停止对外大额款项支出、项目停工、变相“裁员”......这半年来，关于雅居乐的各种传闻可谓甚嚣尘上。
还有消息称雅居乐将被保利地产收购，已经完成尽调，雅居乐当天火速辟谣。也称雅居乐旗下美元“AGILE5.504/21/25”未兑付利息。
零零散散的消息汇总，雅居乐“缺钱”的事实毋庸置疑。所有表象都暴露出一个问题，即为雅居乐资金紧张，流动性危机显现。
的确，雅居乐于2021年在公开市场并无债券违约信息，但在紧张应对各种传闻的时候，更要紧急守住最后一道“防线”，因为一旦出现实质性违约，雅居乐后续融资基本没戏。
而现金流捉襟见肘之际，多数房企会大规模出售资产。出售资产是现金的直接流入，无疑对优化报表的作用最为明显。实际上自2020年下半年"三道红线"落地以来，叠加房企融资持续收紧等压力，资产出售的动作也更为频繁，这被视为是缓解融资压力、改善财务状况、盘活资产的有力途径。
近几个月，也一直在传雅居乐企图出售资产的消息。雅居乐寻找各种方法准备自救，企图避免陷入无穷的债务违约循环中。
1月10日，雅居乐集团公告称，2021年7月1日至12月31日止期间，集团已就14项非核心物业出售订立若干物业认购书及/或物业买卖合同，售价合计约为人民币28.00亿元。
雅居乐方面称，拟将物业出售所得款项净额用作集团一般营运资金。当中，订金及/或销售款合计约11.49亿元已在2021年收取。而这笔钱，或许已经用于去年底的债务偿还，因为当时雅居乐有一笔在11月22日到期的33.45亿港元贷款以及6000万美元贷款，偿债资金按时到账。剩余约16.51亿元的现金回款将于2022年收取。
据悉，这14个项目包括酒店（含酒店用地）5个、商场2个、售楼部3个、小区商业配套3个、公寓1个，但公告中并未披露这些项目所处的区域、项目情况和估值等具体信息。
而为了进一步缓解资金压力，2021年11月，雅居乐宣布借物业股雅生活股价“抵押”发行可转债募资24亿港元。
雅居乐自2016年雅居乐更改公司名开始多元化发展后，其多元化业务仍处发展阶段，根据预期，2022年到2023年地产跟多元化业务要各占收入一半。不过在资金掣肘下，雅居乐在近两年对于多元化业务的投资力度有所减缓，相比往年50-100亿的资金支持逐渐减少。
而在总体战略上，多元化业务在拆分独立之后又在两三年后再次并入集团，亦值得引起审视。2021年8月，雅居乐集团内部发布了一则《关于2021年地产集团组织架构调整的通知》，将原房管集团、城市更新集团、商业集团都将合并至地产集团。与此同时，地产集团本部将由原来的12个中心调整为4个中心、2个派驻组、4个产业公司。
于过往一直注重多元化布局的雅居乐而言，组织调整"缩减"多被解读为"为减少内耗"。类似关于内部资产管理的动作多被直接指向"资金需求"。
但这些通过卖卖卖回笼的资金就能解决紧张的资金问题吗？
目前最为紧迫的，是雅居乐有3笔到期的境外债券，合计11亿美元，折合人民币约70亿元。也许这些回笼资金先解决燃眉之急吧。
根据2021年半年报显示，于2021年6月30日，雅居乐总借款为979亿元。
银行借款及其他借款、优先票据、以及境内公司债券、商业物业资产支持证劵及资产支持证券分别为678.40亿元、175.89亿元及124.71亿元。其中，1年内到期借款约394亿元，占总借款40%，为较高比例，短期还债压力较大。
目前，雅居乐有7笔境外存续债券，2022年到期的境外债券有3笔，债券债务合计11亿美元。其中2022年上半年有一笔5亿美元的票据到期，下半年两笔美元债，包括2022年8月14日到期的2亿美元票据，票面利率为6.7%；2022年8月31日到期的4亿美元票据，票面利率为4.85%。
此外，雅居乐在境外还有4笔永续债，规模合计为19亿美元。
虽然雅居乐于2021年上半年实现“三道红线”全面达标，成为“绿档”企业，但降负债的手法也遭受了投资人的质疑，是否通过明股实债的财务技巧进而实现。
截至2021年6月末，雅居乐持有的现金及银行存款达571.6亿元，较2020年底上升12.4%。剔除预收款后的资产负债率为68.4%，较2020年末下降3.5个百分点；净负债率较2020年末再度大幅下降15.7个百分点至45.3%；现金短债比为1.18倍。
然而，雅居乐发行了大量永续债，被称为“永续债大王”。
自2018年开始，雅居乐加大发行永续债力度，2019年接连发行了四笔总计14亿美元，占当年国内所有房企发行美元永续债规模的1/3，利率为7.75%至8.38%不等。至2019年底，雅居乐永续债总规模升至135.67亿元，同比增长62.77%。截至2021年6月30日，雅居乐依然保持着较高的永续债规模，共130.14亿元。
但永续债就如砒霜，不计入负债的另一面是对于企业利润的侵蚀，一旦时间拉长，利息会跳涨得很快。如2020年，期内雅居乐122.49亿元利润总额中，永续资本证券持有人分得利润10.84亿元，占净利润8.85%，这一比例2019年为9.21%。
永续债这种融资方式集债性与股性为一体，按照会计规计入权益而非负债科目，可优化负债报表，进而反向提升债权融资空间，尤其在近几年来各类融资渠道收紧背景下为雅居乐所青睐。永续债即没有明确到期日的债券，公司发行永续债可将其计入权益资本，不用计入债务，从而降低负债率和杠杆。但同时，永续债的利率往往高于普通融资，影响企业利润。财报上体现永续债的利息支出，就得大几亿。
近几年少数股东权益的大增几倍，然而归属少数股东净利润基本变化不大。雅居乐少数股东权益与对应收益不匹配，“明股实债”质疑声不断。
除了上述短债以外，潜在的信托、商票等表外负债还未可知。
基于投资人的质疑以及债务压顶，雅居乐评级也不断被下调。
2021年11月初，穆迪将雅居乐的评级进行了下调，调到“负面”，标准普尔也把雅居乐下调到“BB-”，展望同样是“负面”。
穆迪认为，在未来6-12个月内，艰难的营运和融资条件将削弱雅居乐集团流动性和信贷指标。
标普称，尽管在努力削减债务，但因销售表现及融资能力弱化，且雅居乐的杠杆率仍将从2020年的4.9倍升至2021年和2022年的约5-5.2倍。同时，雅居乐的销售情况可能低于预期，市场对房地产信心减弱，公司流动性承压。
标普也在报告中称，由于雅居乐销售增长放缓，以及为提振销售额和现金回笼进行促销折扣导致利润率收窄，尽管将削减债务，但雅居乐的杠杆率仍将上升。
标普预计，2021年雅居乐集团的收入将增长8%-13%，2022年将减少0%-5%。毛利率将从2020年的31%降至2021年的26%-27%，并进一步降至2022年的24.5%-25.5%。
事实上，2021年上半年毛利率已经差强人意，于期内，雅居乐毛利率为28.1%，较2020年同期的34.4%下降6.3个百分点。
但让投资人疑惑的是，一边资金紧张，一边却大肆收购其他行业。
在如此“缺钱”的时刻，雅居乐居然还有闲钱投资新能源汽车。2021年11月，雅居乐旗下公司巨国投资已与威马汽车签订D轮优先股购买协议联合协议，代价约为1.4亿美元现金。
像风像雨又像云？像是财务投资？或许也为了后续的套现？
在此之前，雅居乐武汉一项目因欠总包单位超过8000万元被闹得沸沸扬扬。而雅居乐已经明确告知总包单位，年前没法全部支付款项。
一边大笔投资1.4亿美元（折合人民币近9亿元），另一边却连8000万元都无法支付，一顿骚操作，看不明白。
而雅居乐近几年的扩张当中，拿地成本不断上升，且雅居乐仍在消化过去几年重仓海南项目所带来的后遗症，在大本营广州的项目也所剩不多。未来销售规模及利润靠什么提振？
按照2021年中报披露，雅居乐在广州只剩下7个储备项目，而雅居乐占100%权益的仅有4个。
也许，对于资金紧张或以爆雷“躺平”的房企而言，或将继续加速出售资产，或等待白衣骑士来拯救。
可喜的是，1月6日，据财联社消息，从房企人士处获悉，目前银行已告知一些大型优质房企，针对出险企业项目的承债式收购，相关并购贷款不再计入“三条红线”相关指标。
据财联社1月8日报道，广东省政府日前召集多家房企开会，意在为国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”，雅居乐出席了会议。
与会房企包括奥园集团、富力地产、雅居乐、保利地产、中海地产、五矿地产、越秀地产、珠江实业集团等国企和民企。有网友表示，名单内未见恒大，看来恒大是要单独“开小灶”。
据知情人士透露，会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目，此次会议相当于政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。
10日市场消息指，保利、华侨城、招商蛇口、金茂和中国绿发等9家央国企，被要求通过收并购项目资产的方式为有中高风险的11家企业提供流动性支持。11家企业分别是绿地控股、融创中国、世茂集团、中梁控股、荣盛发展、奥园、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力、中南建设。名单中一家房企高层人士表示：消息属实，是上周发生的事情。然而，另有多家名单内的企业相关人士均否认了消息的真实性。
而雅居乐居于哪个行列，或许可以短期负债比为例来分析，近几年雅居乐短期负债比例均保持在40%左右，而财务更为健康稳健的房企则倾向于把这一比例调整在20%-30%左右的水平。
雅居乐是要拯救别人，还是别人要拯救雅居乐，也许只能靠时间来解释。
