第七次全国人口普查数据除了总量变化外，不同地区间的人口结构变化也引起了市场的广泛关注，人口的流动进一步推动了房地产市场的分化。
市场化程度高吸引人口流入
2010-2020年十年间，哪里人口增长最快？贝壳研究院首席分析师许小乐表示：十年来人口增长速度最快的省市中，广东、浙江、北京、重庆排名靠前，其分别位于珠三角、长三角、京津冀、成渝等重点城市群，市场化程度高，对人口的吸引力强。而西藏、新疆、宁夏等西部省区也有入榜，其人口增速较快主要受基数较小的影响。受北方气候条件较差、自然资源相对不足以及人口生育率较低的影响，东北三省、内蒙古及山西、甘肃成为31个省区市中人口负增长的地区。
那么哪些省市劳动力最充足？许小乐指出，广东、浙江、北京、上海等经济发达区域更易于吸引年轻群体进入，劳动力总量充足；而青海、西藏、宁夏等省区劳动力占比较高，主要是因为当地老年人口较少，60岁以上老年人口占比均在15%以内，其中西藏60岁以上老年人口占比仅为8.52%。而劳动力最短缺的省区市中，作为劳动力流出大省的河南位居榜首，广西位列第二。
同是经济发达地区，人口特征也不尽相同。比如有“包邮区”之称的江浙沪皖，经济富庶，气候宜人，但老龄化程度也远高于其他地区。在国家统计局公布的65岁及以上人口数据中，这4个省份中有3个省份进入到深度老龄化社会，而同为经济发达省份的广东，人口结构却比长三角年轻很多。
房地产市场进一步分化
统计数据显示，31个省区市中，人口超过1亿人的有2个，分别是广东126012510人和山东101527453人，河南以99365519人排名第三。从整体看，人口向经济发达区域、城市群进一步集聚；从流向上看，人口持续向沿江、沿海地区和内地城区集聚，长三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群的人口增长迅速，集聚度加大。
同策研究院分析师汪恒分析认为，早在2019年12月底，国务院就要求城区300万人以下的城市开放落户，可以预期的是，未来人口流动不会停止，但开放落户之后，人户分离的现象却会消退，不同城市之间的房地产市场也会进一步分化。
上海易居房地产研究院总监严跃进表示，从流动人口等因素可以看出背后的购房需求，尤其是跨省流动人口和省内流动人口的变动，都会带来很多需求。这两年要格外关注省内流动人口的变动，尤其是到省会城市就业和购房的需求，这也可以解释为什么很多购房需求集中在省会城市。
严跃进认为，经济活力与人口形成的正反馈，将带动房地产市场的繁荣。从国外的经验来看，当经济结构中服务业占比越高，超大城市对人口就业的吸引力就越大，如果该规律同样适用于我国，则意味着这些经济发达的城市吸引力仍将有增无减。同样，这也代表着未来城市之间的房地产市场或进一步分化。人口的绝对数量只是一方面，工作人口、红利人口向东部、南部发达区域迁徙，以及自古以来国人的买房诉求，加上消费升级带来的旧改需求，这些都是楼市发展的重大空间。
房企聚焦人口红利城市
从人口普查数据来看，在我国人口数量红利整体减弱的大背景下，不同区域的人口红利截然不同，人口流出型地区发展面临挑战，而人口东进南下则给东部和南部发达地区带来了大量的机遇。以长三角为例，过去10年净流入近2000万人，催生了巨大的住房等需求，意味着人口红利尚未消失。
汪恒则表示，需求是支撑区域房地产发展的重要因素，其主要受两方面影响，一是人口，二是土地。人口普查数据呈现出来的人口格局，给房企未来的城市布局和打法带来不少启示。“考虑到整体人口形势，未来各个城市之间的抢人大战会更加激烈，房地产商投资布局更需要从城市基本面出发，判断这个城市未来的发展前景和人口形势，这样才不会踏错节奏。”
从4月中旬开始的今年首批集中供地可以看出，核心热点城市无论是成熟板块还是远郊区的地块，都受到了房企的激烈争夺。比如重庆的土拍平均溢价率高达43%，在成交的46宗土地中90%是溢价成交，70%的地块溢价率超过40%。深圳和厦门虽然参拍地块较少，仅有五六宗，但依然吸引了大量知名房企参与，两城整体溢价率均在30%左右。
58安居客研究院分析师张波表示，当前我国一些核心大城市及其周边（都市圈范围内），人口增长的极限还远远没有到来。“如果未来户籍制度进一步完善，基础设施建设以及公共服务的提供进一步优化，这些城市人口的增长趋势仍然会持续。”“房企一方面可以选择核心城市、城市群深耕发展；另一方面其实也可以大量发展租赁，解决新市民的居住问题。”张波表示，相对应的，购房者也完全可以跟着开发商的脚步置业，向核心城市群、产业聚集区流动。
