《房地产企业成本管理的业财融合与税务规划实战案例精讲》

【课程背景】

　　随着疫情防控常态化管理，经济下行预期以及国家大面积减税降费政策出台和“金税四期”的即将上线，作为地方税收支柱的房地产行业将面临更严峻的税收征管形势，而房地产宏观调控政策的持续加强和融资“三条红线”的限定又进一步降低了房地产企业的利润空间，要在逆境中生存，房地产企业税务规划需求将变得更加直接与迫切。

　　然而，税务规划从哪方面入手更有空间？税务规划从哪个环节介入更及时？税务规划谁来做最合适？税务规划如何做才更有价值？

　　本课程将从成本管理视角重新审视房地产企业税务规划的逻辑与方法，形成以价值链优化为主导，业财融合为基础，精准量化为依据，风险管控为保障的全新税务规划体系。精选大量实战案例，通过深入剖析，不仅让您对房地产企业的税务规划有更深刻更全面的认识，还可以学会很多精准量化的分析方法，有助您成为房地产行业税务规划实战高手。

【课程收益】

　　1．建立新形势下税务规划新思维；

　　2．了解成本规划的业财融合要求；

　　3．学会成本规划的价值链优化方法；

　　4．掌握成本规划的精准定量分析方法。

【课程大纲】

　　第一节：房地产企业新形势下税务管理新思维

　　一、疫情防控常态宏观调控常态下房地产企业将面临哪些税收新形势？

　　二、房地产企业为什么要基于成本进行税务规划？

　　三、税务规划为什么强调业财融合？

　　四、房地产企业成本项目构成与税务规划难点

　　五、房地产企业成本管理与税务规划策略

　　第二节：土地取得成本的税务规划与业财融合

　　一、净地招拍挂取得土地的成本规划

　　1．多地块、多业态、混业经营拿地策略的制定案例分析

　　2．集团拿地,子公司异地开发模式的税务风险控制与规划

　　3．土地出让金分期付款的利息是否属于土地成本？土增税前可否加计扣除？

　　4．土地招拍挂佣金是否属于土地成本？土地增值税前可否加计扣除？

　　5．六种土地出让金返还方式如何进行税务处理？

　　6．《契税法》有哪些最新变化？如何协调契税计税依据和土增税加计扣除？

　　7．土地价款抵减销售额三个税种纳税处理的区别？如何处理对企业更有利？

　　二、毛地出让取得土地的成本规划

　　1．支付补偿款是否扣缴税款？

　　2．支付被拆迁户的地上建筑物以及有形动产的补偿是否免征增值税？有何最新规定？

　　3．支付钉子户的补偿如何扣除？是否应代扣代缴个人所得税？

　　4．拆迁补偿可否抵减销售额？

　　5．现金补偿的扣除凭证与条件？

　　6．区分政府行为和市场行为两个实质证据是什么？扣除凭证有何不同？有何风险？

　　7．如何区分三旧改造中征收、收回与回购？

　　8．拆迁还房的交易实质是什么？

　　9．拆迁还房如何缴纳契税？何时缴纳？计税基础如何确定？

　　10．拆迁还房增值税视同销售价格高低对各税种的影响如何权衡？参考年度以交房时点确认还是以拆迁时点确认？

　　11．拆迁还房业务适用土地价款抵减政策吗？

　　12．抵减销售收入的拆迁补偿费是含税价还是不含税价？

　　13．拆迁补偿成本如何确认？

　　14．拆迁还房补偿方式扣除凭证如何确定？

　　15．多个项目公司共同拆迁补偿成本如何处理？是否需要分摊？

　　三、集体土地征用与留用地开发的特殊事项的税务规划

　　1．留用地返还相关政策

　　2．集体土地征用补偿的处理原理？

　　3．留用地返还的税务处理难题是什么？

　　4．留用地零成本问题如何解决？有何误区？

　　5．留用地开发返还集体经济组织的房屋如何避免被界定为利润分配？

　　6．留用地返还开发税务筹划方案设计及案例分析

　　四、股权收购取得土地的税务规划

　　1．股权收购取得土地的涉税风险分析

　　2．最高股权收购价格的确定方法与案例分析

　　3．股权收购成本与开发成本是否可以转化？

　　4．股权收购后建筑物推到重建原成本可否计入开发成本？

　　五、收购在建工程的税务规划

　　1．收购在建工程与收购股权的区别？

　　2．收购在建工程的条件

　　3．开发投资额达到25%如何确认？

　　4．投资额没达到25%如何才能转让？

　　5．转让在建工程如何缴纳增值税？可否抵减土地价款？

　　6．转让在建工程土地增值税可否享受加计扣除政策？

　　7．转让在建工程可否享受普通住宅优惠政策？

　　8．收购方契税如何计算？包不包括地上建筑物价格？

　　9．收购方购买在建工程增值税如何处理？是抵扣进项还是抵减销售额？

　　10．如果收购的在建工程是老项目，收购方可否选择简易计税？

　　11．购买在建工程开发后再销售土地增值税可否加计扣除？

　　12．购买在建工程推倒重置，其成本可否计入新项目成本？是否需进项转出？

　　六、土地置换的税务规划

　　1．土地置换如何确认土地成本？是按照原价还是评估价？

　　2．土地置换如何缴纳契税？

　　3．土地置换方式政府是否应该重新按照评估价开具土地出让金票据？

　　4．土地置换企业所得税可否进行特殊税务处理？

　　七、合作开发模式下的税务风险控制与规划

　　1．合作建房模式的界定与风险防范

　　2．股权型合作开发的纳税风险及防范

　　3．合同型合作开发的纳税风险及防范

　　4．村企合作典型案例分析

　　第三节：开发成本的税务规划与业财融合

　　一、前期工程费的税务规划

　　1．项目立项的业财融合要求与案例实操

　　2．户型设计的业财融合要求与案例实操

　　3．同一项目不同业态的设计合同应如何签订？

　　4．境外设计费的增值税与所得税涉税处理与风险规避技巧

　　5．哪些政府收费不属于代收款项？土增税清算时如何沟通才能加计扣除？

　　6．管理费用和前期工程费能否合理转换？

　　二、建筑安装工程费的税务规划

　　1．建安工程的价值链优化策略及挂靠经营风险规避

　　2．建筑工程发包模式如何选择？如何利用工程计价原理建立决策模型？

　　3．多业态、混业经营的核算技巧与建安合同签订策略

　　4．建筑安装合同主要涉税条款签订技巧

　　5．甲供水泥加工混凝土是否可行？可否差额开票？应如何操作？

　　6．甲供工程业务处理方式有哪些？外购设备负责安装分开核算有利还是不分开核算有利？怎样根据设备和安装费比例确定核算方法及开票税率？

　　7．甲供水电费的会计与税务处理

　　8．售楼处样板间装修费的处理思路与风险防范

　　9．招标代理费、财产综合险可否计入开发成本？

　　10．房地产企业虚增成本的手段及稽查手段

　　11．建安发票的开具要求

　　三、基础设施费的税务规划

　　1．房地产企业要不要成立园林绿化公司？

　　2．种植和绿化是否应该分设？

　　3．种植业采用何种企业形式？

　　4．绿化施工是自营还是外包？

　　5．园林绿化的核算与发票开具有何税务风险？

　　四、公共配套费的税务规划

　　1．配套设施的处理原则和依据

　　2．建成后属于全体业主所有是否视同销售？成本如何扣除？如何证明属于全体业主所有？

　　3．建成后无偿移交政府公用事业单位的是否视同销售？成本如何扣除？如何证明无偿移交给政府公用事业单位？

　　4．有偿移交给政府相关部门的，收到的补偿款是否缴纳增值税？企业所得税是做收入还是冲成本？土地增值税是做收入还是冲成本？

　　5．作为拿地条件无偿在小区外配建公共配套如何处理？如果政府为此给与一定补偿如何处理？

　　6．配套设施转为自用如何处理？再销售土地增值税如何计算？如何避免决策失误？

　　7．产权车位、人防车位、地下无产权非人防、地上无产权车位、机械车位等在各税种前如何处理？如何扣除企业所得税、土地增值税、增值税与房产税的税务风险？

　　8．机械车位属于动产还是不动产？

　　五、开发间接费用的税务规划

　　1．集团公司如何优化项目管理价值链？

　　2．土地增值税与企业所得税开发间接费用归集的差别

　　3．营销设施建造费的所得税及土地增值税处理异同？

　　4．开发间接费与期间费用如何区分？如何合理转化？

　　5．如何将项目公司未弥补亏损结转新项目扣除？

　　六、借款利息的纳税处理与风险防范

　　1．房地产融资“三条红线”对地产企业的影响及风险分析

　　2．集团公司资金集中管理的税务风险

　　3．关联方借款收利息划算还是不收利息划算？风险如何规避？

　　4．关联企业借款不收利息是否需要视同销售？如何操作才合规？

　　5．老板个人将银行贷款借给项目公司，利息如何处理？是否增加公司税收成本？如何解决？

　　6．老板个人巨额资金借给项目公司有何税务风险？如何解决？

　　7．关联方借款不收取利息，大额往来款挂帐如何处理？

　　8．借款利息扣除债资比例如何准确把握？超过债资比如何才能扣除？

　　9．资本化利息超标的调整方法

　　10．利息扣除方法的选择与限制

　　第四节：税金及附加税前扣除风险防范

　　一、预售阶段预缴的税金及附加可否在企业所得税前扣除？

　　二、地方教育附加不能在土地增值税前扣除吗？如何跟税务机关沟通？

　　三、印花税能在土地增值税前扣除吗？

　　四、代扣代缴税金如何在企业所得税前扣除？

　　第五节：房地产企业完工年度成本结转与分摊技巧

　　一、成本对象的划分账簿设立技巧

　　1．房地产企业如何确定成本对象？何时确定成本对象？

　　2．成本对象与清算单位的区别与联系

　　3．成本对象与清算单位的设置技巧

　　4．开发成本明细账的设立与核算技巧

　　二、完工年度成本分摊技巧

　　1．多数企业的成本分摊误区

　　2．成本分摊的最高境界是什么？

　　3．土地成本分摊技巧，如理解定占地相对独立？

　　4．利息分摊技巧

　　5．层高系数法的运用规则要求与具体计算

　　6．地下车位成本分摊技巧

　　⑴ 无产权车位分摊土地成本吗？

　　⑵ 有产权不计入容积率的地下车位分摊土地成本吗？

　　⑶ 建安成本应如何分摊给地下车位？如何用直接成本法减少车位的成本？

　　⑷ 如何把握地下车位单位成本的合理范围？

　　三、完工年度计税成本计算及成本结转技巧

　　1．会计成本如何调整为计税成本？

　　2．预提成本方法及案例

　　3．单位计税成本计算方法与模板

　　4．完工年度发票未到汇算清缴如何应对？有几种处理技巧？

　　5．完工年度以后再取得发票应如何处理？是否应当追补以前年度扣除？

　　四、土地增值税清算年度成本计算与结转技巧

　　1．成本分摊预案

　　2．清算模拟预案

　　3．发票未到的处理预案