《购物中心资产管理的理念与实践——租金收益、成本控制、租户关系》

【课程背景】

　　谈及“资产管理”，就不得不提到购物中心租售比、坪效、开业率、出租率、客流、收缴率等关键指标，如何深层次地发掘指标数据之间的内在联系，诊断购物中心经营状况，并根据诊断结果自动给予应对策略，实现商场高效和精准的运营。做为管理者，如何通过指标管理，第一时间掌握企业的资产状况，并为科学决策提供有力支撑，助推企业资产长期保值增值。

　　【课程目标】

　　1、购物中心的专业逻辑是资产经营活动，商业管理是其中一个环节

　　2、定位规划、招商运营和调整优化是商业运营管理的核心工作，管理者必须通过对消费变化的精准捕捉，动态提供市场最需要的商品和服务；并充分考虑资产经营的相关要素

　　3、构建购物中心资产管理系统的突破点在于加快升级商业管理业务、强化资产经营能力

【课程大纲】

　　第一篇：资产管理及其本质

　　1.资产管理的理念

　　1.1资产管理的注重点

　　1.2资本化率及其与资产价值之间的关联

　　1.3资产管理的价值衡量体系

　　NPI NOI EBITDA

　　2.资产管理的抓手

　　2.1资产价值的计算和工具

　　2.1.1在项目的初始投资阶段

　　2.1.2在项目的运营阶段

　　2.1.3在项目的退出阶段

　　2.2资管与运管的平衡

　　2.3资管对于信息化管理的要求

　　3.资产管理视角下运营目标的确立

　　商业地产的经营目标，是确保足够的现金流，即“挣钱”的能力

　　3.1经营能力的精确测算

　　3.1.1租金收入的几个不同部分和不同阶段

　　3.1.2租金收入和其他收入的汇总和关联

　　3.1.3影响租金收入的因素

　　第一，掉铺及其出现的时点的一般规律

　　第二，续签率及其影响租金收入的关联

　　第三，市场重大变化时的应对

　　3.2运营指标的确定

　　3.2.1可售和持有混合经营时各自底价的确定方式

　　3.2.2决定租金底价的两种方式

　　3.2.3客流和有效转换率及获客成本

　　3.2.4EBITDA利润额及三个重要经营和财务指标的内涵

　　3.3运营收入和支出的分类

　　3.3.1收入分类和流向

　　3.3.2支出分类和流向

　　3.3.3成本控制要素及衡量指标

　　3.4运营指标体系建立

　　3.4.1运营管理端指标体系

　　3.4.2运营租户端指标体系

　　3.4.3资产管理价值于运营管理中的两个里程碑

　　4.精细化运营是资产价值的基石

　　4.1会员系统的建立对于营业额的支撑

　　4.1.1积分体系及其运用

　　4.1.2消费者画像和招商业态及品牌级次

　　4.2良好的物业服务是构建牢固的底层资产

　　4.2.1不同阶段的物业角色

　　4.2.2物业服务质量采用的工具

　　第二篇：轻资产管理

　　5.“轻资产”真伪命题的争论

　　5.1何谓“轻资产”？

　　5.2“轻资产”模式兴起的原因和本质

　　5.3“轻资产”对于地产开发公司转型是否是一个途径，还是捷径？

　　6.商业投资回报途径

　　6.1租金收益和现金流

　　6.2资产增值和价值提升

　　6.3如何测算资产价值 介绍三种方式

　　7.“轻资产”的优势和难点

　　优势：

　　7.1投资和管理分离

　　7.2专业度与经营成功率

　　7.3价值实现的多方合力和一家独斗

　　难点：

　　7.4诚信和信任感是基础

　　7.5利益与责任

　　8.轻资产模式

　　8.1物业租赁

　　8.2品牌输出及运营管理

　　8.3参股并管理

　　8.4合资公司

　　9.“轻资产”管理操作步骤

　　9.1如何测算服务管理费

　　9.2如何组建团队及与资产拥有者合作

　　9.3如何制定法律文件及设定“逃生”条款

　　10.成功“轻资产”管理要素

　　10.1基础文件的扎实

　　10.2流程和制度的完整并简便

　　10.3专业度的水准

　　11.“轻资产”管理的机制保障

　　11.1合理量化的业绩指标机制

　　11.2短期和长期收益的平衡机制

　　11.3收费机制

　　11.4利益共享机制

　　11.5责任分担机制