《房地产开发前期的土地评估与交易实战》

　　一、土地评估理论

　　1、土地评估对房地产企业的战略意义

　　2、国内标杆房地产企业评估土地的典型方式

　　3、土地评估在房地产全程开发链条中的地位

　　二、从外部角度来理解和剖析土地评估

　　1.当前地方国土部门如何进行土地评估

　　2.房地产中介评估机构如何进行土地评估（结合案例）

　　（1）基准地价修正

　　（2）市场比较

　　（3）成本逼近

　　（4）收益还原

　　三、优秀的房地产企业如何进行土地评估

　　1.宏观经济形势和城市微观居住环境的判断

　　2.房地产企业自身发展战略的研究

　　3.土地价值的分析（结合具体案例）

　　（1）城市土地利用整体规划研究

　　（2）城市分区控制性规划分析

　　（3）土地的原生价值（红线内价值和红线外价值）

　　（4）土地的原创价值

　　（5）土地的延伸价值

　　4.优秀房企土地跟踪及评估操作模式

　　(1)地块代号编码分析

　　(2)土地储备与跟踪

　　(3)目标地块重点跟踪

　　(4)土地计划和资金计划匹配

　　(5)土地综合技术经济分析

　　(6)城市发展月报

　　（7）土地深度分析

　　（8）竞争对手分析报告

　　（9）季度区域土地市场分析

　　（10）土地评估内部知识沉淀案例分享

　　5.土地评估存在的典型风险分析及化解策略

　　（1）外部典型风险及化解

　　评估机构的选择

　　宗地权属的模糊化

　　不合理计算土地价格

　　外部政策环境的误判

　　外部人脉环境的误判

　　（2）内部典型风险及化解

　　决策层快速拿地的冲动

　　管理层工作业绩的压力

　　土地评估方式的错误选择

　　土地关系资源的强势化

　　四、国内公开土地市场的交易及发展趋势剖析

　　1.现阶段国内土地出让的基本流程

　　2.土地协议出让的应用空间

　　3.招拍挂制度的确立及应用

　　（结合典型案例分析）

　　4.近年不断完善的土地交易方式及其发展趋势

　　（结合北京、上海等地土地出让交易的新模式分析）

　　五、典型企业开发前期常用控制地块的方式

　　1. 国内地产企业通行的地块获取方式

　　2. 各种方式的灵活运用或组合运用

　　3. 不同企业前期土地谈判的方式及阶段性成果

　　4. 典型的前期土地协议分析

　　案例： 成功和失败的土地控制案例

　　合作意向书或原则协议书案例

　　股权转让协议书

　　拆迁安置协议

　　土地整治协议

　　土地置换协议书

　　中外企业合作开发协议等

　　六、现阶段宏观调控下土地获取的策略及技巧（结合名企的实际案例）

　　1.土地投资决策的调整和实效性

　　2.房地产政策空白空间的土地拓展方向

　　3.不同类型的开发企业的拿地策划

　　4.招拍挂门槛条件和竞买条款的合理设置

　　（结合2-3个招拍挂项目的案例分析）

　　5.房地产企业如何勾地及其技巧

　　6. 土地交易中优惠政策的博取技巧

　　（1）如何根据不同地块的特点向政府争取优惠政策

　　（2）前期、中期博弈政策的技巧

　　7.限购、限贷政策下土地获取的新策略

　　（结合典型企业2011下半年的拿地特点和方式的案例）

　　如何谈付款方式

　　土地开发强度和深度的政府认同

　　合理拆迁法律尺度的掌控

　　典型企业退地、卖地的案例分享

　　七、土地类法律法规对土地评估和交易的影响

　　1.国内颁布的土地类法律汇总

　　2.法律法规的研究对企业土地评估与交易的借鉴

　　3.不同地域土地法规的差异是获取土地的机会

　　八、国土系统公共关系建立与维护对土地评估和交易的影响

　　1.土地储备、评估及交易的机构分析（政府、管理委员会、平台公司、交易中心）

　　2.国土系统内核心部门职能剖析

　　3.国土系统人脉关系的建立与维护技巧

　　九、房地产企业土地开发团队的建设

　　1.  如何遴选和培养土地开发人员

　　2.  土地人员的知识结构体系

　　3. 基本礼仪与岗位再培训的重要性

　　4. 土地评估交易的奖励制度的执行和完善

　　5. 独立完成拿地工作的心里调节