内地房企似乎从来没有像今天这样羡慕港/外资企业。
对内地房企而言， “排队爆雷”，肯定是2021年房地产行业最显眼的关键词，而这个关键词也必然让2021年能够写入中国房地产发展史。
与之形成鲜明对比的是，新鸿基、恒隆、太古的气定神闲，2021年上半年内地收入同比都有20%以上的增长，而且大部分的收入都来自于持续不断的租金。
其实，内地房企并不是今天才知道那种靠收租金赚钱的快乐，他们渴望这种快乐已经10年了。
在房地产进入白银时代的这10年里，对未来赚钱模式的焦虑始终伴随着整个行业。
实际上最近暴雷的每一个企业背后都曾经有一个梦想，那就是妄图通过高周转的住宅销售支撑起规模优势和多元化新业务的孵化成功，从而实现更趋平衡和稳健的商业模式。
这个梦想的对标就是港资企业。
上世纪70年代开始，以新鸿基为代表的港资房企早早就开始布局“租售并举”的转型之路，不断提高投资物业比例，从而面对地产行业周期波动时，相对平衡的收益结构和现金流大大增强了企业整体的抗风险能力。
如今，与内地房企普遍不高于10%的投资物业占比相比，港资和外资企业投资物业明显是企业收入的重头戏。尤其是从去年至今，随着内地疫情的有效防控，来自内地物业租赁收入成为拉动港资房企平衡整体业绩的中坚力量。
然而，对内地房企而言，梦想固然美好，无奈现实太残酷。
影响转型成功的变量实在太多，住宅主业的造血能力，多元化业务与传统业务的相关程度和学习难度，企业融资成本的高低以及房地产调控政策......似乎每一个变量都是致命的。
房地产市场永远是时势造英雄。
房地产市场发展阶段的不同、转型所匹配的宏观金融环境的不同，以及地产企业家或老板眼界、思维和执行力的不同，都让转型效果千差万别。
就像前两年负重前行的万达，在断腕式的去地产化、去杠杆化之后，如今已经开出了400家万达广场，幸运的抢在了全面风暴来临之前完成了自我救赎而脱胎换骨。
对于内地房企而言，并不是只有万达断腕式的“去地产化”路径才是归途。新鸿基等港资房企持续坚持的“租售并举”的模式仍是内地企业转型的主流方向。
一、新鸿基地产发展有限公司
1、整体业绩方面
2020年7月1日-2021年6月30日实现营业收入852.62亿港元，归属母公司净利润266.86亿港元，基本每股收益为9.21港元。
集团年内租金收入247.91亿港元，同比增长2%。净租金收入191.49亿港元，同比增长3%。其内地租金收入增加抵销来自香港出租物业组合的影响。
2、内地运营方面
集团在内地的总租金收入按年上升25%至人民币51.99亿。增长稳健主要是由于内地零售市道强劲复苏，特别是高级消费品。尽管竞争激烈，集团的写字楼物业组合年内亦录得稳定的租金表现和高出租率。
集团在内地的优质零售物业组合受惠于蓬勃的内部消费，旗下主要商场位置优越，市场定位清晰，商户组合均经过精心设计，配合各种市场推广活动，继续吸引顾客和商户。年内，租户销售额增幅可观，在财政年度下半年尤其明显。
集团在内地的写字楼物业组合亦已建立信誉卓着的品牌。旗下写字楼位处黄金地段，质素优良兼具高规格。
南京国金中心位于南京市河西中央商务区，是集团在内地另一标志性综合项目。该项目坐落地铁站上盖，有两幢写字楼、高端商场和南京安达仕酒店。南京国金中心一期承租率约80%，二期的租务亦有满意的进展，商场部分预计2022年分期开业。
二、恒隆地产有限公司
1、整体综合方面
截至报告期间内，恒隆地产集团的总收入上升19%至49.75亿港币。营业溢利也上升19%，为36.30 亿港币。
报告期间内，恒隆地产的整体租赁收入上升 19%至港币 49.75 亿元，主要由于内地物业租赁增长了 45%。
2、内地运营方面
自2020年4月起，云集众多奢侈品牌的商场租户销售额持续大幅攀升，整体租户销售额较2020年上半年增加超过一倍，比2020年下半年上升10%，而商场租赁收入按人民币计值则较去年同期增长了38%。
租赁收入和营业溢利按人民币计值分别上升33%和40%。计及人民币兑港元较去年同期升值8.6%的影响，整体租赁收入和营业溢利按港元计值分别录得45%和53%的升幅。
3、商场组合：
商场组合的收入增加38%，其中高端商场的收入显著上升46%，次高端商场则上升3%。
上海恒隆商场：租赁收入同期相比增长56%，租户销售额同期相比增长101%；
上海港汇恒隆广场：已完成资产优化，成功提升定位。商场收入同期相比上升25%，租户销售额更大幅攀升116%；
沈阳市府恒隆广场：收入同期比上升了19%，租户销售额较同期上升了65%；
无锡恒隆广场：收入同期比上升了71%，租户销售额同期上升190%；
大连恒隆广场：转型成为云集奢侈品牌的地区购物商场。租户销售额较同期比上升80%。2021年4月，开通连接商场和2号线地铁站的地下行人通道，出入更为便利并为商场新增客流量；
昆明恒隆广场：租赁收入上升72%，进一步巩固该商场作为昆明市和云南省奢侈消费枢纽的定位；
武汉恒隆广场：2021年3月开业，内地第十座商场，开业仅三个多月录得人民币4,300万元收入，截至报告日更录得71%的租出率。截至报告期间末，已开业的店铺共占可租赁面积52%，大多数顶尖品牌计划今年下半年开业；
沈阳皇城恒隆广场：收入和租户销售额较去年同期分别上升6%和51%；
济南恒隆广场：收入增长1%，租户销售额上升48%；2021年6月开始，为期三年资产优化计划，提升商场定位；
天津恒隆广场：收入和租户销售额分别增加3%和79%。
4、写字楼方面：
随着租户逐渐迁入于2019年及2020年新开业的办公楼，内地的办公楼组合录得12%的收入增长。
三、九龙仓集团有限公司
1、整体业绩方面
报告期间内，集团收入增加122%至123.37亿港币；营业盈利增加71%至43.01亿港币。
收入增长的原因为出售发展物业的增长，以及物流收入增长13%和投资营业盈利增长了39%。
2、内地运营方面
九龙仓集团在内地的投资物业收入增加45%为26.77亿港币，营业盈利增加50%至17.8亿港币，疫情防控致使商场租金有所增长。
长沙国金中心：面积达100万平方米，其收入及营业盈利与去年上半年疫情高峰期相比分别增长90%及122%。
——购物中心：面积达24.6万平方米，超过370个品牌租户，出租率达99%；
——写字楼：投资物业楼层的出租率上升至85%；
——酒店：入住率超过95%。
成都国际金融中心：收入上升45%，营业盈利上升54%。
——商场：出租率高达96%
——写字楼：出租率上升至86%
——酒店：入住率为91%
四、太古地产有限公司
1、整体综合业绩
报告期间内，总收入90.68亿港元，营业溢利为24.67亿港元，股东应占综合溢利为19.84亿港币。
2、内地运营方面
报告期间内，已落成投资物业及酒店的应占总楼面面积：
报告期间内，中国内地投资物业应占租金收入总额合共25.78亿港元。于2021年上半年，中国内地投资物业估值为1034.77亿港元。
报告期间内，内地零售物业的应占租金收入总额增长38%至港币21.08亿元，已落成零售物业估值为651.65亿港元。
北京颐堤港：零售销售额小幅上升6%， 出租率达98%；
成都远洋太古里：零售销售额上升66%，出租率为95%；
上海兴业太古汇：零售销售额增长83%，出租率达96%；
北京三里屯太古里：零售销售额上升85%，出租率达到100%；
广州太古汇：销售额同期比上升88%，出租率达到100%；
上海前滩太古里：已于9月30日开业。
中国内地办公楼物业的应占租金收入总额升至4.31亿港元。
五、嘉里建设有限公司
1、整体业绩方面
2021年上半年，嘉里建设录得综合收入63.7亿港元，较2020年上升63%；未计入投资物业公允价值变动的基础溢利为23.6亿港元，较2020年同期增长113%；股东应占溢利则为37.7亿港元，较2020年同期增长251%；毛利率为 57%，2020年上半年为61%，下降4个百分点。
期内，嘉里建设的物业租赁收入为26.6亿港元，与去年同期比较上升14%。
香港投资物业贡献收入6.56亿港元，与去年同期相若；内地则为19.9亿港元，与去年同期比较增20%。物业租赁业务则录得毛利率77%，与去年同期比较下跌4%。
2、内地运营方面
内地物业部于报告期间内，录得收入37.1亿港元。由于已落成物业的销售收入录得145%增幅，以及租赁及酒店业务的经常性收入上升39%，促使部门收入按年增长56%，毛利亦增至23.7亿港元。
期间内，内地已落成投资物业组合录得收入19.9亿港元，产生毛利15.1亿港元，较2020年同期分别增加20%及14%。
3、办公室物业：
表现强韧，单位租金及出租率相对稳定，以此为基础办公室物业包括应占联营公司的租金收入在内的总租金收入为10.9亿港元，按年增长13%。
4、出租率方面：
静安嘉里中心为97%；
浦东嘉里城100%；
北京嘉里中心87%；
杭州嘉里中心97%；
深圳嘉里建设广场为93%。
5、零售物业：
包括应占联营公司的租金收入在内的总租金收入为5.9亿港元，同比增长40%。
主要商场出租率方面：
静安嘉里中心出租率达96%；
浦东嘉里城99%；
北京嘉里中心95%；
杭州嘉里中心为93%。
6、住宅物业：
包括应占联营公司的租金收入在内的总租金收入为1.79亿港元，同比增长17%。
六、瑞安房地产
1、整体业绩方面
2021年上半年，瑞安房地产实现收入119.77亿元，同比大增726%；毛利49.44亿元，同比增长413%；实现归母净利润10.82亿元，去年同期亏损16.22亿元，实现扭亏为盈。
2、运营方面
报告期间内，集团的综合租金及相关收入为人民币12.47亿元，较2020年上半年增加26%，原因是经历2020年上半年新冠疫情的冲击及向零售租户提供租金宽减及其他纾困措施后，商业物业资产的表现逐渐回升。
2021年上半年，物业组合（包括合营公司及联营公司所持物业）所产生的租金及相关收入总额按年增加32%至人民币15.7亿元，其中73%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余的则来自于国内其他城市。
上海太平桥：租金及相关收入增加44%至人民币3.59亿元。新天地时尚I完成资产提升计划及重新定位后，已于2020年11月进行试业。
虹桥天地：租金及相关收入较2020年同期增幅11%。
创智天地：租金及相关收入较2020年同期增幅19%。
INNO创智：报告期间内，贡献的租金及相关收入为人民币3,200万元，6月底的最新出租率为87%。
武汉天地：租金及相关收入为人民币1.78亿元，较同期比增长35%，整体出租率为88%。
佛山岭南天地：录得租金及相关收入人民币1.33亿元，较2020年上半年增长10%。「岭南站」购物商场的出租率维持于98%，而岭南天地的整体出租率则为88%。
重庆天地：重庆天地零售商场的出租率为99%，而企业天地6号及7号零售商场（第B12-3号地块零售）的出租率则为81%。
南京两个轻资产管理项目：
——南京 INNO未来城：一个以办公楼为主的发展项目，总建筑面积为16,000平方米，6月底的出租率为91%。
——南京百子亭：总建筑面积为48,000平方米，是一个以零售和文化设施为主的项目。
报告期间内，以公平值计价的已落成及发展中投资物业（未包括经营酒店及自用物业）的账面值为人民币500.42亿元，相应的总建筑面积为1,949,500平方米。
七、汇贤产业信托
1、整体业绩方面
汇贤产业信托总收益较去年同期增长8.2%，为13.01亿元。物业收入净额为人民币8亿元，较去年同期增长6.6%。
汇贤产业信托的物业组合分布于中国四个主要城市，涵盖零售、写字楼、服务式公寓及酒店行业，覆盖总面积超过110万平方米。
2、国内运营方面
报告期间内，汇贤产业信托的零售物业组合稳步复甦。收益增长至人民币5.08亿元，物业收入净额增长至人民币3.61亿元。
北京东方广场东方新天地：运用各式各样的线上线下营销活动，客流量及零售额都有所回升。收益为人民币4.56亿元，物业收入净额为3.39亿元。平均现收月租为每平方米人民币972元，6月占用率为90.4%（2020年同期：92.6%）。
重庆大都会东方广场商场：客流量及零售额都有所回升。收益及物业收入净额均重返2019年上半年之水平。平均现收月租为每平方米人民币166元。平均占用率为85%（2020同期为84.2%）。
报告期间内，汇贤产业信托的写字楼物业组合物业收入为人民币5.47亿元，物业收入净额下降至为人民币3.96亿元。
北京东方广场东方经贸城：逾30万平方米的甲级写字楼空间。收益为人民币5.21亿元，物业收入净额人民币3.81亿元，平均占用率增至86.5%(2020年:84.5%)。
重庆大都会东方广场商厦：项目收益为人民币2,600万元，物业收入净额为人民币1,500万元，平均占用率则为84.4%（2020年：88.2%）。
八、恒基兆业地产有限公司
1、整体综合方面
报告期内，今年上半年，恒基地产的股东应占基础盈利为78.06亿港元，同比增长51%。总收入为87.92亿港元，较2020年同期减少20%。
期内，恒基地产附属公司物业租赁收入为31亿港元，同期比增长6%。其中香港物业租赁收入为21.11亿港元，同期比增长3%；中国内地物业租赁收入为9.89亿港元，同期比增长12%。
2、内地运营方面
期内，合作项目「成都环贸广场」的商场第一期竣工建成。集团于报告期间内，在内地之自占已建成收租物业组合增加至约810万平方呎，当中明细如下：
环球金融中心：位于北京朝阳商务中心区的国际甲级商厦，于期内出租率超96%；
六八八广场：位于上海市南京西路，于期内出租率提升至96%；
恒基名人商业大厦：位于上海市临近外滩，于期内出租率为93%；
港汇中心二座：位于上海市徐家汇地铁站上盖，于期内出租率为91%；
星扬西岸中心：位于上海市徐家汇滨江发展区，整体项目预计将于今年下半年竣工；
星寰国际商业中心：位于广州市越秀区，临近珠江兼与两条地铁线相连之综合发展项目
——97万平方呎的甲级办公大楼去年6月已经竣工，多家企业已经陆续入驻；
——80万平方呎的购物商场，预计将于今年下半年建成；
恒宝广场：位于广州市长寿路地铁站上盖，商场客流量以及租户营业额均有所增长。
九、凯德中国信托（CLCT）
1、整体业绩方面
凯德中国信托报告期间内总收入为8.61亿元，同期相比增长68.5%。净利润为5.86亿元，同期相比增长78.3%，且同比销售额以及客流量都有所增长。
2、国内运营方面
截至2021年6月30日，CLCT拥有并投资于11个购物中心和5个商业园的资产组合。
11家购物中心是：凯德MALL•西直门、乐峰广场、凯德MALL•望京、凯德MALL•大峡谷、凯德广场•学府、凯德广场•新南、凯德•诺和木勒、凯德广场•雨花亭、凯德广场•埃德蒙顿、凯德七宝购物广场、凯德MALL•双井等。
整体出租率较去年同期相比增加至95.4%。
2021年上半年，各购物中心的的运营情况如下：
五个商业园区：腾飞新苏、新加坡腾飞科汇城、腾飞创新中心、新加坡杭州科技园一期、新加坡杭州科技园二期。
报告期间内，具体运营状态如下：
