最近，一向对房地产“避嫌”的央妈，极为罕见地在一周之内，连cue了两次房地产行业。
一次是在9月24号的央行三季度例会上，强调要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。
这是“房地产”这三个字第一次在央行货币政策委员会的例会中被提及。
29日，央行又和银保监会联合召开房地产金融工作座谈会，会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
央妈如此关怀，也给了地产股注入了一剂久违的强心针，这几天头部房企的股票纷纷大涨，地产板块的持续回暖，也扫去了近期积压的不少阴霾。
不得不说，整个9月地产行业真的太压抑，行业阴云密布，稍有风吹草动变会酿成市场恐慌。
尤其是几家曝出资金链困局的房企，更是将这个恐慌情绪传导到了市场各个角落，首当其冲的是房企即将到期的债券。
根据wind数据显示，从今年初至8月中旬，已经有超过38只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达587.2亿元。
翻看过往倒下的房企，大多都是债务违约事件按下了连环爆雷的按钮。
进入10月份，哪些房企将面临债务到期？距离2021年结束还剩下3个月的时间，年内又有多少房企面临还款？
1、13家房企10月有债要还
根据同花顺iFind 统计的数据，整理了一张房企今年内到期的债务时间表。
根据统计显示，在10月份，保利、融创、建发、新城、远洋、龙光等13家房企都有债务将要到期。
从图中可以发现，在10月将迎来到期债的房企中，金额最大的一笔是新城控股发行的25亿规模5年期债券，将于10月17日到期，利率为8.5%，该债券已于2019年12月17日兑付。
此外，金融街控股的一笔20亿规模的债券将于10月13日到期，利率仅3.2%；远洋地产一笔19.5亿规模的债券将于10月19日到期，利率为5.15%。
根据表中显示，在今年剩下的3个月中，将有30家房企迎来债券到期，总计规模达313.6亿。
其实，这些仅仅是房企年内到期债务的很小一部分，数量庞大的美元债、非标融资才是房企债务的重要组成部分。
根据开源证券的研报数据显示，截至10月初，中资房企的离岸地产债存量达2118亿美元、占全部离岸债券的比重达22%，仅次于金融机构离岸债规模。在离岸地产债以民企和中小企业为主，部分房企离岸债规模远超在岸债。
近期，百强房企美元债违约的案例已经开始发生了。债务违约的雷已经蔓延到了头部房企！
事实上，2021年是房企历史上最高的债务到期潮。
据克而瑞数据的不完全统计，95家房企2021年到期债券7223.81亿元，同比增长22.45%，其中境内到期债券同比增长5.77%到4188.89亿元，境外到期债券同比增长56.52%到3034.92亿元。
但可怕的是，即便这样的规模还未平稳度过房企偿债的波峰。
克而瑞测算的数据显示，房企真正的债务到期高峰在未来三年内，2021-2023年房企的到期债券金额均超过5500亿元。
这样的波峰来的并非毫无预兆，可以观察上面那张表，大量债券的发债期限是3-5年，也就是从2015-2018年房企高速扩张时期密集发行的公司债，需要房企在这个时候还上了。
还有一个要素，在2016年房企境内发债受限后，纷纷转向海外发美元债，甚至2017年都成了房企海外债“元年”，在美元债普遍2-5年的期限下，近几年境外债也迎来偿债潮。
两个大潮回合，一个巨大的偿债洪峰向房企迎头打来。
但这个档口，对房企偿债来说，实在不是个好时机。
2、前8个月房企融资同比降20% 偿债困局背后的阻力
“借新还旧”一直是房企应对到期债务的重要筹码，但显然当下这条路变得越来越难走。
根据贝壳研究院近期发布的数据统计，今年8月，境内外债券融资共发行62笔，较上月减少27笔，发行规模折合人民币约571亿元，环比减少39.8%，同比减少54.2%。
如果时间拉长，1-8月房企境内外债券融资累计约6999亿元，较2020年同比下降21%，金额规模减少1817亿元。
这个比例的降幅触目惊心了！
这背后的原因也不难分析：
①首先最直接的原因来看，受房企爆雷事件的影响，整个境内外市场对房地产行业信用状况持观望甚至负面态度，导致房企债务总体发行规模大幅下降，成本上升，发行期限被缩短。
尤其是这样的恐慌情绪在加剧，稍有风吹草动便草木皆兵。外界对房企的信息很容易过度解读。
尤其是当房企出现一些供应链欠款或商票兑付问题，会迅速演变为巨大的负面舆情，甚至导致公司债券估值下跌，甚至影响债券一级新发，房企不得不提高融资成本，甚至下沉融资渠道。
换句话说，当下的环境对房企来说容错率极低，稍有不慎就会触发崩盘连锁反应。
②其次，上面说的外界对房企的容错率低，很大一部分核心是银行、信托极度厌恶风险，资源向头部房企倾斜。
在资金端看来，房地产行业进入一个“紧信用”时代。行业不再是跟着货币走，其信用基本面出现了变化。尤其是伴随房企爆雷潮，让投资情绪进一步恶化。
银行：在额度收紧以后，房地产的开发贷和按揭持续收紧，银行明确“限额管理”“好中选优”等原则。
非标融资：过去民营企业融资的主要渠道，在经过这四五年的监管以后，信托的融资额度的进一步压缩，导致信托也必须去择优限劣。
这就造成了房企融资市场的两极分化，越来越严重。优质房企无论直接融资还是非标，都非常顺畅。而那些陷于规模焦虑、身份焦虑、评级焦虑的中小型房企，能不能借到钱都未可知。
③最后，所有的根源还是在于大环境的趋严，情势没有缓和的迹象，行业的预期就不可能起来。
不少人认为去年出台的“三道红线”是造成房企当前困局的最大原因，但事实上，这也仅是调控组合拳中的一招而已。
从2017年以来，围绕房地产市场的调控政策整体上就开始呈现收紧趋势，政策逐步从市场端延伸至房企融资端、土地端，在这种高举高打的政策下，如果房企不及时转换风格，很容易陷入泥潭。
因此，房企如何应对当下的困局，也成为了重中之重，参考标杆房企的做法，主要依托两个方面：
①经营端
以近年来爆雷房企的教训为戒，经营端项目去化受阻，造成回款阻滞是重要的原因。在高周转的地产行业中，销售回款直接影响着公司的现金流状况。
因此，房企需要在运营方面需要持续优化组织架构，持续推动区域深耕，提质降费，持续提高运营能力，加快销售端现金回流。
②融资端
爆雷房企多发于曾经的高杠杆高周转等激进扩张的房企之中，尤其是债务结构失衡，配比不合理这一点往往成为了不少看似健康房企的致命弱点。
从这个角度来看，未来房企应积极拓展更加多元化的融资渠道，优化债务结构，提升债务安全边界。
3、信心比黄金重要 信誉比钻石可贵
如房企发债紧密相关的，是评级。这是很多房企老板心中非常重视的指标。
孙宏斌就在今年的业绩会上提到，融创下半年将拿地销售比压到20%，“主要目的是为了降低融资成本和提升评级。”
事实上，伴随行业天雷滚滚，越来越多房企被下调评级。根据公开报道统计，今年前7月，被“三大国际评级机构——穆迪、标普、惠誉”调至负面展望的房企超过10家，远高于去年水平；被下调评级、撤销评级的房企数量也明显增加。
市场对地产行业信心极度脆弱，稍有不慎就出现资金的崩盘式撤退。
这种情况下，对于房企来说，更是要守护好自己的信誉、商誉这类无形资产，尽全力保障每一笔到期债务及时兑付。
同时，也要加强与债券市场投资者的沟通，遇到问题能够及时将有效信息准确无误地送达出去，稳住每个投资者的心。
在危机面前信心比黄金还重要。
风险来临之际，不管是企业自身，还是金融系统、机构投资者、地方政府、产业链上下游企业，乃至购房者，都要树立足够的信心，相信政府处置风险能力，相信金融系统的安全性，相信行业的基本面。
