一、商业地产开发基础知识
（一）按行业类别分类
•零售功能房地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL）
•娱乐功能房地产（电影城、娱乐城、KTV）
•餐饮功能房地产（大型饭庄、快餐小吃、冷饮店）
•健身服务及休闲功能房地产（健身中心、美容院）
•商品批发商业地产（义乌小商品批发市场）
•居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓）
（二）按市场范围分类
•近邻型（出租面积平均为7000平方米，入驻商户10—20家，商圈内人口为5—10万，商圈半径在10分钟车程内，主要经营日用品和一般食品，停车位约100辆。）
•社区型（出租面积平均为1.3万平方米，入驻商户20—100家，商圈半径在30分钟车程以内，主力店为大型超市或从事批发的商店，停车位约500辆。）
•区域型（出租面积在1.5万—7万平方米，入驻商户数量100家以上，主力店为大型百货公司或批发店，商圈人口在20万以上，停车位在1000——5000辆。）
•超区域型（出租面积在7万平方米以上，入驻商户数量150—200家，主力店如大型百货公司或批发店3~5家，商圈人口在50万以上，停车位数量在5000辆以上。）
•超级型（出租面积在10万平方米以上，入驻商户数量在250—700家，主力店如百货公司、超市、家店等3~6家，商圈人口辐射几百万人，甚至千万人不等，停车位数量在1万个左右或更多。如1992年开业的美国第一大SHOPPING MALL—Mall of America,就是超级商业地产的典范。）
（三）按照消费行为分类
•物品业态房地产（SHOPPING MALL，大型购物中心，百货商场，超市，家居建材店，以及各种类型产品旗舰店和专业店）
•服务业态房地产（餐饮、写字楼、服务性公寓）
•体验业态房地产（娱乐、休闲类房地产）
（四）按照建筑形式分类
•单体建筑（商业项目独立在特定地块上建设，无其它房地产存在）面临纯商业问题
•综合建筑（多种房地产形式的统一规划）项目规划计阶段还面临多种房地产形式的统一规划问题，如果规划不合理，会影响整个项目的成功运营。
（五）五种最具前景的商业地产业态
1、中等规模的购物中心将是国内商业地产的开发重点
以零售为主，商品档次中档偏高甚至更高，一般体重较大，超级购物中心又称MALL，中等购物中心的服务半径是区域型的，地铁和地面公共交通将是疏导购物人流的主要方式。
2、室内外相结合的购物空间：商业步行街
以零售商业为主，由一条城市主干辅道，辅之以广场、街巷，形成一个相对的固定区域。
3、社区商业地产
消费群体锁定于社区住户。
4、流通型商业地产、专业市场、批发市场
一般位置较好，常成行成市发展，以商品流通为主要功能。
5、资源型商业地产新业态：旅游地产
泛指在旅游景点开发的经营性物业，也指用于旅游用途的物业开发。
二、商业地产与住宅开发的行为比较
1、规划层面的区别
规划设计决定商业地产项目的存亡
•大型商业地立项目业态和功能均较住宅物业复杂，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当繁琐；在满足功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。
•各种业态对商铺的要求具有不可替代性，商业地产的规划必须在招商的基础上进行并伴随着整个招商过程，才能避免因规划不当带来的投资损失。
2、商业地产与住宅开发的区别
3、利益层面的区别
三、商业地产的三种盈利模式及五个利润密码
（一）三种商业地产的盈利模式对比
1、只租不售
①分散出租
优点：租金高，开发商收益可最大化，物业升值空间大，容易出售表现租期短，容易改变功能或调整经营
缺点：需充分重视前期的市场定位、功能定位、业态定位的策划工作，设立专业的经营管理公司负责经营管理，对招商能力、日常经营管理能力的要求极高，同时经营风险较大
适用类型：商业区域城郊的大型商业物业、有足够大的停车场及卸货区的商业物业。
②整体出租
优点：不需设立专门的经营公司和配备专业的商业人员，交易简单，结算方便；物业可进行抵押贷款，升值空间较大，有利开发新项目，带租约更有利于日后整体销售
缺点：收益低、在3~5%之间的回报率，即使物业升值，其套现的难度很大，采取这种方式还要加强对租户的评估。
适用类型：没有商业专才、资金实力雄厚、经营相对保守的开发商，其物业面积一般不超过3万m2
2、只售不租
优点：相对省力且风险较低
缺点：失去了更大收益前景的可能性，商业经营不稳定
适用类型：资金实力不够、融资渠道有限、急于变现的开发商
3、又租又售，且租且售
①分层或分片出租模式
优点：租金相对整体出现要高一些，风险分散、租金相对有一定保证物业可进行抵押贷款，比整体出租更适合日后带租约出售物业，如果某一层经营失败时，开发商能掌握主动权，并进行重新招租
缺点：需重视前期的商业策划（业态组合、功能定位、市场定位等），需设立相应的管理部门及配备相关的商业专才；要求开发商建立储备租户资源库，并具备极强的招商能力
适用类型：资金实力雄厚的开发商
②层（或片）与散结合出租模式
优点：主力店的进驻有助于带动其它小商铺的销售，大小租户的结构使项目稳定性提高，有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功动作的条件
缺点：要求开发商具备很雄厚的自有资金；需设立专业的经营管理公司和配备相关的商业专才，对主力店的招租能力极高
适用类型：5万m2以上的商场
（二）商业地产的利润密码
1、心态
•商业地发开发商要具备长线赢利心态：（例如：上海正大广场、金源茂，成功商业地产的利润远远高于住宅开发的利润）
•商业地产开发商应具备正视风险心态：（防范物业管理中存在的风险、防范市场环境风险）
2、融资
•一个大型商业项目需要一次投资建成才能形成商业气氛，因而所有的前期投入都来自开发商的积累，而且在租售过程中，为了吸引主力店加盟，开发商不得不采取前几年租期内低租金，甚至部分免租金的形式。
•成熟的商业地产项目通常是由基金作为项目的主要投资人，或是开发完成后由基金购买，再进行统一的租赁经营等。
•中国典型的融资比例是：50％权益/50％贷款。
3、外脑
•一个商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计、以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
•发展商需要在专业商业投资、管理与顾问公司以及商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。
4、共同利益
5、主题定位
分析历史悠久的商业街与当代成功的商业项目发现：
商业地产的发展具有“向心格局”，一个灵魂人物（项目），具有强烈的磁场效应；
商业地产发展具有“集群效应”，成行成市更有利于商业地产的可持续发展。
无论是向心格局，还是集群效应，商业地产的相生相旺最终归为一点——成功的主题定位（用系统的理论来分析，包括市场定位、消费者定位、业态定位等）。
商业地产开发基础知识与策划定位实操源文件（http://m.fangkecn.com/hd/freedown.aspx）
