2021年我国经济增速达8.1%，这提振了国内外投资者对国内大宗交易市场的信心。
最新数据显示，2021年中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3,645亿元，同比上升28%。其中，2021年第四季度大宗交易市场成交总额达640.21亿元，同比上升19.3%。
全国大宗交易近5成收购成交额均来自于金融行业。受三道红线、投销比40%等政策影响，不动产大宗交易成交项目数量占总行业的36%，房企积极通过剥离资产，优化负债结构，改善现金流动性。
成交情况：总成交额同比增幅明显
根据统计整理，2021年第四季度，中国内地大宗物业成交总额640.21亿元，比2020年第四季度上升19.3%，增幅显著；内地大宗市场较第三季度环比下降30%。总成交单数同比略有下降，平均单笔成交额同比上升53.8%至14.23亿元/笔，全国性大宗物业的整体交易推升平均成交额大幅上升。
买卖情况：金融行业占比一半
2021年第四季度，全国大宗交易近一半买家来自于金融行业，房地产业居第三位。在金融行业中，外资基金及信托基金占比20%，内资基金占比80%。科技企业仍为写字楼需求大户，购置写字楼主要用于企业办公与投资。
图2：2021年Q4内地大宗交易买方企业类型占比
数据来源：睿和智库
从卖方情况来看，第四季度不动产大宗交易成交项目数量占总行业的36%，占比第一。由于三道红线、投销比40%等政策影响，使得房企投融资两端受限，出售资产缓解现金流动性问题成为最直接的解决途径，地产企业抛售资产延续上季度趋势。
例如，绿地地产集团30亿元转让绿地创驿大厦项目60%股权，予国资委子公司上海地产和上海城投。除绿地地产外，中金地产、富力地产、万科、碧桂园、金隅地产等企业均在第四季度完成了资产交易，交易项目以核心城市的办公和商办综合体为主。
交易案例：优化负债结构，缓解流动性压力
（1）上实城开35.76亿元剥离滨江城开中心。
2021年10月20日，上海城开与买方就出售上海寰宇的60%股权订立股权转让协议，总代价为35.76亿元。滨江城开中心为位于上海徐汇区的综合商业开发项目，占地面积约7.7万平方米，地上建筑面积28.46万平方米，位于徐汇滨江板块的核心商务地带。该项目已开发6年，目前落成了其中一期。上实城开选择在这个时间节点将滨江城开中心从财务报表中剥离，主要是为了优化负债结构，缓解现金流动性压力。
（2）领盛投资管理与景瑞不动产完成收购上海虹桥良华购物广场（西区）项目。
该项目位于上海虹桥综合交通枢纽区域内，距离虹桥枢纽中心和虹桥商务区800米，总建筑面积约6.4万平方米。景瑞计划将项目打造为“品质公寓+共享社区+配套商业”的多业态融合开放式街区，共计583套公寓将在该项目落地。
（3）海昌海洋公园旗下位于武汉、成都、天津和青岛的主题公园项目的100%股权，以及位于郑州在建主题公园项目的66%股权转让给MBK Partners。
整体来看，海昌海洋公园本次股权转让合作的交易对价总计65.3亿元。海昌海洋公园原本是自行投资加管理的重资产模式，转让旗下部分项目的股权，首先可以回笼一笔不菲的资金，其次可以在未来的发展中减轻投资压力，以相对的轻资产模式来扩张。
类型分析：长租公寓成交易热点
2021年第四季度大宗交易，从交易标的的资产性质来看，写字楼交易为25项，占总交易数量的58%。在整体市场的波动性和不确定性影响下，办公物业的价值韧性受到投资者青睐。
第四季度，上海与北京共有3个长租公寓项目成交，可见随着政府加大对租赁住房的政策支持，以及公募REITs将租赁住房纳入试点范围，长租公寓成为投资者日益关注的板块。
图3：2021年Q4大宗交易成交项目构成情况
数据来源：睿和智库
从第四季度各地区大宗交易成交额情况来看，北京以187.1亿元成交额居全国首位。2021年北京大宗交易市场恢复迅速，全年交易总额达714.7亿元，仅次于2019年位于历史第二高。上海市为181.7亿元，居第二位，全年共录得1051亿元成交额，同比上升46%，基本恢复至2018年水平。
图4：2021年Q4大宗交易排名前五地区成交额情况
数据来源：睿和智库
部分成交项目节选
表2：2021年Q4部分成交项目节选（单位：亿元、万平方米）
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