在地产寒冬的持续影响下，众多民营房企频频暴雷，有“云南王”之称的俊发地产也绷不住了。
评级下调
2月28日，惠誉下调俊发地产长期外币发行人评级至“B-”，展望“负面”，惠誉还将俊发地产的高级无抵押评级以及Power Best Global Investments Limited的未偿债券评级从“B+”下调至“B-”，回收率评级“RR4”。
评级下调是由于该公司的流动性和融资渠道有所削弱。负面的展望反映了为2022年10月和12月到期的资本市场债务再融资的不确定性。
据公开据数据显示，俊发地产过去3年，销售金额分别为550.3亿元、582.4亿元，670.1亿元，未完成3年前制定的千亿年营收目标，其回款率也由2019年的76.47%降至2020年的72.27%。销售额提升回款率下降，基本都是用“工抵债”，即美化了报表又抵消了债务，一举两得。
在债务层面，俊发同样存在疑问。
截止21年6月底，俊发地产流动性现金为45亿人民币，而2022年10月到期的境内公司债券为20亿元人民币，有2.37亿美元债券于2022年12月到期以及有20亿元人民币公司债券于2023年3月到期。且俊发诸多项目与中航信托合作设立子公司，存在明股实债嫌疑。
面对短期债务的危机，民营房企均会向“市场定期投放人才”。
裁员风波
在大环境趋冷和房企政策不断调整的背景下，地产界的裁员消息从未间断。俊发的“裁员风波”是在21年10月份流出的。各渠道消息称，“俊发集团昆明大本营裁员30%，佛山优化的比例接近70%；针对“裁员传闻”，俊发集团只是在其官方公众号刊登了一篇《严正声明》作为回应。
文中话术复杂难懂，但也是承认了目前俊发集团正在进行的人事调整。截止发稿，在知乎平台，仍可以搜索到关于“俊发裁员”的不少帖子和讨论。
当然裁员仅是房企自我调节的一种手段，是无法解决核心问题的。企业要想“赚”大钱，就必须要获得资本市场的认可，直白的讲就是要“上市套现”。
然而这家立业24年的老牌房企，至今还未整体上市。
坎坎坷坷，对赌生存
虽然俊发还未登陆资本市场，但旗下的物业公司俊发七彩服务已于去年6月底向港交所提交招股书，拟在港交所主板上市，联席保荐人为中泰国际和国泰君安国际；
招股书显示，小米集团旗下FastPaceLimited认购了俊发七彩服务45,180股股份，占公司股权的4.29%，作价3000万美元，经协定的投资后估值为人民币45亿元。
同时，在该认购协议中，FastPaceLimited要求俊发七彩服务2021年收入不少于人民币13.59亿元，2022年收入不少于18.04亿元；对应的年度税后纯利不低于 3.53 亿元和 5.31 亿元。若无法达到，则需要进行相应的现金补偿。
这是继世茂服务与红杉、腾讯的对赌协议之后，第二家在pre IPO阶段与投资者签署对赌协议的物企。想来李镇廷与小米公司的这份“对赌上市”，也是形势所迫。
其实俊发地产跟新力一样，均是拿地及开发规模过于集中，城市整体供应饱和，各房企库存去化较慢，即使俊发的旧改土储拿地成本低，也难抵挡整体颓势。
当然，俊发地产也可能通过发行新的债券来寻求在岸债券的再融资，也可能为一些项目寻求外部资金，以产生现金来偿还于12月到期的离岸债券，但房地产资本市场信心很难恢复，所以除割肉卖资产及出现不可预见的情况，俊发地产没有足够资金应付于短期内到期的债务。
那么如何平衡债务杠杆与现金流风险是摆在俊发面前的最大难题。
有人等烟雨，有人怪雨急。希望俊发地产早日正式问题、解决问题，不要学习个别头部地产，出现任何事情均是公告声明，追责处理。
本文转自：地产资管界。文章内容属作者个人观点，不代表房课网立场。
