短期内，有三股力量带动楼市企稳：一是被疫情耽搁的刚需，二是换房需求（去年房子换不掉，改善性需求无法实现），三是部分购房者的预期确实改善。目前，二手房市场反弹好于新房，京沪深等热点城市二手房主力成交价格在200万-400万，说明刚需和换房主导。
要注意的是，这些购房需求和被疫情阻碍的必需品需求是一致的，疫情后出现自发反弹和修复，这种修复会推动各地楼市在今年上半年触底企稳。从量价来看，基本为2022年的历史超低位上的“弱势反弹”。中长期看，楼市能否持续企稳，取决于刚需和换房需求能否有效循环。
可以预见，被延后的刚需、换房需求，预计上半年释放完毕。政策继续利好，而房价还在高位，楼市又回到了改善主导的局面。疫情这三年，高收人群并未受多大冲击，因此改善型需求一致比较旺盛，各大城市中心区改善盘比较热销，在售库存也比较少。顺应需求，去年以来热点城市土地出让，基本上都在中心区，也基本都是低密度的改善盘，或豪宅盘。
因为，这类型产品热销，土地也好卖出去！
图：上海2023年首轮供地，低容积率改善类产品主导
当前，多数自媒体只盯着少数改善盘的火热，或局部市场的回升，无视整个市场需求端的疲弱、价格普跌。如果仅仅是为了某些项目带货，这无可厚非，但以偏概全、个案代替整体，就说楼市迎来反弹，混淆视听，就非常不客观，就很可恨了。有人说，你这么唱衰是何居心？
我想说的是，顺境不欺人，逆境不自欺，这最基本的，也决定了能不能走得长远。不偏不倚，客观公正地告诉百姓真实的市场情况，这是基本素质。无论上了哪一层台阶，阶下有人在仰望你，阶上亦有人在俯视你；你抬头易自卑，低头易自满；唯有平视，才能看到真实的自己。
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