《成本策划与前置管理的卓越成本之路-微利时代房企成本招采全过程精细化管理》

【课程背景】

　　高房价、超额利润的房地产时代一去不复还，拿地=赚钱的时代已经不复存在了。房地产的微利时代已经到来。由于近年来调控政策持续从紧，高土地成本、高融资成本、高周转难度大、销售价格下降，导致利润空间被蚕食。盈利能力逐年下降，行业利润率平均每年以1%的速度下滑，项目亏损时有发生。要想获得合理的利润，最迫切的就是有效降低开发成本，但在品质致胜的时代，降低成本又绝对不能降低品质。所以房企成本全程精细化管理成为一种势在必行的趋势。

【课程大纲】

　　案例：批量精装修项目成本管控

　　厨房卫生间墙砖选择；

　　洁具质量辨别；

　　精装成本成本策划（淋浴房五金件）；

　　精装修常见问题解析；

　　精装修成本策划（产品定位与成本）。

　　案例：标杆企业— 成本调研？

　　1、项目竞品调研与配置建议

　　2、成本调研主材、人工价格表

　　3、某地产人工、主要材料价格调研报告

　　4、周边类似项目调研报告(首开一期)

　　第一篇 房企成本之“成本策划” ──如何用经营视角进行成本适配？

　　一、“微利时代”房企成本管理转型思路

　　二、房企成本管理体系建立—实现成本管理精细化

　　1、成本管理前置

　　2、方案评审及优化

　　3、确立目标成本，设定成本控制指标

　　4、实施限额设计

　　5、执行成本对标

　　三、如何用经营视角进行成本适配？

　　（一）房企成本包括8项具体内容

　　案例：某房地产开发企业成本核算指导

　　成本的两大策划：项目产品方案成本策划、产品成本策划

　　1、成本策划是什么？

　　2、项目成本策划

　　①为什么要做项目策划？涉及哪些内容？

　　案例1：基于项目收益最大化来选择产品方案

　　“项目产品方案策划”，实现项目利润最大化？

　　案例2：2019年重庆某项目多方案“多方案对比测算”实现项目利润最大化

　　案例3：同等开发强度下，不同产品的组合价值不同

　　案例4：总图规划—产品方案策划之规划指标

　　案例4-1：总图规划—产品方案策划之规划指标

　　案例5：项目成本策划——之示范区成本策划

　　案例6：郑州楼王项目成本策划—基于收益最大化视角进行总图规划

　　②项目成本策划总结

　　3、产品成本策划---聚焦成本进行有效投放

　　探讨：问题：如何有效实施敏感性成本不均衡分配？

　　如何建立成本策划的理念？

　　①建造成本适配策划——结构性成本（严控）

　　案例6、产品成本策划之建造成本适配策划？

　　案例7、①地下停车效率比较与设计现状分析（产品成本策划之—地库工程）

　　②标杆地产集团住宅小区地下车库设计要求及标准

　　案例8、产品成本策划之——基坑支护工程

　　案例9、产品成本策划之——基础工程

　　案例10、产品成本策划之——人防经济效益方案比选

　　案例11、产品成本策划之——项目土石方成本管控

　　案例12、产品成本策划之——人防经济效益方案比选

　　②建造成本适配策划——功能性成本（合理）

　　案例13、产品成本策划之——抗震支架工程

　　案例14、产品成本策划之——住宅小区充电桩工程

　　案例15、产品成本策划之——道路开口及临水临电工程

　　③建造成本适配策划——敏感性成本，基于客户视角加大投入

　　案例15、产品成本策划之——外立面装修工程

　　案例16、产品成本策划之——销售展示工程

　　案例17、产品成本策划之——景观工程（红线内、红线外）

　　⑤产品成本策划总结

　　案例18：重庆龙湖项目敏感点价值表现

　　演练：完成批量精装修工程成本策划？

　　完成大区园林景观工程成本策划？

　　第二篇 如何实现项目各阶段的精细化成本管理？

　　一、设计阶段成本控制重点及案例分析

　　（一）设计中的成本控制四大原则

　　决策、操作、技术三大层面的成本前置管理

　　案例19、建筑风格与成本关系

　　案例20、方案设计阶段门窗工程成本优化（窗地比）

　　案例21、重庆一个项目—优化车库布局

　　案例22、分享（文华府1期-设计阶段成本优化）

　　（二）施工图设计阶段成本控制重点

　　案例23、某标杆企业限额设计指标及配置标准

　　案例24、样板区装修标准限额

　　案例25、供电方案优化

　　演练：分享批量精装修工程设计阶段成本控制重点？

　　分享弱电智能化工程设计阶段成本控制重点？

　　分享门窗工程设计阶段成本控制重点？

　　（三）设计阶段成本管理要点

　　二、招标阶段成本控制重点及案例分析

　　（一）住宅（基准）合约规划、项目年度招标采购计划表

　　（二）如何做好施工单位的考察与入库

　　分享：

　　①土建总包单位考察？

　　②园林景观单位考察？

　　③批量精装修单位考察？

　　案例26、标准化考察流程解析？

　　如何召开好项目招标启动策划会议？

　　（总包工程招标启动策划会议、分包工程招标启动策划会议）

　　案例27：如何做好电梯工程的招标工作？

　　案例28、如何做好园林景观工程的招标策划工作？

　　演练：

　　如何做好门窗工程的招标工作？

　　如何做好园林景观工程的招标策划工作？

　　如何做好项目供配电工程招标策划工作？

　　如何做好智能化（弱电）工程招标策划工作？

　　三、合同履约阶段成本控制重点及案例分析

　　（一）签订合同时注意事项

　　案例29、合同附件

　　施工过程中的成本关注重点

　　案例30、洽商变更签证管理

　　案例31、标杆企业动态成本月度回顾

　　结算阶段成本关注重点及案例分析

　　案例32、标杆企业结算管理标准化流程

　　第三篇 “项目后评估”──重点分析无效成本，如何管控无效成本？

　　一、项目后评估案例分享

　　案例33、标杆企业“成本板块项目后评估”案例分析

　　“无效成本”，如何有效管理项目的无效成本发生？

　　无效成本的产生原因、应对措施

　　案例34、无效成本案例分享

　　第四篇 如何有效管理项目的无效成本发生？

　　“成本管理”工作──成本管理只是成本部门的事情吗?

　　标杆企业的“三全”成本管理

　　讨论：到底谁是成本管理的核心部门？

　　案例35、“营销、设计、成本、工程”协调会，跨部门沟通协作；

　　第五篇 交流&答疑