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对于楼市来说，2021年绝对是波澜壮阔的一年，在经历了长达二十几年的顺风顺水后，市场第一次真正意义上露出獠牙，这个曾经的国民经济支柱似乎再也看不到前路。
尤其是郑州，这座我生于斯长于斯的城市在2021年实在是经历了太多，疫情、洪水、疫情反复，在接连的打击下有多少人永远的离开了这座城市，他们不是逃兵，只是看不到希望。
站在年末的这个关头，回望整个这一年的市场行情，真如坐过山车一般，跌宕、起伏、惊吓。
新年伊始，本应是喜气洋洋的郑州各大售楼部却门可罗雀，郑州整个市场都处在低迷之中，那是疫情后，人们对未来收入预期不足，在尽量避免着大宗消费。
但也是好事，最起码购房者还在信任着楼市。
所以当稍微有一点火花的时候，市场会被迅速点燃。
4月初，管南打响了涨价的第一枪，随后高新区、金水北，甚至惠济和滨河都不甘示弱，一个月不到的时间，郑州均价涨了1000元/㎡，飘红数据的背后是一波又一波热情的票子，有涨头就有赚头。
但好景不长，郑州经历了“720”洪水，整个城市大半的生产活动陷入停摆，洪涝还未消弭，又碰上疫情反复，2个月的时间里，整个市场几乎停滞。
实都还好，天灾从来都是被用来战胜的，最大的灾难是人心。
恒大的事情弥散开来，几乎每个人都在讨论，有的在庆幸、有的在后怕、但更多的还是忐忑和提心吊胆。
后来加之各种调控政策的相继出台，头部房企里除了国企央企，大多岌岌可危，市场被彻底打入冰点，各大企业降薪的降薪，裁员的裁员，在售项目也都开始打折促销回款，一切以求稳为主。
是我们老百姓手里没钱了吗？
显然不是，最主要的原因是普通民众开始对开发商失去信任，怕买到烂尾楼，怕买到降价房，当房子不能增值保值的时候，大家都害怕。
所以，我们今天要讨论的是，在如今的的市场行情下，到底什么样的房子才是值得买最能抗风险的？
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任泽平曾经说过，房价分析框架短期看金融，中期看土地，长期看人口。
目前看来，金融短期向不会有太过的利好出现，中长期对于普通购房者来说不具备太大的指导性。
市场繁荣还好些，价格增速完全能对冲掉楼盘风险。但是一旦市场下行底气不再，所有的项目都会回到与自身价值相对应的水平。
所以越是这个时候我们就越是要回归地产的本质。
地产的本质是什么？房屋的居住属性，是位置、品牌、配套、产品力都在线的才能有效对抗风险。
我们一条一条说。
位置包含大区位和具体的小地块。大区位从城市层级上来说一定要选择重点城市，尤其是城市群中的核心城市，比如东南沿海的广州、深圳，中部城市群的武汉、郑州、西安，这些城市都是未来人口流向的主要城市，有足够的人口支撑房价的持续上扬；
然后区域层级上来讲，一定要站在城市的发展线上，那些区域是一个城市未来10年20年主要的发展阵地，比如国家级的新区、经济增速快的区域、交通便利尤其是多种交通方式集中的区域，比如上海虹桥。
今年最重要的一个选择，还有房企的选择，尤其是恒大的事件，让很多人内心忐忑，除了央企，应该选择什么样的民企才靠谱。
配套其实可以归属到产品力上，分为外部配套和项目自身配套。这个没有固定的标准，自然是越丰富越好，都是加分项。但是最基本的医院、学校、商业甚至文体娱乐这些一定要有，这是我们生活的基本诉求，如果连这些基本的都满足不了，一定不要选。
但一定要尤其注意配套的量级，是省级、市级、还是地域性质的？量级越高区域未来的发展和前景就越好。
最后还有一个标准，尤其是在逆势的时候，最容易分辨出价值和价格的关系，普通人也能迅速分辨出哪些项目值得买。
市场下行期，那些能扛住不降价的项目，必然是处在边际价值的最高层。
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近期在研究区域市场的变化中，有一个项目尤其显眼，从2019年6月至今实现均价10030元/㎡，一直是区域的价格标杆而且月均流速稳居区域第一。
这个项目就是融创空港宸院，是融创在港区打造的一个纯改善的低密洋房社区，分三期住宅开发，现在已经卖到了尾期。
这让我们不仅感叹，为什么这个项目能卖这么好？
当我们把上面的标准完全代入到项目上，你会发现融创空港宸院完全符合刚才提到的价值论点。
首先是大区位上，融创空港宸院所在的港区是全国唯一的国家级航空港区。
这是一个站在国家战略层面上的航空港，在上层的角度中是要将这里打造成全国最大的立体交通枢纽。
为什么航空港区会被如此寄予厚望？
我们不能孤立的去看待港区，这是一个多重因素影响的区域。
我们都知道，郑州拥有米字型的交通网络，依靠铁路基本上全国各地的货物都能直达郑州，然后再通过郑州航空港将这些卖到国外，甚至可以说郑州航空港是我国外贸集散的一个重要窗口。
简单来说郑州港区就是中国和世界紧密相连的一个点，是空中“丝绸之路”的一个重要通道。
所以，航空港区早已不再是郑州的航空港，为了强化这种地位，2021年河南省赋予郑州航空港区省辖市级管理权限，和郑州市同等待遇，高于东区副厅级待遇。
只有跳出郑州，你才能知道，这里和郑州周边那些大大小小的新城有什么不同？当你心里装着家国情怀，才能懂得那些为了卖土地而开发的新区，和要依凭产业在中国城市竞争中占有一席之地的港区有着本质上的区别。
航空港区从来都不是为郑州开发的，他是整个中部经济腾飞的命脉所在，是中国经济发展的战略规划，只不过刚好幸运地落地港区。
就像大领导在视察时对港区的评价的那样：建设大枢纽，发展大物流，培育大产业，建造大都市。
这是需要从顶层设计，从未来数十年的战略高度去理解的东西。
融创空港宸院正好处于这样的发展极上，在中长期有着极为乐观的市场预期。
但这还不是主要原因，更重要的是空港宸院有着更丰富的“四件套”。
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港区的大规划我相信很多人都知道，简单概括来说就是“北城、中流、南工”，说白了就是北部区域是未来的居住核心区，中部是以交通为纽带的物流行业，南部则是科创工业区，所以现在整个港区最成熟的宜居区域还是在北港。
而融创空港宸院就是在这样的一个核心位置，之所以说是核心，在我看来就是四点。
第一个就是省实验，空港宸院签约的是河南省实验学校慈航小学，省实验有多牛相信很多家长们比我还清楚，而慈航小学则是隶属于河南省实验本部托管学校，虽说是分校，但是对于小学阶段来说，孩子的自学能力和习惯才是最重要的，而省实验在这方面无疑是系统科学的。
马路对面就是河南省职工文体中心，我们去探盘的时候顺便去转了转，真的很近，出门5分钟就能在这里边锻炼，现在已经基本建成，要不了多久就能全面投入使用。
业态也有很多，现在能看到有万达影院、新华书店、篮球馆、田径场等，据说还会增加，而且是对外开放的，办个年卡这里就是我们的私人会所，不但规格高而且在家门口更加方便。
有人担心置业港区有一个最大的缺憾就是离市区太远，不会开车的老人孩子想要去市区逛个街还得抽空看子女时间，很不方便。
空港宸院项目东侧是轨已经通车的地铁2号线恩平湖站，但是更最棒的是，在建的17号线和规划中的11号线在项目就有一个换乘站，文体中心站，将来别说是去市区逛街，就是想去许昌逛胖东来在家门坐地铁就行。
无论是配套还是生态这些都是企业的战略眼光，而要想做好一个项目，真正考验的还是内功 。
融创在这一点上还是非常有诚意的，也是最让我感到惊艳的，空港宸院是一个纯多层花园洋房社区，也是港区目前唯一一个在售纯洋房社区。
纯粹意味着社区人口更少，居住品质和舒适度会更高；纯粹意味着得房率更高、公摊面积更小；纯粹意味着留出更多的空间给绿化和公共空间，社区环境更好。
所以现在看来，融创空港宸院取得这样的成绩是有固有的道理的，无论是我们前面提到的区位、配套还是纯洋房的属性，这最终都指向一个重要的标准，稀缺性，这才是抗风险能力最强的保证。
你要相信，无论市场再变，好的、稀缺的产品永远都是硬通货，无论是现在的新房还是二手房都是众人追捧的对象，尤其是港区的改善产品就那么一小部分，炙手可热的就是这一小部分。
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其实融创近几年在郑州的表现还是有目共睹的，交付的几个项目口碑都很不错，无论是顶豪融创壹号院和改善产品大河宸院、御湖宸院，以及刚刚交付的融创城，融创的产品力得到了交付业主的认可，交房时还有业主主动赠送锦旗。
而且在当下的市场环境下，房企的安全是第一重要的，由易居发布的2021年1—10月房企操盘榜上，融创无论操盘金额还是操盘面积都位列全国第三。
只有经历过多轮周期的房企，才理解现金流和稳健的真正含义，活着比什么都重要，融创的稳健无疑更增强了品牌信心。
写在最后的话：
平时在我们的微信群讨论买房的事，对于有真正刚需和改善的朋友，我都对他们说，今年确实是开发商最难的一年，各类国家政策出台，融资的收紧让各大开发商的现金流都捉襟见肘，尤其是到了年底，为了冲任务各大项目都在加紧促销卖房，所以仅剩的这一个月确实是个不错的买房机会，前提是要看准靠谱稳健的开发商和产品。
