一、住宅区开发设计策略实例
（一）现阶段开发商关于住宅区的主流做法：80%产品标准化+20%微创新
1、产品标准化的落实
"企业的产品体系就像一架飞机，机身是大量的成熟主力产品，是开发周期和利润的保证;机头是少量的创新产品，代表强大的产品研发及竞争力，但会有风险。标准化产品可以指导新项目根据以在项目知识积累快速推进，保证项目高效管控，并辅助实现产品标准体系在项目中的落地实施。"
通过2015年已经形成的产品标准模块（户型库、立面模块、厨卫模块、部品部件模块）在各个住宅项目上的落实，使成熟产品作为规模化开发的保证，实现快速去化，既可以保证产品品质，也能够发挥规模效益。
①选关键词
主力户型平面；立面风格；立面材料；厨卫平面；厨卫产品；门窗样式及材料；栏杆样式及材料
成熟开发商现在都有自己的户型库。某一开发商集团总部要求:从拿地阶段设计草案、方案深化设计阶段、项目启动设计实施阶段，库内户型选用率不低于80%。
②理解开发商的标准化
主力产品选择成熟的户型、立面造型、材质材料，有利于快速决策,缩短开发周期、是利润的保证、质量的高效管控。
2、20%微创新:可变户型＋智能住宅
随着房地产市场的成熟，涌现的住宅类型越来越多，可以说300平方米以下户型市场上都能找到。还能用什么来吸引客户、赢得客户?
可变户型是针对刚需/改善客户的复合性功能需求产生的一种在现有户型基础上的微创新，通过不同功能空间组合方式或室内高度的改变来增加空间的使用效率，塑造更具弹性、可变的户型空间，满足客户的多种需求。具体包括0.5个房间、可移动墙体、3.5米层高、双厨居、一生住宅等类型。
结合新产品推行可变户型的创新设计，争取有2-3款业内有影响力、销售有口碑的“明星户型”面世。
①可变户型：
可变户型类型：A.0.5个房间；B.可移动墙体；c.双厨居；D.3.5米层高；E.—生住宅
可变户型：针对刚需/改善客户的复合性功能需求产生的一种在现有户型基础上的微创新，通过不同功能空间组合方式或室内高度的改变来增加空间的使用效率，塑造“弹性、可变的家”。
主推方向：一生住宅(全生命周期住宅)
可变户型设计关键点︰
1、面积段选择:120-125m2(洋房），或128-133m2(高层），3+1房，较佳；160m2可变户型3+1房 No Good!
2、0.5个房间，即2400-2700mm开间，可作为辅助房间，也可以与其他主要房间组合使用；无需恐惧小房间!
3、用足合理赠送面积，设备平台、飘窗（但是可变户型不等于送面积)；能够获得最大化性价比!
4、结合客户需求深入研究户内空间的各种组合可能性*；找到痛点、解决问题!
5、省力、省钱；不方便不省钱的可变户型都是耍流氓!
6、如何展示？概念样板房、可变家具、创意户型手册...
②智慧
智能家居∶利用综合布线技术、网络通信技术、安全防范技术、自动控制技术等将家居生活有关的设施集成，构建“安全的家、健康的家、高效的家、节能的家”
智能家居用户需求
智能家居结合新科技在项目上推广使用，形成了24h贴身管家、24h安防卫士、24h健康呵护、24h远程控制、24h全能物业五大系统，将为客户在居住便利性和舒适性方面提供改善空间。
智慧住区产品配置
使用说明:
1、智慧小区功能配置标准分为A（豪华配置)、B(舒适配置)、C(基本配置)三个标准，每个标准适配不同的产品功能和总价。
2、各区域楼盘如需配置智慧小区（示范区、交付标准)，应根据楼盘产品线、营销意见和成本适配体系选择适当的智慧小区配置标准。
3、配置标准一旦选择，产品功能需按照标准配置，如需增配、减配，需向集团说明理由;价格应控制在相应标准的总价范围内。
4、保利悠悦荟APP由保利物业提供，硬件设施在前期应注明需提供API软件接口，以便和物业APP集成。
样板房智能家居展示建议∶
灯光场景+空气监测及净化+燃气/水浸监测及报警+手机远程控制
1、灯光场景:配置离家模式(一键断电）及回家模式（撤防、灯光开启)
2、空气监测及净化︰配置检测甲醛、Pm2.5、VOC装置，外接空气净化装置。3、燃气/水浸监测及报警:配置燃气/水浸监测及报警装置。
4、手机远程控制:采用手机或iPad展示以上功能
可适当加配1-2个具有高感知度的亮点配置（如魔镜、智能衣柜、人脸识别入户等）进行展示。
展示要求︰
配置智能家居的项目，需在售楼处及样板房中将配置功能及亮点以不同方式展示出来，引导一种高科技生活方式，但并非作为交付标准。
智慧社区配置建议∶
物业智能管理+智能停车系统+一键开门及访客管理
1、物业智能管理:与保利物业合作，利用保利悠悦荟APP物业管理平台实现物业智能管理。
2、智能停车系统∶免刷卡起杆等智能停车方式。
3、一键开门及访客管理:凭二维码授权进入小区大门、访客识别、证件登记高端楼盘可在此基础上根据营销意见进行增配，如公共区域监控、小区wifi覆盖。
可适当加配1-2个具有高感知度的亮点配置（如魔镜、智能衣柜、人脸识别入户等）进行展示。
展示要求︰
配置智能家居的项目，需在售楼处及样板房中将配置功能及亮点以不同方式展示出来，引导一种高科技生活方式，但并非作为交付标准。
其他亮点产品介绍
智能家居和智慧住区
观点:
1、有必要设置空气智能检测装置和净化装置，业主非常重视健康生活。例如新风系统现在已经在很多住宅区实现了(融创的腊山项目）。
2、全面打造住宅科技化概念，符合住宅发展趋势，能够增加住宅亮点、促进销售。（海尔的蓝山公馆)
总结︰
新的市场背景下，一方面要求房地产开发商的产品具备坚实的“机身”，即满足规模化发展所需要的成熟产品库，以保证开发周期和利润，同时也需要在市场前沿进行适当的产品探索及创新，保持市场竞争力，
住宅及开发型商业的设计经验源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）
