《土地一级开发管理、融资模式及成本核算》

　　一、一级土地开发管理理念

　　1.土地一级开发基本理念（含区域一级土地开发前景、地块价值评估、经济技术可行性）

　　2.南北方对于一级土地开发理念差异对比

　　二、一级土地开发管理模式

　　1.政府主导模式

　　2.无序开发模式

　　3.政企结合模式

　　4.借壳上市模式

　　案例：全国土地一级开发典型项目汇总

　　三、一级土地开发的内涵及特点

　　1.常规内涵及特点

　　（1）土地（土地指标获取，土地整理及征用等）

　　（2）道路

　　（3）桥梁

　　（4）水电气等公共配套

　　（5）房屋拆迁及安置

　　2.特殊内涵及特点

　　（1）土地规划（城市总体土地利用规划、地票运作等）

　　（2）控制性规划

　　（3）公共空间、开发景观

　　（4）附属工程等(道路绿化、涵洞工程、安置房和公租房等)

　　四、一级土地开发与运营

　　1.一级土地整理流程图

　　2.一级土地项目开发管理

　　（1）一级土地整体战略定位

　　（2）项目开发步骤及强度

　　（3）开发周期策略

　　3.一级土地开发运营管理

　　（1）运营策略比较与选择

　　（2）分期出让时序问题

　　（3）项目运营保障的策划

　　（4）针对项目优惠政策的策划与获取

　　（5）项目拟合作方式的建议及策划

　　4.一级地块开发的包装与推广

　　（1）一级土地推广的特点及模式

　　（2）土地营销艺术的分析

　　案例：海南神州半岛土地营销

　　五、一级土地开发的融资模式及成本核算

　　1. 项目整体规模及出让比例定位策划

　　2.土地开发成本分解（含前期规划费用、土地整理、市政基础设施费用、行政办公、管理费用、税费及财务费用、投资方的基本收益）

　　3.投资收益分成模式

　　（1）土地成本返还

　　案例：龙湖地产一级开发项目的土地成本核算与返还协议

　　（2）增值收益确保

　　案例：重庆江北步行街城市综合体土地增值收益案例

　　（3）土地交易中溢价处理

　　案例：海南项目溢价分成模式

　　3.融资模式解析

　　（1）融资平台的寻找与建立

　　案例：天津经济技术开发区融资平台建设

　　苏州工业园区的融资平台管控

　　（2）融资渠道的挖掘（含债权融资、企业债券融资、银团与银行贷款、短期融资券与中期票据、私募债、夹层融资、信托融资、委托贷款、股权信托等）

　　案例：某大型地产集团的融资模式（2-3个案例）

　　（3）BT模式在土地一级开发中的运用

　　案例：海南BT模式分析

　　六、一级土地开发项目的风险及控制

　　1.风险问题（结合案例）

　　（1）交易方风险

　　（2）国家及当地法律、法规变动风险

　　（3）人脉风险

　　（4）融资风险（地方政府债务问题）

　　2. 风险控制策略及手段

　　（1）合理分配资金，滚动开发

　　（2）品牌开发企业的一二级联动

　　（3）人脉平台的建立、维护与监控

　　（4）政策空白点的机会把握

　　（5）补充协议，约定权利