

　　2、主题地产模式

　　3、城市更新模式

　　4、商业综合体带动模式

　　5、产业地产模式

　　五、拿地阶段企业间的合作模式分析

　　1、项目公司模式

　　2、合作开发模式

　　3、股权收购模式

　　4、不同模式下的利弊和操作关键点

　　六、拿地操作

　　1、土地获取过程中应关注的重点问题

　　2、土地获取过程中常出现的一些失误

　　3、如何处理土地获取过程中的政企关系?

　　4、一些特殊操作

　　七、如何提升企业的“拿地能力”?

　　1、综合能力的积累

　　2、合理的项目信息来源

　　3、了解及研究政府规划动向

　　4、品牌价值

　　5、开发思路的引导性

　　6、提高资金解决能力

　　第四部分 各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？

　　一、一二级联动获取土地实操及风险防范

　　1、如何成功获取土地一级开发权

　　2、土地一级开发成本构成及负担、盈利点全程解析

　　3、土地一级开发的不同阶段所需法律文件汇总

　　⑴、前期开发的法律文件

　　⑵、土地一级开发的法律文件

　　⑶、土地一级开发成本类的法律文件

　　①收购土地及拆迁的文件

　　②基础设施投资类文件

　　③前期费用文件

　　④计入土地一级开发成本的二级开发文件

　　4、土地一级开发和二级开发有怎样的关系？如何找到二者之间的契合点？

　　5、土地开发一二级联动的四种模式选择及比较分析

　　6、如何策划前期资金投入保障资金安全

　　7、如何设定土地一二级联动开发招拍挂时的合法壁垒

　　8、如何做好项目可行性分析，处理好与拆迁相关事宜

　　9、政府授权的法律文件及需要审批的相关批文、相关手续的全程办理程序

　　10、经典案例告诉你开发商成功实现一二级联动的秘籍

　　二、二级市场拿地方式实操及风险防范

　　1、哪些情形必须进行招拍挂？招标、拍卖、挂牌三种方式适用范围？

　　2、招拍挂形式出让土地使用权的利弊分析

　　3、企业实力雄厚、准备充分却无法成功通过二级市场拿地？症结何在？

　　4、“招拍挂”获取土地会踩到哪些“雷区”？

　　5、如何避免“招拍挂”雷区？

　　6、真实案例揭示哪些情形会导致“招拍挂”无效及其后果

　　7、真实案例全程揭示通过“招拍挂”成功获取土地的操作规程及技巧

　　三、直接进行项目转让获取项目实操及风险防范

　　1、“精心策划”的项目转让为什么到头来“竹篮打水一场空”？

　　2、如何避免直接项目转让不至于因违反法律禁止性规定而无效

　　3、如何看清直接项目转让的利弊不至于盲动

　　4、如何合理合法降低项目转让过程中的税收成本

　　5、真实案例全程展现直接进行项目转让获取土地实操及风险防范

　　四、股权收购获取项目实操及风险防范

　　1、收购不同性质企业股权取得房地产项目会遇到哪些法律障碍

　　2、股权收购如何做好合理避税

　　3、通过股权收购取得房地产项目的利弊分析

　　4、通过股权收购取得房地产项目风险事前、事中如何防范，事后如何处理？

　　5、真实案例全程展现股权收购取得房地产项目实操