近日，绿城旗下成都绿维置业有限公司（以下简称成都绿维）发生股权变更——绿城退出，中铁信托持股100%。
据了解，成都绿维成立于2022年2月，原股东为成都绿城都会房地产开发有限公司（由绿城持股100%）。从注册地址来看，成都绿维位于天府新区万安街道和韵南路233号。
2021年，绿城在成都天府新区公开竞得两宗土地，面积分别约41亩、24亩。其中，41亩宗地被注入成都绿晟置业有限公司，而另一宗24亩土地，被注入成都绿逸置业有限公司名下。
具体到地块，天府新区41亩土地，位于万安街道大石社区七组，属于万安板块范围内，净用地面积 41.18 亩，是一宗纯住宅用地，容积率 2.0，起拍楼面价 9500 元 /㎡。该地块被绿城竞得，成交楼面价 10500 元 /㎡，溢价率 10.53%，续竞人才公寓面积比例 50%。
天府新区约24.14亩土地，位于华阳街道鹤林村五组，属于锦江生态带范围内，为纯住宅用地，容积率2.0，起拍楼面价10000元/㎡，限定清水房价17700元/㎡，成品住宅比例100%，基础装修价格不高于建筑面积3000元/㎡。该地块被绿城竞得，成交楼面价10700元/㎡，配建销售型人才公寓比例20%。
查询信托情况则发现，41亩主地主体成都绿晟相关股权已经出质，出质股权数额14781万元（对应绿城股权98.54%），质权人为上海国际信托。
而从公开消息来看，目前成都绿维名下的具体土地资产、项目详情，以及绿城与中铁信托方面的具体协议内容，均还有待揭晓。
对此，业内人士表示，在融资渠道较少的情况下，部分房企选择动用信托来获取开发资金——信托首先获得项目主体名义股权，同时信托与房企签订相关回购、对赌等协议，在相关时间节点“退出”，最后由房企将项目股权进行回购操作。
几经沉浮
据了解，绿城中国的第一大股东是央企中交，第二大股东是港企九龙仓，第三大股东是民企新湖。回看过去，绿城中国可谓几经沉浮。
2014年，绿城中国转头与中交集团签订战略合作协议，次年后者成为绿城第一大股东，持股比例为25.05%。也就是说，自此绿城中国由原来的民企变身成央企或国企实际控制下的混合所有制企业。
而在中交集团成为了绿城的第一大股东之后，双方进入了数年时间漫长的整合期。
终在2017年，绿城中国合同销售金额迈上千亿台阶，约1463亿元，创历史新高。但客观来讲，这一天对绿城中国而言，确实来得有点晚。因为由于股东的动荡，绿城错失了一轮房地产上升周期，导致规模掉队，才被碧桂园、融创等后起之秀赶超。
为了追回那“被偷走的时光”，绿城新的掌门人张亚东开足马力奋起直追。同年，绿城中国取得总合同销售人民币2018亿元，突破2000亿元。2020年实现总合同销售金额2892亿元；2021年全年实现总合同销售金额约3509亿元。
借新还旧，永续债高企
2月17日，绿城房产面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）“22绿城01”，发行规模不超10亿元，期限为5（3+2）年，附第3年末投资者回售选择权和发行人票面利率调整选择权。本期债券票面利率为 3.28%，起息日2月21日，募资用途为偿还到期或行权的公司债券。
此后绿城中国披露，公司、子公司保证人、汇丰以及瑞士信贷就于2025年到期的本金总额为1.5亿美元4.7%的额外优先票据的发行、出售订立认购协议。
此额外票据和于2020年10月29日发行的2025年到期的本金为3亿美元优先票据为同一系列票据，发行日为2月24日。根据公告，此额外票据净募资约1.46亿美元，用于若干现有债项的再融资。按照2月18日美元兑人民币6.3343元计算，此额外票据净募资约为9.25亿元。
若再加上今年1月上旬，绿城房产发行、上市的26亿元中期票据“22绿城地产MTN001”，票面利率为3.62%；1月下旬，绿城中国发行于2025年到期的4亿美元2.30%的增信债券，仍按上述汇率计算，约为人民币25.34亿元。经《每日财报》计算，今年1月1日至2月18日，绿城再融资合计上限约70.59亿元。
从募资用途来看，中期票据“22绿城地产MTN001”中，只有不超过1.5亿元用于项目建设，其余融资或是偿还已发行的债务融资工具、银行贷款，或是置换用于赎回已到期债务融资工具的自有资金。而4亿美元的增信债券，也是用于现有债项再融资。
此外，根据绿城房产2022年度第二期至第六期（并购）中期票据募集说明书（初稿），除了第六期（并购）募资用途为拟全部用于并购外，其余五期均为“发新偿旧”。
可见，有融资机会的绿城中国玩的就是“借新还旧”，于去年行业暴雷前的风险程度而言并没有绝对改善。
还需要指出的是，绿城中国的永续债规模一直居于高位，高峰期达212.29亿元。而截至2021年上半年，绿城中国的永续债规模为185.37亿元。对于永续债的弊端而言，就是融资成本高，会严重侵蚀房企的利润空间。
数据显示，2021年上半年，绿城中国永续债的加权平均利率为6.60%，而同期其总借贷加权平均利息成本为4.6%。同期内，绿城中国的归母净利润是17.69亿元，而同期有关永续债的分派利润为6.5亿元。
也就是说，绿城中国光是为其永续债支付的利息，就占其归母净利润的三分之一。所以毫不夸张地讲，拿地时的“勇猛”并不能改变其“虚胖”的现实，如果行业再出现类似去年的政策收紧，绿城届时的境遇恐怕不会乐观。
