2021年是地产大分化的一年，也是地产大转折的一年。
高杠杆高负债模式宣告终结，行业不再以规模论英雄。黑马开始失速，骏马开始发力。那些债务高企管理粗放的房企被迫收缩放缓；而那些经营质量高的稳健房企，却在向生长！
这一年，哪些“骏马”地产正在迎来自己的高光时代？
滨江集团
超额完成年度目标，增收又增利
据克而瑞的统计数据，已公布销售目标的32家房企2021年前11个月的目标完成率均值为83%。其中仅三家提前完成年度目标，杭派房企占了两席，滨江就是其中之一。
滨江2021年的销售目标1500亿元，截至11月底目标达成率103%，全面领跑同行。
迫于现金流压力，今年许多房企不得不打折促销，以价换量。尤其下半年，房企普遍面临增收不增利的困局。滨江却增收又增利。中金公司预测，今年滨江归母净利润29.69亿元，同比增长27.55%。如此漂亮的数据怕是要羡煞同行。
滨江集团一直比较低调，基本看不到他的宣传。对他，很多人的感觉就是，不看不知道，一看吓一跳。以去年的数据为例——
①千亿房企中销售均价最高。滨江的销售均价达35319.2元/㎡（2020年数据）；
②人效全行业第一。1053名员工，1363.6亿销售额，人效达1.29亿/人（2020年数据）。
③区域深耕做到极致。在一个省就把规模做到千亿，土储90%以上位于浙江省内。
有趣的是，很多人认识滨江，是从其撒钱请员工旅游开始。这两年一到年底，各大地产群就被滨江为员工每人发放数万元旅游津贴的消息刷屏，引发了无数地产人羡慕嫉妒恨。
产品高溢价、管理高效率，滨江成了房企穿越熊市的一大成功范本。尽管不太强调增速，却已在不知不觉中实现了弯道超车。
绿城中国
提前锁定3000亿，跻身行业第六位
提前完成年度销售目标的另一家杭派房企，是绿城中国。
今年前11个月，含代建业务在内，绿城中国累计实现总合同销售额3190亿元，顺利迈进3000亿大关，位列行业第六，同比增长约38%。
这个数据，在当前市场环境下非常亮眼。今年，将年度目标定在三千亿以上的房企有10家。截至11月底，除了绿城中国外，其他房企完成率均在90%以下。
规模提速之后，曾有不少人担忧绿城中国的产品品质会降低，但从数据来看，绿城口碑依然得到市场的高度认可。仅以今年十一月为例，在市场高度分化之下，绿城在杭州多个项目仍然一开盘就售罄。产品及服务口碑，让绿城在对抗市场下行时表现出更多的韧性。
规模和品质两手抓，对房企来说并不容易。按照绿城中国“战略2025”规划，绿城要做“TOP10中的品质标杆”。曾经的产品特长生，正朝着全能选手的方向进化……
金地集团
老牌金刚再发力，重回十强序列
曾经，“招保万金”并称地产四大金刚。时代变迁，尽管排名次序在历史洪流里逐渐淡化，但“理科金地”在行业中依然是屹立不断的招牌。
今年，“金”字招牌再度焕发异彩。
时隔多年，金地再度重回十强榜单。今年前11个月，金地累计实现签约金额2626.5亿元，位列行业第八。距离2800亿的年度目标仅差6.3%，达标目标几无悬念。
过去5年，是金地提速的五年。短短几年间，规模从破千亿到如今接近3000亿。难能可贵的是，规模快速增长的同时，金地并没有走上高杠杆高负债的道路，稳健的财务战略让拥有了充分的抗风险能力。
数据现实，截至2021年上半年，金地扣除预收账款资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，现金短债比为1.5，三道红线全部达标。
内部管理也在持续提升。销售费率和管理费率持续下降，2021年上半年，销售费用率0.64%（按签约额计算），管理费用率1.44%，合计2.09%，再次创下新低。
在行业集体失速的2021年，依然稳中有进的金地，不愧为行业优等生。
龙湖集团
财务超稳健，融资成本还在降
判断一家房企的稳健程度最简单直接的方式，就是看它的融资难易程度。毕竟资本市场向来只锦上添花，而不雪中送炭。
有风险的房企，不仅借钱难，还借钱贵；而既稳健又有业绩预期的房企，借钱容易还成本低。
今年房企相继暴雷，在资本市场引发了信任危机。近几个月，随着中央连续发声，政策接连出台，地产融资逐步恢复。而首批恢复发债的房企仍以中央企国企占主流，龙湖和碧桂园是唯二的民营企业。
12月1日，龙湖公布，计划发行2021年度第二期中期票据，发行上限30亿元，注册金额50亿元，目前项目状态显示“预评中”。
尽管规模在top10开外，龙湖却素来是最受资方青睐的民营房企，迄今为止，龙湖是国内唯一一家获得标普、穆迪和惠誉三家国际信用评级机构投资级评级的民营房地产企业。
这主要得益于其财务稳健、资金面健康。
2021年半年报显示，龙湖净负债率（负债净额除以权益总额）46.0%，剔除预收款后的资产负债率68.3%；在手现金994.7亿元，现金短债比高达5.48。
财务结构在同等规模房企中无疑是最健康的。
其融资成本方面，龙湖是唯一一家能够媲美央企的民营房企。今年上半年，龙湖的平均融资成本4.21%，仅略高于中海、华润、金茂三家央企。在房企融资成本普遍上升的2021年，龙湖的平均融资成本还同比下降了0.29个百分点，达到历史最低。
来源：地产同学会
目前龙湖已经形成了“六大航道并驾齐驱，多元发展全面开花”的发展格局，增量开发与存量运营齐头并进，在地产下半场，龙湖依然是最值得看好房企之一。
合生创展
隐形富豪现身，潜力不容小觑
对这几年刚入行的地产人来说，合生创展这个名字可能并不太熟悉。
曾经作为“华南五虎”之一的合生创展，已经淡出大众视野多年了。今年重回聚光灯下，是因为一系列的收购传闻。虽然收购恒大物业一事最终告吹，合生创展的地产寒冬豪掷400亿买买买的行为，却在行业内引起巨大关注，令人惊叹原来“掉队”的合生创展竟然是一个地产隐形富豪。
合生创展创立于1992年，历经行业数次大起大落，自身也几经迭代蜕变，目前已经发展成为一家综合性投资控股平台公司，拥有地产、商业、合生活、基建、投资五大板块的业务。
地产板块多年来坚持“中高端精品战略”，旗下包括“顶级豪宅、中高端品质住宅、写字楼&公寓”三大住宅产品线。虽然规模算不上大，其盈利能力却令同行垂涎。2021上半年，合生创展毛利率高达63%，而行业均值仅30%左右。去年合生创展的净利润更是挤进了行业净利润榜单TOP10。
更值得注意的是，非地产板块在合生创展中的贡献非常值得关注，特别是投资板块。2021年上半年合生创展集团通过旗下的合生资本平台进行资本投资实现收入达到50.07亿港元（同比大增76.55%）、2020年全年实现收入更是高达80.30亿港元。
今年前11月，合生创展及合营公司、联营公司总共实现合约销售金额388.98亿元，同比增长28.8%，远超行业均值。
财务指标方面，三道红线零踩线，账上躺着428.55亿港元现金及银行结余（不包含受限制现金），流动比率2.01。其“壕气”还体现在极其丰富的土储资源上。截至2021年中期，合生创展的土储规模约3048万平方米，可满足未来15-20年左右开发量。而且，其中超过75%土储分布在北上广深等一线城市。
虽然这些年来增速远低于同行，但家底厚综合实力强，合生创展在资本市场上也是少数被看好的民企之一，目前合生创展的PB达0.64倍（市值约为589亿元），在地产行业中处于中等偏上水平，称其为地产潜力股毫不为过。
中海地产
利润王真实力，豪掷千亿买买买
有人说，2021年是地产央企的大年。做年终点评，央企绝对是无法忽略的角色。
在大多数房企一路下坡，甚至濒临生存危机的2021年，以保利、中海、华润、招商蛇口等为代表的地产央企优势一览无遗。
中海，虽然规模上赶不上万恒碧融等民企，也逊色于同为央企的保利，却素有行业“利润之王”的称号。在人人喊穷的今年，中海无疑也是众多房企不得不膜拜的对象。
近年来，房企净利润率普遍已经降到10%以内。而数据显示，中海今年上半年的净利润率仍达19.3%，位居行业前列。
而中海今年最为大家所关注的，是其在土地市场的表现。
今年下半年的集中土拍，民营房企基本不见身影，央企地方国企则在大举捡漏。其中，拿地金额最高的就是中海，今年前九个月，中海拿地金额超1400亿，土储大量集中在在一二线城市，成为年度出手最阔绰的房企！
很多人一提到“利润王”中海，就想到在成本管控上的严苛，一张纸都要双面打印。殊不知，极低的融资成本以及逆势拿地能力才是中海持续保持高利润的核心秘诀。
在地价较贵的上半年，中海其实出手很谨慎，上半年的权益地价仅458亿元，占年度目标的28%，进入下半年，房企纷纷躺平，地价转头向下，中海风格突变，大肆出手买买买。
不为买地而买地，不拿不赚钱的地。中海对投资纪律的坚守，许多同行所无法望其项背。
另外，中海的融资成本，依然是行业最低。2021年中期，中海的平均融资成本仅为3.6%。拥有如此资金优势及管理能力的中海，在地产下半场或许更加值得期待。
小结
哀鸿遍野的2021年，见证了许多昔日的黑马、巨头失速，庆幸的是，还有这样一批房企在稳中前进。
大浪淘沙始见真金。时代正在奖励那些不急不躁，稳扎稳打的地产商。
