《标杆房地产成本全过程管控实操与中海经验借鉴》

【课程背景】

　　随着国家对房地产行业的调控，行业销售规模和利润快速下滑，为保证企业生命线的现金流，各大企业均加大对成本控制和成本优化的关注，“降成本就是保利润”。如何进一步提高成本控制水平，在保证品质和效果的同时系统性的优化降低成本，减少无效成本支出，成为企业持续扩张的关键一环。

　　中海强大的盈利能力一直让外界好奇，甚至有些让万科和保利看不懂，本课程第一次向同行深度剖析中海地产在中国地产界利润第一的前因后果。中海地产净利润复合增长率达到44.7%，远高于万科的33%，其根本原因之一，在于对开发环节成本的优秀管控，本课程深度揭密中海成本控制做法。

【课程大纲】

　　（一）投资方案阶段成本管控

　　1. 目标成本编制讲解

　　案例：中海地产目标成本科目

　　（1）土地成本、（2）前期费用、（3）建安成本、（4）其他直接费用、

　　（5）利息费用、（6）公司管理费用、（7）销售费用、（8）税金

　　（二）方案设计阶段成本管控

　　1.方案设计阶段成本管控

　　案例：中海地产方案设计阶段控制重点部位

　　（三）招投标阶段成本管控

　　1.单位选择对成本的影响

　　2.招标清单选择模式对成本的影响

　　3.招标范围界限对成本的影响

　　4.商务谈判技巧对成本的影响

　　5.商务清标准确性对成本的影响

　　6.合同承包方式、承包范围以及计价依据对成本的影响

　　案例1：中海地产招标过程详细讲解

　　案例2：恒大地产招标过程详细讲解

　　1. 合约策划报告成本管控讲解

　　案例1：中海地产合约策划报告编制讲解

　　2. 招标清单编制选择方式对成本的影响（港式清单、市场清单、国标清单、定额计价）

　　案例1：中海地产招标清单编制讲解（港式清单）

　　案例2、碧桂园招标清单编制讲解（港式清单）

　　案例3、恒大地产招标清单编制讲解（企业清单、国标清单）

　　（四）施工阶段成本管控

　　1. 动态成本管控讲解

　　案例1：中海地产动态成本管控讲解

　　2. 施工交叉作业成本管控讲解

　　2.1总包单位施工环节成本管控部位

　　案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人施工经验对总包单位进行施工成本管控

　　2.2分包单位施工环节成本管控部位

　　案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人经验对分包单位进行施工成本管控

　　2.3精装修单位施工环节成本管控部位

　　案例1：结合中海地产、恒大地产以及个人经验对精装修单位进行施工成本管控

　　3. 工程签证审核技巧讲解

　　3.1工程签证单

　　3.1.1工程签证附件（工程联系单、工程量确认单、工程设计变更单、工程技术核定单、会议纪要）

　　3.1.2工程签证预算书

　　案例1：分享个人审核思路以及技巧

　　4. 材料认质认价询价技巧讲解（主要寻到厂家底价）

　　案例1：分享个人询价方法以及技巧

　　5. 工程进度款审核讲解（主要避免超付款现象）

　　案例1：分享个人经验审核方案以及技巧

　　6. 房建工程施工工艺成本管控讲解（熟悉施工工艺也是对成本把控的重点）

　　案例1：分享个人施工经验以及施工工艺对成本的影响

　　（五）竣工结算阶段成本管控

　　1. 竣工图纸审核讲解

　　1.1竣工图纸绘制准确性直接影响竣工结算质量

　　1.2竣工图纸审核不严格直接影响竣工结算质量

　　案例1：分享个人多年竣工图纸审核经验

　　2. 竣工资料真实性审核讲解

　　2.1竣工资料真实性影响竣工结算质量

　　2.2竣工资料不完善影响竣工结算质量

　　案例1:个人经验分享

　　3. 竣工核重结算书审点内容

　　3.1总价包干结算审核（港式清单计价模式、国标清单计价模式、市场清单计价模

　　3.1.1审核是否完成合同范围内所有工作内容

　　3.1.2审核竣工图纸以施工图纸是否吻合

　　3.1.3根据政府相关文件审核税率

　　3.2单价包干结算审核（国标清单计价模式、港式清单计价模式、市场清单计价模式）

　　3.2.1根据竣工图纸审核工程量

　　3.2.2根据合同审核措施费用以及承包范围

　　3.2.3根据合同审核是否下浮比例

　　3.2.4根据政府相关文件审核税率

　　3.3按实结算审核（定额计价模式）

　　3.3.1根据竣工图纸审核工程量

　　3.3.2根据合同计价依据审核工程结算

　　3.3.3根据当地政府颁发的定额人工文件进行调差

　　3.3.4根据合同约定对材料进行调差（备注：材料单价是按照算术平均单价还是加权平均单价记取）

　　3.3.5根据合同约定对机械进行调差

　　3.3.6根据当地政府文件以及合同约定进行措施费率调整

　　3.3.7审核分部分项定额

　　3.3.8根据政府相关文件审核税率

　　案例1:结合中海地产、恒大地产结算管理办法以及个人结算经验分享

　　案例2:广联达定额计价以及国标清单计价演练

　　（五）竣工决算阶段成本管控

　　1. 配合财务做好竣工决算清算工作

　　2. 配合财务做好建安成本编制

　　3. 配合财务做好土地增值税测算工作

　　案例1:分享个人工作经验