11月12日，绿地控股就发布公告，宣布：根据证监会核准，公司所属行业类别已由“房地产业”变更为“土木工程建筑业”。绿地之所以能更改行业类别，在于其基建等非房地产业务占比不断提升——基建产业营收在2020年和2021上半年分别占51.19%和55.65%。所以，虽然其地产开发板块的销售额位列十强，但根据《上市公司行业分类指引 （2012年修订）》（证监会公告[2012]31号）的相关规定，其已经属于“土木工程建筑业”。
绿地已经做出表率，其他现在仍以地产开发为主业的房企，20年后，会成为一家怎样的公司呢？
碧桂园
建筑机器人巨头
2018年7月，博智林机器人公司设立时，业内外有颇多质疑之声——一个做地产开发的外行，能造出什么机器人！
现在来看，可能要被打脸了。截至10月底，博智林已经有18款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖18个省份近120个项目，累计应用施工面积超过450万平方米。
20年后，碧桂园还真有可能成为一家以建筑机器人研发、生产和销售等于一体的智能建造与建筑工业化整体解决方案提供商。先别急着反驳，等我说完——
首先，建筑机器人的市场十分广阔。
长期以来，建筑行业都是世界上数字化、自动化程度较低的行业之一。可是，现在年轻人越来越不愿意去工地，建筑工人老龄化严重。
据北京市住房和城乡建设委员会统计，2007年北京建筑业一线作业人员平均年龄为33.2岁，2017年为43.1岁。
不止中国这样，欧美国家同样如此，据美国劳工统计局2019年发布的数据，2018年美国建筑业新增岗位达33万个，但80%的建筑公司都无法找到合适的建筑工人。
未来，这些空缺都将由建筑机器人补上。而建筑行业体量非常大，2020年中国建筑业签订合同额达59.5万亿元，全国建筑业总产值263947亿元，全国建筑业房屋建筑施工面积149.5亿平方米。这是一个无比巨大的市场。
其次，碧桂园已经拥有了核心技术。
“碧桂园集团在短短近三年时间里，针对BIM、装配式建筑和建筑机器人领域投入了大量的研发资源和人才，开展全面的研发，目前已经交付了大批量的机器人，走在了全国乃至世界智慧建造和建筑机器人领域的前列。”
以上，是中国科学院院士、清华大学人工智能研究院院长张钹在接受媒体采访时，对博智林的评价。
目前，国内鲜有企业入局建筑机器人这一赛道，碧桂园先人一步，未来在核心科技掌控、行业标准制定、市场份额抢跑等多个维度，都将占据优势。
截至2021年10月底，博智林已递交的专利有效申请3422项，获授权1543项……已搭建系统化的研发、制造、应用体系……其中，导航、视觉、多机调度等技术填补了建筑机器人领域的空白。
最后，智能机器人的应用十分成功。
建筑工人干的是脏活、累活、危险活，建筑机器人可以解决这些痛点，但是，一项技术、产品，能不能大规模推广应用，最终还是效率说话。
在这一点上，博智林推出的机器人表现也很惊艳。
如测量机器人，工效为人工的2至3倍，测量精度在±1mm内，作业效率与测量准确率大大优于人工；混凝土施工机器人产品线由智能随动布料机及地面整平、地面抹平机器人组合而成，通过联动施工，整个混凝土班组人员可由原来的12人减少至8人。
有市场，有技术，有优秀的实战表现，不牛都难！
旭辉
地产基金巨头
跟我国开发商大包大揽不一样，美国房地产行业是专业和精细化分工，每一环节部门通过完成各自的任务获取利润，是一条横向价值链，真正的主导者是资本和发达的各类基金。
美国上市的各种REITs的市值，是地产开发上市公司的7倍左右。20年后，我国的城市化早已进入成熟期，必然也会是存量占据主导的格局。
对此旭辉早有布局，一方面发力商业地产、长租公寓；另一方面，2017年，由旭辉作为实控人，成立了房企系的基金管理人——旭辉晨曦。
到2020年，旭辉晨曦基金的管理规模已经达到400亿，成长速度远超很多老牌的房企系地产基金。
很多房企搞财富管理公司也好，地产基金也好，最后都难逃自融。但旭辉晨曦基金总裁周昕宇在多个公开场合谈到，旭辉晨曦基金不投旭辉操盘的项目。
这应该是其快速成长的一个非常重要的原因，因为不投“自家”的项目，在做判断时才可以尽可能做到客观，真正锻炼出投资的眼光。
目前，旭辉晨曦基金80%的资金投向增量开发，20%投向存量，可谓当下与未来兼顾。
按照当前的成长速度，20年后，旭辉晨曦基金的规模极可能超过旭辉地产开发板块，成为一家地产基金巨头。
万科
投资集团
去年以来，陆续有房企将营销职能独立出去，成立营销公司，引发了业内好一顿关注。其实，万科早在多年前就玩过了。
早在2015年7月，万科上海区产品管理部门就被整体撤销，所有员工转为外部事业合伙人，新成立的设计公司万科占股40%。此外，广州万科工程部、厦门万科设计部等也一样。甚至当时一些预备剥离但还未剥离的团队，比如厦门万科营销部，也提前接起了外单，为新公司积累生意。
2016年春节前夕，时任万科高级副总裁、广深区域总经理张纪文在闭门会议中还宣布：“我们计划把区域范围内所有地方公司的设计部、营销部、工程采购部和成本部从万科剥离出去，以团队为单位创建各自独立的公司。未来，万科只是这些公司的股东之一。”
虽然，之后万科的变革没有那么夸张，但是，万科在成为投资公司的道路上，一直在前行。
文化领域、医养领域、银行（徽商银行）、互联网出行（优步中国外）、商业地产（收购印力商业平台）、物流地产（组团私有化物流龙头普洛斯）、文旅（和知名酒店度假村运营商悦榕集团成立合资平台）、易居、链家……万科的触角，延伸到了各个领域。
对此，万科的解释通常是：基于万科城乡建设与生活服务商的发展战略。这个战略，可以包罗万象，这也是“美好生活”的应有之义。
新业务内部赛马的模式太过消耗时间，通过外部收购要省事得多，譬如商业地产和物流地产，万科通过收购印力和私有化普洛斯得以迅速占领相关市场份额。
▲来源：万科财报
截至2020年末，万科长期股权投资的金额已达到1400多亿。明源君相信，万科还会在这条路上一路狂奔，最终让自己变成一家很轻的投资公司。
美的置业
装配式建筑服务商
近年来，各房企都在强调产品力，可是，研究显示，整个行业的产品质量不仅没有提升，而且还有一定程度的下降。
产品质量差，原因是多方面的，很重要的一个原因是建筑行业大量工种源自手工作业，不仅低效，而且随机缺陷多。
相比之下，制造业是完全标准化、流水线生产的。这也是美国、日本的房地产市场产品质量问题少的奥秘：他们一栋住宅有一半用预制构件组装完成，预制构件率最高达到80%以上！
要更高效、高质地盖房子，就要向产业化发展。对此，美的置业在2019年提出了“一主两翼”战略，真正开启用制造业的方式造房子。并且，将建筑工业化和智能产业化结合了起来。其中，智慧产业营收在2020年已经做到七八亿，而且利润率比地产主业还高！
营收中有很大比例是第三方业务，碧桂园、恒大、保利、融创等，都是其重要合作伙伴，截至2020年上半年，已服务50强房企中的18家。
在建筑工业化方向，美的置业主要聚焦装配式建筑和装配式内装，早在2020年已在全国布局了5个装配式建筑工厂和1个装配式内装工厂。不仅能助力美的置业更高效高质地造房子，还能接订单，向第三方输出PC构建等产品。
佛山的美的置业总部大楼19层办公区，就有一个98平米的精装智慧样板间。除了全屋智慧家居外，其天地墙全部采用装配式内装构件干法作业安装而成。整个样板间仅靠5个安装工人，花了短短25天时间就全部完成。
由于全干法作业不产生噪音、粉尘和有害气体，因此不仅不影响正常办公，甚至即便一墙之隔的办公区，很多员工都不知道在他们办公同时，旁边样板房正在装修！
据了解，佛山和徐州的装配式工厂，产能已经发挥到最大。拥有深厚制造业基因的美的置业，有着产业链的资源及供应优势，20年后，很有可能成为一家装配式巨无霸公司——如同美的集团在家电行业一样——为建筑建造提供各种标准配件。
龙湖集团
最大的收租公司
2000年，龙湖成立商业管理部，进驻观音桥商圈开发“北城天街”项目时，业内的质疑声不绝于耳。甚至认为，这个项目会拖垮龙湖。
因为对商业地产的投入，龙湖的销售规模增长似乎慢了点，但企业经营是马拉松，最近两年，龙湖又成了行业标杆，连华润置地也要全面向龙湖学习。
一家企业的基因，形成于创始之初。吴亚军早年研究了国外及中国香港房地产公司的各种死法，发现它们有个共同点，就是敢于借“贵”钱，于是立下规矩：不借贵钱。
一家民营企业，要想借到便宜的钱，财务就要十分健康，这意味着总体借贷规模不能过大。
优秀的财务表现，不仅是一种能力，更源于选择。
恒隆地产在上世纪80年代经历激进扩张的教训之后，开始逐步加大出租物业比重。低负债，稳定的现金流，让恒隆在1997年亚洲金融危机中一战成名，危机后，其在香港地产界的排名一下跃升至前几位。
现在回过头来看，龙湖“另类”的选择无比正确。
目前，龙湖可谓民企规模房企里面“最安全”的。截至今年上半年末，其现金比率为20.98%，现金短债比更是高达3.91。
注意，这里所说的现金，指的是企业在银行账户上不受限、可立即调动的资金。龙湖的“粮草”，可谓十分充足。
2018年年会上，邵明晓首次提出“空间即服务”。今年7月，龙湖在内部提出了一个目标：2024年经营性业务收入迈过1000亿元，与开发业务并列千亿级。这个目标比较远大，但并非没有实现的可能——2021年上半年，龙湖集团物业发展业务的营收增速是14.6%，物业投资业务实现租金的收入增速则是42.4%。
照此来看，最多10年后，龙湖的经营性业务收入，就会超过地产开发的营收，成为一家以租金收入和运营服务收入为主的公司。
