2月11日，美好置业集团股份有限公司发布关于深圳证券交易所关注函回复的公告。
美好置业表示，第四季度产生大额亏损，主要由于经营性亏损和计提资产减值准备共同导致。扣除资产减值损失后，第四季度净利润-0.3亿至-2亿元，主要由于装配式建筑业务尚未达到相应的业务规模产生的经营亏损，以及房地产项目延期交房、延期付款产生的违约金支出等。
公司每年进行资产减值评估工作，对各类资产进行减值测算并计提资产减值准备。报告期内，公司预计计提资产减值准备20亿元至30亿元，主要由于2021年以来，受国家环保政策的推进，持有的惠州罗浮山项目无法按照预期规划进行后续开发建设，产生减值。同时，2021年以来受房地产市场整体下行影响，伴随公司在转型过程中，房产项目尽快完成清盘、转让和退出，产生减值。
美好置业称，在2021年全行业中小房企销售计划达成率不足70%的市场背景下，公司全年签约目标60亿元，实际签约45亿元，达成率75%。受房地产项目开发周期影响，报告期内房地产项目结算面积、结算收入较少，房地产业务本期经营实现毛利3.7亿。但是受战略转型及市场下行的影响，对房产项目计提资产减值损失后，房地产业务预计亏损约20亿元至25亿元。
另据公告，截至2021年末，公司账面货币资金余额约14亿，同时已销售房产项目仍有5.6亿应收按揭贷款资金，由于银行尚未审批完毕进行放款，预计在2022年一季度及后期逐步收回相应款项。
美好置业称，在测算资产减值时，公司对各现房及在建项目进行减值测试，将资产可变现净值或可收回金额与账面价值进行比较，确定相应的资产减值准备金额。预计减值金额重大的存货，公司聘请了外部独立评估机构出具评估报告以支持管理层的相关估计。
在确定存货可变现净值或资产可收回金额时，公司对在开发项目，按照预计开发完工后的销售价格减去估计至完工将要发生的成本、销售费用及相关税金；对已完工项目，采用预计销售价格减去销售费用及相关税金。已签约项目使用实际签约售价，未签约项目参考当地房地产市场的价格趋势以及周边相同业态楼盘的成交价，结合企业市场定位和营销策略，确定预计售价。销售费用参考该地区项目的综合销售费率，结合公司最新的营销计划综合计算得出。税费根据项目所在地区的相关税收政策计算得出。
预计计提减值的主要房产项目的具体情况：
①惠州罗浮山项目：2021年以来，由于国家环保政策的推进，该项目处于水库饮用水源保护区内，导致所持地块已经无法按照预期规划进行后续开发建设，出现减值迹象，公司聘请了外部独立评估机构出具评估报告以支持管理层的相关估计，根据评估报告计提资产减值约10亿元。
②武汉长丰项目：该项目属于一二级联动开发项目，随着拆迁工作临近尾声，长丰村“城中村”项目相关拆迁和综合改造成本大幅增加，同时，因为规划调整，项目可售资源（包括相关房源和车位）减少且出现价格下滑，导致项目出现减值迹象，相应计提资产减值约4亿元。
③武汉新洲项目、无锡项目、重庆项目：上述项目均为2020年新获取的项目，于2021年年中开盘销售。受上述市场因素影响，以上三个项目开盘后销售情况不佳，去化价格和去化速度均未达预期，导致项目清盘周期延长，资金成本增加。为加快项目销售去化，以盘活资产实现现金回笼，公司根据不同区域的市场环境情况，采取了积极的销售策略和管理措施，但仍出现减值迹象，因此本年计提资产减值约3亿元。
④芜湖项目：该项目住宅已基本售罄，仅剩商业和车位积存。新冠疫情后，市场整体商业经营状况恢复缓慢；同时因2021年房地产市场调控，导致商业物业价值降低；结合公司战略转型安排，需进一步加快相关资产处置。综上，项目出现减值，以前年度已对该项目计提减值准备1.2亿元，新计提资产减值准备约1亿元。
综上所述，公司上述房产项目发生减值的事件均为2021年度相关政策及市场情况变化所致，公司本报告期大额计提减值的原因具备合规性和合理性。
