《房地产企业融资实务与税务规划实务操作》

　　一、当前我国房地产企业融资现状与问题

　　1、货币政策对地产行业影响（利率、信贷、外汇、证券、外资等监管政策综合影响）

　　2、房地产企业融资现状与融资渠道问题

　　3、地产融资的国际比较

　　4、我国地产企业融资运作模式的主要变化：

　　⑴、民间（社会）资本成主流

　　⑵、融资产品创新和科学融资模式是关键

　　⑶、高杠杆经济到实力经济转变

　　⑷、项目融资转向企业融资

　　二、房地产企业融资思路与要点

　　1、房地产企业都有哪些资金来源可用？

　　2、你知道房地产企业融资的基本特点吗？

　　3、不同资金渠道和方式的资金成本比较（您心里好有底）

　　4、地产企业融资与项目融资区别

　　5、地产企业融资都有哪些可能方式

　　6、地产融资的风险及控制要点-如何应对资本家，指标更有说服力！

　　⑴、资本家主要关注融资企业或项目的核心指标；

　　⑵、融资企业财务破产风险预警指标研读；

　　⑶、综合融资财务评价指标体系

　　三、房地产企业债务融资与税务规划

　　1、债务融资渠道与方式解析

　　⑴、银行信贷融资

　　⑵、企业债券或公司债券融资

　　⑶、工程垫付、保证金（分项工程融资）

　　⑷、预售融资

　　⑸、同业拆借或民间借贷（直接借款还是定向委托贷款、提防借贷骗局）

　　⑹、典当融资（现状、内容与注意事项；典当与抵押）

　　⑺、票据贴现融资：

　　◇：你不可不知的业内秘密，小票据大用途；

　　◇：票据融资的资金成本

　　⑻、租赁融资（售后回租、回购）

　　⑼、DIY融资

　　2、不同债务融资借款费用（利息费用）的税务处理要点

　　⑴、上述9种不同融资方式的税务影响和后果；

　　⑵、银行转贷的妙用--远远优于同业直接资金拆解；

　　⑶、工程垫资的税务规划--可以大大降低融资成本；

　　⑷、租赁融资的税务规划--委托或转租赁--巧用信托

　　⑸、借款费用或利息费用的税务处理解析

　　⑹、设计境内外关联方融资方案时，不可忽视的税务风险，避免穷忙！

　　四、房地产企业私募融资与税务规划

　　1、我国房地产投资基金的现状

　　2、我国主流私募组织形式差异比较

　　⑴、公司型、合伙型和信托型的主要差异（10大方面）；

　　⑵、非法集资、非法吸收公众存款罪的法律要点（对非法吸收公众存款罪的追诉标准）；

　　⑶、合法“民间借贷”与“非法吸收公众存款”的区别

　　3、各地私募基金的鼓励政策差异解析

　　4、如何组建地产私募基金（五好法）

　　⑴、需要为投资者事先准备哪些数值表--与投资者沟通的基础

　　◇：净现值规则：IRR、NPV、动态投资回收期

　　◇：均值方差规则

　　◇：敏感性分析

　　◇：中国房地产TOP10研究组的核心指标在投融资中的启示

　　◇：案例解析

　　⑵、如何设计保证投资安全的私募投融资结构--投资者最关心的事宜

　　◇：好结构的核心：权利和收益如何分配；义务和责任如何分担

　　◇：结构类型：股权投资结构、债权投资结构、股权加债权投资结构；

　　◇：管理费用计费模式：固定制和递减制

　　◇：收益分配模式：优先收回投资、利润返还或回拨机制

　　◇：剩余财产分配的模式

　　五、房地产企业信托融资与税务规划

　　1、地产信托融资的主要运作模式

　　2、地产信托融资案例解析

　　3、我国境内外REITs的税收政策解析

　　4、我国外资投资房地产监管政策的主要变化及影响

　　5、外资境外直接持有和境内持有物业的税收差异

　　6、自然人与法人作为投资者的税负差异

　　7、投资机构在融资中的重要意义

　　六、房地产企业股权融资与税务规划

　　1、合作开发融资与税务规划

　　⑴、合作开发的税务监管政策（营业税、土地增值税和企业所得税）；

　　⑵、伪合作开发的法律风险；国税函发【2005】1003号文的威力

　　⑶、合作开发的税务规划要点（分产品？还是分利润？）

　　2、股权转让融资与税务规划

　　⑴、股权转让融资的资金资本（必要投资收益率）；

　　⑵、股权转让融资的税收监管政策（营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税）

　　⑶、循环股权转让的税务规划要点，差额计税是关键；

　　⑷、股权转让税务规划的风险（境内转让和境外间接转让）

　　3、项目转让融资与税务规划

　　⑴、项目转让融资的资金资本（必要投资收益率）；

　　⑵、项目转让融资的税收监管政策（营业税、土地增值税、所得税、印花税与契税）

　　⑶、项目转让的税收规划要点

　　七、房地产企业资本运作

　　1、房地产企业上市融资

　　⑴、企业上市的利弊：（五级价值增值--利大于弊）

　　⑵、房企境内外上市方式：借壳上市、买壳上市和直接IPO；

　　⑶、房企海外上市的基本模式和套路--采用案例解析；

　　⑷、一、二级拟上市地市场市盈率的国际比较

　　⑸、海外上市投资架构面临的税收风险：

　　◇：境外注册居民企业和海外间接转让股权的涉税政策；

　　◇：境内企业与上市主体企业之间分红派息的税务问题；

　　◇：离岸地公司的税务尴尬（我国、东道国、税收协定受益人）

　　◇：受益人监管所引致的国际避税风险

　　2、外资融资与税务规划（内容见其他章节）

　　3、企业兼并收购融资与税务规划

　　⑴、重组直接费用的会计与税务处理的基本规定；

　　⑵、杠杆收购借款费用的财税处理；

　　⑶、收购借款费用的税务规划--税收套利的好方式

　　⑷、债务重组融资的资金成本

　　4、品牌营运融资与税务规划

　　⑴、品牌经营在资本运作的奇异价值；

　　⑵、企业托管的税务监管政策；

　　⑶、企业挂靠的税务监管政策；

　　⑷、与已上市企业合作开发的税务好处

　　八、房地产企业融资策划与操作

　　1、如何编制商业计划书

　　2、如何应对投资者实地考察和项目评估（8个核心问题，评估方法）