《房地产公司财税风险防控及税务筹划、融资破局与创新解析》

【课程背景】

　　随着我国税收征管进入大数据监控的新时期,金税三期系统在全国全面应用；大数据云计算，商品编码精准锁定；国地税合并，国地税合并，纳税评估信息全面互通等，征管环境和稽查环境发生了剧烈的变化， 给地产企业的财税风险防控带来了巨大的挑战。并且，地产税负高，管理人员及财务人员还需要掌握房地产运营全环节合理避税的技巧，以期在合法合理的前提下最大限度的降低综合税负。

　　此外，对地产行业的宏观调控政策及金融政策影响，使地产公司融资雪上加霜，举步维艰，资金链面临着极大的压力。

【课程大纲】

　　第一单元 地产公司财税风险防控及税务筹划

　　取得土地环节财税风险防控

　　没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证

　　土地闲置费

　　取得土地环节税务筹划

　　招拍挂模式税务筹划

　　【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地增值税

　　【筹划案例】巧签土地出让合同少交土地使用税

　　二级市场拿地税务筹划

　　并购拿地

　　【筹划案例】某地产公司节税97%的案例

　　【筹划案例】房地分离缴纳契税

　　重组拿地

　　【筹划案例】某地产公司东北并购拿地案例

　　旧改模式税务筹划（村企合作为例）

　　在拆迁安置环节的拆迁费用支付税务筹划

　　开发阶段财税风险防控

　　滚动开发成本的处理

　　人防等地下设施成本的处理

　　融资费用的处理

　　大额成本费用支出

　　甲供材的处理

　　材料分配方法

　　隐瞒的“违章建筑”

　　劳务费用的处理

　　部分拆迁补偿费

　　前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”

　　以收取转、分包管理费取代收取工程居间介绍费

　　税务筹划

　　合作建房税筹

　　代建房税筹

　　签订承包合同税筹

　　设计费税筹

　　采购合同签订方法税筹

　　甲指材税筹

　　甲供工程税筹

　　特殊甲供工程税筹

　　园区管网工程费税筹

　　园林环境建设费税筹

　　公共配套设施费税筹

　　开发间接费税筹

　　人员的工资税筹

　　企业按规定缴纳的五险一金税筹

　　竣工阶段财税风险防控

　　收入（所得）的结转情况

　　增值税纳税义务发生时间

　　票据未到情形的处理

　　预提费用的处理

　　大额成本支出

　　自建自用房产的处理

　　测绘面积问题

　　成本结转情况

　　竣工阶段税务筹划

　　建安成本高于平均造价的“正当”理由

　　销售阶段财税风险防控

　　定金的处理

　　商品房销售数据

　　城镇土地使用税纳税额的变化

　　低价交易情况

　　委托建房交易情况

　　销售阶段税务筹划

　　利用土增税临界点进行合理避税

　　人防车位销售筹划

　　售楼处及样板房筹划

　　营销现场费用筹划

　　交房筹划

　　赠送物业管理费筹划

　　分解商品房销售价格筹划

　　代收费用税务筹划筹划

　　毛坯房装修销售筹划

　　广告公司筹划

　　变更房地产销售模式筹划

　　在建项目整体转让的纳税筹划

　　开发商品房与出租商品房筹划

　　第二单元 地产公司融资破局创新

　　债务融资破局与创新30法

　　【视频案例】港珠澳大桥的坎坷融资之路

　　【案例】华夏幸福的明股实债的小股操盘模式

　　【案例】三浦威特的债务重组融资案例

　　【案例】京御地产和大厂华夏的内部债权转让实现外部融资

　　【案例】华夏幸福的售后回租融资

　　【案例】华夏幸福的收益权转让融资

　　【案例】碧桂园的“互金”融资

　　【案例】华夏幸福的夹层式资管计划

　　【案例】恒大的ABS融资案例

　　【案例】都江堰重建项目“BT+信托”融资案例

　　【案例】北京首都开发股份有限公司股权收益权融资

　　股权融资破局与创新8法

　　【分享】提高融资成功率的关键是生命周期与资方风控的匹配

　　【案例】房地产企业通过PE基金和公募基金组合的融资创新

　　资本运作创新融资数十法

　　【案例】杭州绿城打出资本运作组合拳渡过资金危机

　　【案例】“重组+夹层资本运作”创新融资

　　【案例】EPC+F的多段资本运作产品结构创新融资

　　【案例】利用产业金融创新融资）

　　【案例】利用地产金融创新融资

　　【课后总结及答疑】