一顿救市的骚操作，土地还是大规模流拍了
第三轮集中土拍，陆续收尾了。
最惨的，并不是那些土地大规模流拍的。
而是
——一顿调控松绑的骚操作之后，土地依然大规模流拍了。
2020-2021的调控，是一场极限承压测试。
极限承压测试中，一大批的城市，正在被楼市抛弃。
眼下楼市中，最焦灼、最着急、最上蹿下跳的是谁？
东北！
第一枪，历来都是从东北打响。
1、降价潮中，东北率先打响了“限跌令”。
9月，楼市调控进入深水区，一大波城市房价快速下跌。
其中，有21个城市先后出台“限跌令”。
这21个城市中，绝大多数都是三四线的地级市和县城。
唯有我大东北——
沈阳和长春，傲然在榜。
——你们都是刚刚下跌，老子已经跌了两年。
——真不敢再跌了，收了神通吧。
2、流拍潮中，东北率先打响了“土拍松绑”。
9月，土地和信贷调控进入深水区。第二轮土拍中，一大波城市土地流拍。
又是东北大哥，率先跳了出来
——我不管你们，我是扛不住了。
哈尔滨出台“稳定地价”……不对，是“稳定楼市”的十六条新政。
降低预售门槛。弄出个一楼，就给你发证开卖了； 加快返还预售资金。施工进度没达到，先把监管账户里的钱先给你； 出地出让金可分期半年。没钱没关系，先付一半就能拿地。
通过这三条新政——
房企的开发门槛被人为缩短，杠杆被人为放大，周转速度被人为加快。
为了卖块地，为房企操碎了心。
别的城市，想撬动一个50亿的项目，起码得要20亿的本钱，
——在大东北搞开发，只要10亿。
3、冰冻潮中，东北率先打响了“高调救市”。
12月，全国楼市一片冰冻。从一线城市到三四线城市，全被调控政策干翻一圈。
还是东北大哥，再一次率先跳了出来。
黑龙江，先是在官网上发布了一则公告：
《省住建厅召开调度会议，部署全力冲刺房地产业增长工作》
后来虽然被撤回，但公告原文的措辞，足以证明“兄弟是真抗不住了”。
全力冲刺、跳起摸高、增强房地产消费意愿……
别的省份都是遮遮掩掩，想松绑，又不敢官宣。
——你可以干，我不说。
而黑龙江，是第一个跳出来官宣“刺激救市”的省份。
——我说了，你大胆干。
继黑龙江之后，吉林也扛不住了。
吉林省发改委在经济发展会议上，明确提出——
鼓励开展买房补贴，支持农民进城购房； 给高校毕业生发放安家费，提高农民购房补贴标准。
看看这通操作吧，吉林不是着急了，而是急眼了
——都把主意打到农民和大学生身上了。
急了，急了，他急了。
踩了红线的房企还没倒，东北却先扛不住了。
一顿骚操作，土地还是流拍了。
扛不住的东北，对着调控红线一顿输出。
能用的狠招，我全用了。别人不敢用的狠招，我也用了。
——这下，你总能放心拿地了吧。
我踌躇满志，只等着第三轮土拍，扬眉吐气了。
啪，真疼。
沈阳第三轮集中土拍，挂牌27宗土地，成交8宗。
——19宗土地流拍，流拍率70%，地价重回2018年。
8宗已成交的土地中，还有2宗是保障性租赁住房用地，被城投公司托底拿走。
长春第三轮集中土拍，挂牌12宗土地，成交3宗。
——9宗土地流拍，流拍率75%，比上一轮的流拍率还高。
我出台限跌令，刹住房价下跌，给地价撑足了场子；
降低拿地门槛，提前返还预售资金，给足了房企的面子；
我顶峰冲刺，主动喊上口号，摇旗呐喊，给足了楼市的信心；
我给农民和大学生发钱，鼓励他们进场接盘，连客户刺激都做到位了……
结果就是个这？
一顿骚操作，换来个这？
到头来，小丑竟是我自己？
楼市正放弃东北。
关于这个问题，讨论的人非常多。
最常见的逻辑就是，东北人口流失严重。
今天，我不想重提这个话题。
我只是想说：对于东北楼市，我有点害怕。
第一重害怕，是真不禁打。
仅仅是第一轮攻击，就直接跪了。
甚至房企还没全面崩，他们就先扛不住了。
第二种害怕，是他们扛不住之后，所选择的这些松绑政策。
大家仔细想一下——
东北出台的这些调控政策，对普通人意味着什么？
1、拍地交齐土地款，是检验房企的入场门槛。
没实力，那你就靠边站。拿地环节，就把一大波手里没钱的房企，直接隔在门外。
现在，哈尔滨降低了土拍门槛
——只要交一半的钱，就能拿到地。
会不会放进来更多的不入流房企，或者说实力不太强的房企？
2、预售证申领制度，是期房安全性的底线保证。
想拿到预售证，楼必须盖一半。即便后期烂尾，起码工程进度干了一半以上，少拨点钱，或许还有救。
现在，哈尔滨降低了预售证的申领门槛
——楼刚出地面，就能敞开了卖。
期房的风险，是不是又被放大了？
3、预售资金监管，是保障购房者权益的最后屏障。
想拿到预售款，主体起码要封顶。万一烂尾了，楼已经封顶，政府拿出监管资金，也能继续盖。
现在，哈尔滨放松了预售资金的监管。
——楼刚起一半，房企就可能拿到了全部的房款。
万一呢？万一开发商卷着所有钱，跑路了呢？
4、降价回款，是保现金流、保交楼的最后一条路。
保障房企现金流，保障交楼的最好办法是什么？
除了银行放贷之外，就剩下最后的一条路——
降价！降价去库存，保证资金链不断裂，不出现烂尾和塌陷。
但是，沈阳和长春又搞出来个限跌令——
限跌令的存在，摧毁了“降价保现金流，降价保交楼”的最后通路。
卖又卖不动，降又不让降，这谁扛得住。
以上所有的调控松绑，看起来都是为了“稳定楼市”，实际上都是为了“稳定地价”。
为了稳定地价，又放大了楼市的风险。
为了稳定地价体系，强制性的不让降房价。
为了鼓励房企拿地，还主动降低了“监管红线”，进一步放大了风险。
别的城市被套了，无非就是跌点价。
这些城市被套了，可能连房子都没落着。
以上，我对东北楼市的第一重害怕。
第三重害怕，即便如此松绑，依旧无法挽救信心的弥散。
大家再仔细想一下——
东北为了稳定楼市，已经不惜放大潜在风险，却依旧没有房企拿地。
房企对于当地楼市的信心，究竟弥散到什么地步，才会如此不捧场。
人都说，房企是楼市的最后一位看多者，也是最后一道信心防线。
房企都不拿地了，最后一位看多者都不进场了，这又意味着什么？
有人说，房企不拿地是因为没钱。
麻烦看看杭州吧。
杭州的第三轮土拍，仅仅是放出来几块好地，稍稍调低了起拍价，稍稍调高了限价，让房企多了那么一点点利润……35宗土地，24宗溢价封顶，触发摇号。
朋友，已经抢起来了！
而东北大哥，已经做到了如此地步，该流拍还是流拍。
这是房企没钱？
这更像是人家真不想拿吧。
有时候，真相真的很残酷——
刚刚是第一轮攻击，你就没绷住而抢跪。
为了稳定地价体系，被迫放大潜在风险。
放大了潜在风险，地价体系依旧没稳住。
东北楼市，正在被放弃。
最后，耿直少年有几句老实话——
第一，请远离这些“第一轮攻击就跪了”的城市。
你先跪，你先松绑，只能说明基本面太软，真不禁揍。
第二，请远离这些“急于稳定地价体系”的城市。
目前这种稳定地价体系的政策，急火攻心之下，很可能会带来更大的潜在风险。
更多的不入流房企进场了，预售监管制度穿孔了，预售资金提前泄流了……
谁来给购房者兜底？
第三，请远离这些“急火攻心政策后，地价依旧没稳住”的城市。
如此松绑，依然是大规模的流拍，所带来的并不是未来供应量的减少。
而更多是，信心的弥散。
信心这玩意儿，是个玄学，但偏偏比黄金还珍贵。
以上几句话说完，肯定还会有一拨人骂。
没关系，你喷你的，我讲我的。
反正我只看数据，只阐述事实，只尊重事实之上的逻辑。
你骂，可能说明你比我还害怕。
还是那句话——
绝大多数情况下，人越没啥，就越喜欢强调啥，越害怕啥。
