如今的地产政策导向已经很明确了，简单总结为四点。
其一、“救行业，不会救个别企业”！
其二、政策导向从“强调控”进入四季度“维稳”新阶段！
其三，正在“微”救市，但调控大方针不动摇！
其四，房地产行业长期依旧看多，但中短期看空，别老指望“春天”了！
Part 1 开发商的本质
黑马也好，爆雷也罢，房企其实没那么多悲喜故事，本质来说，就是同一个故事——即资金的游戏！
成也资金！
败也资金！
所谓黑马，无非是在上升行情下资金满血运转的阶段性爆发故事。即高负债，高杠杆的高油量，配合高周转发动机，把房企规模快速做大。应该说，彼时外部行情好，还债也渠道多，比如既可以借新换旧，也可以高回款覆盖高负债。
所谓爆雷，无非是资金断流了。即融资输血不足，销售造血不足，而一个个债务似乎一个个催命符。往往一个几亿资金爆雷违约就会草木皆兵，引发房企多米诺骨牌“死循环”效应——即销售暴跌，融资失效，卖资产也打骨折还被买家嫌弃……房企最终从爆雷进入收缩、甚至破产阶段。
所以，中国开发商，本质玩得就是一个资金的游戏。
你会发现，在中国房地产，企业内部最重要的CXO，从来并不是首席产品官，而是首席财务官！你也会发现，很多头部房企的CEO都是财务出身，这不是巧合，而是偶然中的必然！
简单总结中国房地产20年，就是一个资金的爆发史、赋能史！
为何这么说？
其一，从2000年中国房企1.9万亿负债总额增长到2020年的85.7万亿，负债总额20年增长了85.7倍！房地产说一千道一万，就是靠“钱”堆出来的！
其二，这几年，高负债高杠杆一直被政策和舆论打压、反对。但事实上，从2018年房住不炒后，2019年开发贷总额同比依旧是在“正增长”，只是这几年增速连续下滑，但房地产总贷款绝对值还是在增长！
比如前段时间中国人民银行公布的数据：2021年三季度末，人民币房地产贷款余额51.4万亿元，依旧同比增长7.6%；前三季度增加3.03万亿！
尽管2021年是地产人前所未见最苦逼、最至暗的一年，但让大众想不通的是：
其一、如此高压、去杠杆调控下，房地产贷款总额还是在微增长的！
其二，如此爆雷重重的2021年，前9月销售额已高达13.7万亿，同步增16.6%，预计2021年依旧大概率超过2020年，总业绩并不“寒冬”！
Part 2 新游戏规则
房地产本质就是资金的游戏，是一个“前融—开发贷—销售回款”的彼此咬合、循环覆盖的游戏，但这个游戏能转起来，要有个前提，即过程中任何一笔负债始终有办法不爆雷，不违约，这样整个高负债的游戏，就能玩下去！
这一点大陆房企笑话港资房企净负债率30%太保守，不懂大陆的“窗口期"和水土，而港资房企由于亲身经历了金融危机的“惨烈”和高负债的清算切肤之痛就能守住财务克制，而暗暗内心戏——比如大陆高负债房企短期几年业绩暴涨，也别嘚瑟，迟早清算时刻会到来！
应该说，房住不炒之前的20多年楼市，房地产供小于求，回款一直都盆满钵满，而且融资相对宽松，借新还旧的游戏也通畅，而且购房者对房价上涨预期和房子保值增值的认知一直“很坚定”……所以综合看，过去20多年，高负债的游戏玩得转，虽然房企大佬都知道高负债是双刃剑！
行业变局不是突发的，而是温水煮青蛙，而且调控狼来了好几次，导致房企对2018年房住不炒真调控也不以为然，对行业老大万科的活下去警醒也不以为然。事实上，如果当初“高负债””房企们2018年提前真的踩刹车，也不止于2020年，2021年爆雷声不断。
但问题就在于开发商降负债不够坚决，还迷恋沉浸在过去的好日子和过去的老模式。
其一，很多房企2019年还在等待调控3年周期到拐点，要松动了，侥幸心理严重；
其二，认知到调控是长期，但又没认知到这一轮调控的力道劲道。导致房企内部实际降负债的力度、速度又不够坚决，扭扭咧咧，错过了有限的修复窗口期；
其三，没想到三道红线后，2021年的调控还在重压猛攻，2021年调控是打七寸、全方位，无死角、一条龙的海陆空调控，房企无处躲藏！
以前“上有政策，下有对策”的权变也失灵了，所以2021年一些房企甚至干脆躺平！
2021年，融资通道被堵惨了，借新还旧不行了，销售乏力了，回款受阻了，而另一方面却是好比催命符的“高负债”清单一个个“到站”了，所以，违约爆雷就成必然了。
有百强房企总结说，“融资难，唯一自救的回款也阻塞了，2021上半年回款还达80%以上，下半年回款率直接降到40%左右，降了一半”。
今天，2021年违约爆雷早已不是个案。爆雷已经在头部和千亿房企阵营炸锅了。
而且如果四季度按揭和开发贷不实质性放松，预计11月，12月爆雷新面孔还会增多！
总结下来，三高老模式玩不转了，或者三高模式在地产下半场的生存“土壤”没有了，房地产天已经变了，但大多爆雷房企昔日的三高模式还没“大象转身””、大象瘦身，最终你会发现一个无奈。
昔日的黑马房企，昔日的千亿房企，成也“三高”，败也“三高”！
而对比之下，一些类似龙湖、中海、金地、招蛇、金茂等绿档、财务克制的房企，反而在如今爆雷楼市下迎来相对的“春天”和战略进取主动权。比如万科手握2000亿资金，或许就在等待一笔甚至几笔优质的大买卖。
有人跌落，有人走强，这看似不公平，但实质也是大公平！
Part 3别奢望“春天”了
如今天变了，游戏规则也变了，房企也必须与时俱进，活下去，进化转型成适应下个时期的“新物种”。
可以肯定的是，“老玩法”到不了地产新大陆！
再说国家三道红线也不给你老玩法的机会了，你必须变，正如郁亮所说，要在下个春天换一个“新活法”！比如龙湖要在2024年经营性收入破1000亿，比如万科强调进入开发和经营并重的新阶段。
龙湖的转型和第二曲线，就是新大陆之一，就是新玩法，也是面向未来的玩法！
但在此刻，开发商身体里面似乎一直暗藏“救市”的肌肉记忆。
9月到10月的楼市，连续几个暖心窝的官方讲话被认为房地产救市的甘露之言，以至于有人说要救市了，市场要回暖了，春天要来了！
证据也列举了很多，比如说哈尔滨救市，几个城市房贷利率下调，个别城市按揭周期缩短……但老潘提醒的是，这一次，你可能自作多情，或是只是一厢情愿了！
别在奢望春天，别老想回到过去，别想因救市让几年的调控付之东流，9月10月的暖心窝的话和局部小救市就是一个小插曲，小修复！
其一，这一轮调控“不会孩子一哭，就有奶吃”，从对恒大的表态，个案的界定，不会波及整个行业的定调就已经清楚了。
今天2021年，2022年出清一批问题房企，是政策可以容忍的，甚至是希望看到的！过度高负债房企，经营粗放的房企，倒掉一部分是对行业有益的，这也是对战略稳健，财务稳健房企的一种变相公平！
毕竟房地产开发也不是啥高科技，经过资产重组，土地也都还在，无非出清退出，或是换个老板而已，国家只需保行业、保民生、保交房即可。
其二、很多人都在点赞王健林壮士断腕，也希望爆雷房企学学万建林自救，你看现在万达商管IPO，轻资产转型成功，妥妥的“新生”！
但事实上，彼时万达卖资产，一则文旅酒店资产都在好城市好位置，可售住宅也多；二则彼时房地产处于上行周期，比如融创鲸吞后带来规模高增长；
但今天爆雷房企壮实断腕也不行了，一则可能自己的资产底子、项目分布和区位就不太好，二则买家现在也都没钱，都资金紧张，不像那个时候。
所以此一时，彼一时也！
据说今天卖物业资产，买方收购价只有4,5倍PE，非常时期，贱卖到骨折价还要博弈，都是心酸啊！
其三、今天三道红线其实负债率依旧不算低，70%，100%这些红线在香港房企依旧是偏高的。
事实上，长远看，今天房地产占全行业融资的占比还是整体偏高。两个数据可以看看。
一个是截至2021年6月末，国内银行业金融机构贷款总额185万亿中，房地产开发贷占6.6%，个人住房贷款占19.7%，等于一个地产行业占了全行业四分之一的贷款份额；
另一方面是2020年新增房地产贷款占全行业总贷款比降至27%，但考虑到房地产业增加值仅占到2020年GDP的7.3%，而且即使考虑到相关产业增加值，房地产领域所占用的信贷与GDP贡献比例依然不合理。
从未来讲，未来房地产融资占用社会总资金的比例还有压缩空间，或许还会被继续挤压！比如证监会原主席肖钢就表示，未来金融资源投向房地产领域的比重会相应下降。投向制造业、支持科技创新、支持乡村振兴等方面的投入占比会相应提高。
其四，短期看，春天依旧难寻，更多是深冬变成浅冬就不错了。
比如2021年四季度乃至2022年依旧是偿债压力巨大。
比如根据克而瑞监测的95家样本房企债券到期和回售情况来看，2021年前三季度每季度平均到期规模2151亿元，而四季度到期情况稍有放缓，到期规模1384亿元，同比减少27.5%；2022年上半年偿还压力依旧较大，一季度到期规模1815亿元，二季度到期1689亿元。同时，四季度即将到期的信用债中77.7%主体均是民企！
另一方面，穆迪在2021年9月预判，考虑到国内银行和信托贷款融资以及境内外债券市场融资渠道已收紧，预计未来6-12个月融资环境依然维持紧张！
而关于10月的小救市，今天大家的共识是，这只是一种局部，细节纠偏的小救市，并不会改变房地产三稳、房住不炒的顶层调控大方针，这才是房地产调控的定海神针！
Part 4 谁能活下来？
今天，现金为王！
但问题是资金却形成了对抗。即对金融机构也痛苦，“缺钱的房企我们不敢轻易放款，而想放款的对象，往往根本不缺钱”！
前者说的是高负债，短债压力大，产品去化回款差的问题房企，缺资金缺的肉疼，但金融机构也要考核，不敢贷不能贷。
而类似财务更稳健的央企国企，往往又融资渠道和融资成本都相对乐观。
未来谁能活下去？活得好？
目前大致判断可以总结为三类房企即能够活下去，又能活得好。
其一，财务稳健，战略清晰的大型民营房企，比如龙湖、旭辉、世茂等。
其二、大型央企和地方龙头国企，这个就不用举例了，一大堆；
其三，地方深耕的龙头房企，本土优势突出。比如滨江等。
10月的销售榜显示大部分房企下跌20%，30%，但同时老潘也提醒大家，一些高增长，高目标业绩完成率的也有几家典型房企。比如2021年前10月业绩增速较快的房企有
增长超过60%的建发房产、
业绩狂增57%的绿城中国、
深耕杭州到深耕浙江的滨江大增34%，
聚焦长三角的宝龙地产增长+36%。
典型的要么大型央企，要么区域深耕者。
同时，我们也看到，一批准爆雷房企也在路上！
从特征看，哪些房企即将爆雷了？应该说传统的所谓百强排名、评级、财务报表、集团资产等都不能成为判断好房企，差房企的标准，因为爆雷的就是百强，就是30强，甚至是10强内！
正爆雷房企的潜在特征，需要更务实的标准，老潘不妨列举潜在几个爆雷特征。
其一、高负债、高杠杆的房企，短期负债占比过高，短债比小于1.5的都面临潜在危险。
其二、前两年过度异地扩张，规模扩张的房企，一般资金的弓都拉得满满的，此刻很难受；
其三、融资成本过高的房企，比如综合融资成本超过8%、9%的房企，其实融资成本高低是最准确识别房企底子好坏的标准之一。比如行业都看好的房企龙湖，华润，他们综合融资成本竟然不到4%。
其四、关注经营面有重大问题的房企。比如组织收缩厉害、裁员力度过大，销售持续下跌厉害、工程进度停滞严重等一些项目经营风险。
小结
对于行业，不要再奢望行业的“春天”!
对于企业，所谓的春天更多是深冬到浅冬，春天，从来不是等来的，而是熬过来的，你能熬到春暖花开，这本身就是一种本事！
尤其这一轮问题房企出清周期中，活下来的一些房企，就是“剩者为王”，都是有厚底子，能力也优秀的好房企，他们在这一轮洗牌中，也会完成从“活下去”到“活得好、活得久”的新境界跨越！
同时，危中有机，从来不是一句空话！
对优秀的房企而言，也许危难之中的“新机遇”，更见分量和难得！
来源：地产总裁参考，本文已获授权，对原作者表示感谢！
