8月30日，世茂集团（00813.HK）发布2021年中期业绩，并召开业绩沟通会。会上，世茂集团总裁许世坛透露，上半年完成销售目标的46%，有信心完成全年销售目标；下半年将对价格进行动态管理，同时，加大价格优惠措施；酒店业务通过轻资产模式上市；公司有出售资产的计划，包括一二线城市核心资产，但优先出售非核心资产，今年公司出售资产收入约10亿元。
许世坛：价格动态管理，提高价格优惠措施
期内，公司实现销售额1527.95亿元，完成全年3300亿元销售目标的46.3%；下半年，该公司可售货值约3600亿元，可售货源约2004万平方，一年内销售的约75%。实现回款额人民币1161亿元，较去年同期增加30.4%；以1527.95亿元的销售额推算，回款率约为75.98%。
公告显示，下半年，公司将推出约1151万平方米的可售面积，连同截至6月30日止约853万平方米的可售面积，合计可出售总面积为2004万平方米。
许世坛透露，目前，按揭额度比较紧，其实，公司自去年底已经在争取按揭额度，已经谈成的总对总合作按揭额度接近800 亿元。公司的实际需求接近1000亿元，目前还有一些缺口，公司也在找一些地方银行去想办法。
许世坛称，公司有做一些低于市场下行的措施，公司对7月和8月的销售进行分析，整个行业的销售出现下行，9、10月份公司安排了很多供货和冲刺目标，目前按揭额度仍有缺口，公司对价格进行动态管理，提升对首付比例高购房者的优惠措施。
“60%的土地都不太赚钱”
截至6月底，世茂集团拥有424个项目，分布于全国110个城市，拥有土地储备7283万平方米，平均土地成本为每平方米人民币5554元。其中，上半年新增土地储备301万平方米。
许世坛表示，上半年销售比较好，土地价格涨了很多，特别是集中供地的22个城市。公司对首轮集中供地做过测算，约60%的土地都不太赚钱，很多地块甚至是亏损的。没必要去做亏本生意。下半年会有一些窗口期，如果下半年地价比较理性，公司会加大投资。
许世坛透露，房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续，这样的政策背景下，企业不再适合强调高增速，因此公司战略“从攻转防”，同时加大现金、回款率的考核。在投资端，公司也将更加严格，更加强调纪律，加强股权合作。
许世坛称，上半年调控比较密集，和集中供地有很大关系，政府希望通过集中供地稳地价、稳预期，但是效果不太好，出现一些比较贵的地、市场预期也好，如果不调控房价上行压力会比较大。第二轮集中供地规则已经进行一些调整，但整体政策还是偏紧，紧到一定程度，会有适度的放松，
出售资产：一二线城市核心资产也在出售序列
许世坛透露，公司有许多的大型资产，也在做分类，优先处理非核心资产，平衡好利润和流速，加大回款力度。公司在一二线城市的核心的资产，也有机构找公司收购，但公司的报价比较高。上半年公司已经处理一部分约10亿元，预计全年处理资产的收入约20亿元。非核心资产的处理比较难，可能要处置五六年。
对于大型综合体周转慢的问题，许世坛表示，公司的大型综合体也没很多，公司正在调整策略，加快这种项目的销售力度；公司现在大概有10个TOD项目，其中超大型的也就是两三个，另外七八个都是高周转的，两三年把地价、施工成本等覆盖。
“表外负债会有序进表”
期内，世茂集团实现收入734.01亿元，同比增加13.71%。其中，期内物业销售收入为人民币665.21亿元，同比增加8.22%，占收入总额的90.63%。
利润方面，期内，世茂集团实现毛利210.13亿元，同比增加7.69%，毛利率为28.63%；净利润为94.78亿元，同比增加18.45%，净利润率12.91%；归属母公司权益为60.09亿元，同比增加15.27%；非股东权益为31.99亿元，同比增加17.1%。
三道红线方面，世茂股份属于绿档。其中，净负债率为50.9%，现金短债比1.19倍，剔除预收款项后的资产负债率为68.0%。
对于表外负债，世茂集团财务管理中心负责人汤沸表示，公司的表外负债主要是不并表的合作项目、联营合营的项目，没有体系外的负债；自从商票纳入监管体系，公司就停掉了商票业务，目前的存量商票约40亿元至50亿元；公司的信托融资主要是大型综合体，这些表外负债会有序进表。
酒店业务通过轻资产模式上市
上半年，世茂集团非地产开发业务合计收入68.8亿元，同比增加122.87%。其中，酒店经营收入9.72元，同比增加114.57%；商业运营收入9.47亿元，同比增加29.02%；物业管理收入49.61亿元，同比增加161.11%。
许世坛透露，非房地产开发业务可以更好地对抗房地产的调控周期。除了世茂集团，公司还拥有包括世茂服务、世茂股份上市群，今年上半年世茂服务归母净利润为5.78亿元同比增长136%，未来三年的目标是实现五倍的增长。
许世坛透露，公司在孵化酒店轻资产公司、商业轻资产公司及代销代建方面的轻资产公司，未来公司也将加大对轻资产的投入。
对于业务分拆上市，许世坛称，酒店分拆上市是比较难的，因为资产回报相对低些，公司打算换种方式上市，即轻资产管理的模式上市，目标公司已经代管约100家酒店。
