《房地产工程项目管理与穿插施工案例解析》

【课程背景】

　　在房地产市场竞争日益激烈的环境下，只有坚持把客户需求置于最优先，坚持以精细化的管理，坚持质量至上，做优良产品，赢得顾客信赖，为顾客和社会提供具有信赖感、安心感和满足感的企业，才能不断成长和壮大！当提到精细化管理的时候，大家难免都流于形式和表面。

　　一种是因为我们在处理问题和解决问题的时候往往只看到了问题本身，而没有去寻找问题的根源，只是治标而没有治本。这样，就会导致同类型的问题不断出现，或者同样性质的问题没法从根本上避免，给项目管理造成很大困难，形成项目管理人员都是救火队员的局面。

　　另一种是因为很多房地产管理人员都是从最初的施工单位或从其它房地产企业流转过来，从惯性思维的角度混淆了房地产项目管理与施工单位的项目管理的概念，导致项目管理没有系统概念，特别是成长性房企没有建立起房地产项目精细化管理的系统管理模式。

　　目前房企为了提升项目开发效率，加快项目开发节奏，没有全面系统对项目各工序进行全面深入分析，撑握项目开发内在规律，推行穿插流水施工管理，没能在进度、质量、成本与安全方面取得平衡，因此，导致项目开发速度是加快了一些，但另外几个维度受到了伤害，这种情况是大家不希望看到的结果！穿插施工如何组织与管理，也是我们这次分享的内容之一。

【课程大纲】

　　第一天：工程项目管理精细化管理

　　一、房地产工程精细化管理概述

　　房地产开发的本质

　　工程质量＼工程品质＼客户满意度的关系

　　房地产项目运营管理解析

　　房地产项目开发进度计划管理体系与穿插施工管理

　　推行方案并列化设计，解决方案协同

　　项目管理策划

　　二、房地产项目精细化管控重点：现场施工管理控制重点

　　1. 兵马未动，粮草先行--施工前期准备工作

　　2. 招标阶段的前置管理

　　3. 监理单位的管理与协调

　　1)监理合同实施的管理--解决人员与费用的关系，解决工作内容与工作标准的问题

　　2)对监理的日常管理--全面系统提升监理的工作质量与项目管理水平问题

　　4. 总承包方及其它承包方的管理与协调

　　1）管理团队面试及劳务争包前置考察

　　2）进场交底及合同交底

　　3）读图讲图、技术交底、施工方案审查

　　4）坚持样板引路制度

　　5） 推行楼层单工种作业，实施可追逆管理

　　6）引导合作方实施专业的人做专业的事

　　7）编制项目网络计划，按PDCA模式进行施工管理，保证计划决策科学合理

　　关键线路的掌控

　　关键日期的管理

　　进度分级管理

　　8）加强项目会议管理，提升项目信息交流效率

　　9）作业人员自主检查记录，管理人员的检查记录，对检查结果进行的整改，确保施工方质量管理体系正常运行

　　10）安全文明施工管理与成品保护管理

　　5. 材料设备供应的管理与协调

　　6. 方案评审论证及施工图设计变更管理

　　7. 材料设备进场验收

　　8. 样板先行

　　9. 关键工序验收

　　10. 停止点检查

　　11. 验收与交付管理

　　12. 项目后评估

　　三、工程精细化管理疑难杂症剖析与对策

　　1. 土方及基坑支护工程的难点及应对

　　1).设计方案与施工方案协同

　　2).针对性（工况）、针对性（技术方案）、还是针对性（场地布置）----管控地下施

　　工的关键

　　地下结构工程（桩基工程及地下室结构工程施工质量通病案例解析）

　　1).钻孔灌注桩

　　2).预应力管桩

　　3).地下结构混凝土通病防治

　　4).渗漏点的关注与防治案例

　　5).地基不均沉降处理施工管控案例

　　3. 钢筋混凝土主体施工案例解析

　　1).钢筋工程通病案例--钢筋位置偏位预控

　　2).模板工程通病及应对案例--确何砼振捣不漏浆，外墙企口不渗漏

　　3).阳露台渗漏难点及应对节点案例解析

　　4).屋面渗漏疑难点案例解析

　　4. 砌筑抹灰工程质量通病分析及管理应对措施

　　1).砌筑工程--排版、结构施工优化、工序管理、灰缝质量、砌块质量、孔洞封堵

　　2).抹灰工程--原材料、交接面、基面处理、分层控制、养护、

　　5. 立面及屋面工程管理通病预防措施

　　1).立面构造体系的安全性分析：

　　干挂石材、湿贴石材、面砖及保温层工程构造体系案例

　　外门窗安装质量管控案例

　　2).屋面工程疑难点分析

　　屋面瓦工程、屋面防水、保温工程案例解析

　　6. 精装修工程过程质量把控

　　1).品质的把控要点

　　2).防水工程施工的控制点分析

　　3).瓷砖石材空鼓脱落把控要点

　　4).给水管网带压作业施工，及时发现问题

　　5).吊顶防裂缝的有效措施分析：燕尾榫、转角整版裁割法

　　6).工厂加工的精细化管控案例分析：品相、加工工艺的把控

　　四、房地产质量管理管理关键把控之五：建筑防水与防渗漏

　　1. 防水防渗漏管理--全面实施“零渗漏”管理体系

　　2. 地下室防水防渗漏

　　3. 卫生间、厨房、有水阳台、洗衣间防水防渗漏

　　4. 外墙外门窗防水防渗漏

　　5. 屋面露台防水防渗漏

　　第二天：工艺工序大穿插流水施工艺解析

　　第一部分：主体阶段穿插施工协同与管理

　　放线管理

　　基坑支护与桩基工程

　　钢筋混凝土结构工程

　　砌筑工程

　　铝合金门窗

　　栏杆工程/钢结构工程

　　抹灰工程

　　水电安装

　　防水工程

　　淋闭水检测

　　外檐与屋面工程

　　楼地面找平

　　第二部分：精装阶段穿插施工协调管理

　　现场放线

　　敷设电气管线

　　安装给排水支管

　　安装门底框

　　墙面抹灰

　　地面垫层

　　厨生间防水

　　铺装石材（瓷砖）

　　天花吊顶

　　刮腻

　　刷前二遍乳胶漆

　　石材整体打磨

　　安装厨柜

　　安装固定家具

　　安装门及门套

　　安装踢脚线卡扣

　　刷第三遍乳胶漆

　　贴壁纸

　　安装洁具龙头

　　安装灯具及电气面板

　　安装

　　五金件及镜面

　　铺装地毯

　　铺装木地板

　　安装踢脚线面板

　　保洁

　　竣工验收

　　移交

　　第三部分：精装修项目穿插流水施工管理要点

　　拆改施工管理

　　土建/精装场地移交管理

　　工程进度管理

　　工程质量管理

　　一些细节问题