刚刚，物管圈内最特别的一宗并购案终于又有了新进展！
不高于约31.29亿！
这是碧桂园服务收下中梁百悦智佳服务93.76%股权最终敲定下来的总代价。这个传闻中“双方都很满意的价格”，比我们此前预测的金额还要高。
这一次的公告中碧桂园服务做了非常详细的披露：
不高于约31.29亿元的总代价中，在管项目对价不超过约7.48亿元，在管非业主增值业务对价不超过4500万元，在途项目对价不超过7.2亿元，目标集团在2021年12月31日剩余净资产对价不超过约4464万元，以及未来新增项目(若有)对价不超过约15.71亿元。
碧桂园服务在公告中表示，目标的交易股权已转让给碧桂园物业香港，同时，其董事也已变更为碧桂园物业的指定董事。
事实上，据艳姐所知，早在一个月前双方就已经基本达成所有的协议内容了，就差走最后的合同了。
而今天这则公告的露出也意味着，从此以后，中梁百悦智佳将正式成为碧桂园服务的间接全资子公司。
从情人节官宣，到如今定完彩礼、正式签约、完成股权转让，这宗牵动了无数地产人心弦的收购案终于尘埃落地。
01
艳姐了解到的情况是，过去的一个多月内，为了顺利推进这次交易的完成，中梁和碧桂园服务之间做了很多沟通交流工作，而最先展开的一个关键动作就是：人员调整。
在这段时间内，部分中梁方的人已经撤退，碧桂园服务的人则在入场。
早在今年3月初时，碧桂园就派驻了一批高管来到百悦智佳提前做沟通交流和交接工作。
比如任命了碧桂园服务京津冀区域总裁石仁祥出任百悦智佳总裁，据可考究的资料来看，石仁祥供职于碧桂园服务已经少说有十余年时光，早年还曾出任过碧桂园物业湖北区域总、河北区域总等职。
此外百悦智佳还迎来了新任副总裁徐斌、财务总经理石战军、人力总经理杨凯达……都是来自碧桂园服务的老人。
同一时间中梁也在内部发了相关的人事任命通知，其中有一份由中梁老板杨剑亲自签发的红头文件涉及到了两位高管的变动。但这份通知却是“一出一进”。
一是李家城不再担任中梁百悦智佳执行董事，他被任命为中梁控股集团董事长办公室主任，全面负责统筹董事长办公室相关业务工作。
二是中梁控股集团副总裁汤磊兼任中梁百悦智佳联席总裁，负责各项经营管理工作。
李家城这个名字仔细通读过情人节那份官宣声明的人一定不陌生，曾经在那份文件中出现过：
他此前除了是百悦智佳的执行董事，也是这家物企第二次递交招股书时的行政总裁，此外他还有一个身份：
中梁百悦智佳的第二大股东——持股比例达7.97%，比此前碧桂园服务间接持有的比例更高。
中梁百悦智佳招股书显示的股权关系图
而今李家城却是同杨老板一起将股权抛售给了碧桂园服务，也从中全身而退，简单计算一下这位如今杨老板的董事长办公室主任也在这笔交易中收获不菲——近2.5个小目标。
关于汤磊的任命，为何会在物业即将卖出的情况下让地产的高管去兼任物业的联席总裁？
汤磊曾是碧桂园天津区域总，后来加盟中梁出任控股集团副总裁，也曾出任过中梁京津冀执行总裁。据艳姐所知，熟悉两家业务的汤磊在百悦智佳更像是“桥梁”定位，在过去的这段时间里他作为联席总裁，主要负责协助管理交接以及对接协调工作。
02
关于这次收购案还有几个大家比较关注的问题：
一是双方的融合问题。
关于这次收并购，外界的统一看法是双方融合的速度应该会比普通的收并购要来得更快，难度更小。
此话不假，除了中梁素有小碧桂园之称，和碧桂园在体系、布局上有诸多重合之外，据艳姐所知，中梁物业里还有很多来自碧桂园的中基层员工，本身就对公司的运作逻辑、架构、文化、流程都比较熟悉。
毕竟在收并购所避免不了的一个问题是：必然有一大批员工会跟随者公司并入“买家”一方。
这对很多企业来说其实是收并购过程中的一大难点，大部分并购过来的人才是不适配的，对企业来说一动又是伤筋动骨。因此中梁此前钟爱碧桂园的人倒是为这次收并购化解了不小难题，基本很多人来了就很容易上手。
二是关于百悦智佳未来在碧桂园服务的定位问题：会逐渐合并入碧桂园服务中吗？
对比此前被碧桂园服务收购的富力物业，如今已经更名了成了：
天力物业。
昨天碧桂园服务的业绩发布会上，碧桂园服务执行董事、天力物业总裁肖华也出席了。
到1月10日，我们的过渡期结束，天力物业所有的业务人事都全面并入了碧桂园服务体系。
不过据艳姐独家了解到的消息来看，在这一次并购后，为了保证原有团队更好的去独立经营，百悦智佳依旧会作为一个独立公司来进行运营，同样也将拥有一个新名字：
碧桂园百悦智佳物业。
当然这背后可能也存在一些问题：比如在同一个城市，可能会出现“同业竞争”的问题，一部分是碧桂园百悦智佳物业的盘，一部分是碧桂园服务的盘。
因而虽然在短期内还是会维持原来的经营情况，但从长期发展来看，彻底的碧桂园化估计还是难以避免的。
不过还有一个明显信号是：百悦智佳是在通过聆讯后才选择放弃敲响香港上市的钟声，转而“卖身”的。
而时至今日，百悦智佳的上市消息已经更新为“撤回”。
很显然，虽然短时间是独立运作，但是与此同时，碧桂园服务并不需要更多的上市平台——包括此前收购完蓝光嘉宝也是快速完成了除牌。
三是百悦智佳出售后，资金的归属问题。
很多人对于房企卖物业的行为通常会理解为“卖子求生”、“弃车保帅”。但殊不知，很多情况下，物业公司和地产不是“父子”关系，而是“兄弟”关系：
他们有同一个老板，但是在实质性的股权上可能没有半毛钱关系。
尤其是已经上市或者奔着上市去的物企，两个上市主体的存在使得大多物企基本都是先保证股权独立再分拆上市。比如碧桂园服务此前就曾专门声明过：
和地产公司之间是兄弟公司，股权之间没有重组关系，资产、人员、组织架构、财务管理和资金、管理层和决策，全部是独立的、市场化的。
而距离上市只差临门一脚的百悦智佳的股权独立比很多物企要来得更早——甚至要早于中梁控股上市前。
那么问题来了：
很会投资的杨老板，接下来会将这笔钱投往何处？
03
在昨天业绩发布会上，碧桂园服务首席财务官黄鹏也提及了中梁物业：
今年以来碧桂园服务也完成了对中梁物业以及一些小的生活服务领域的并购，但涉及金额肯定是较以往跟更少的，因此其把并购定义为可遇不可求，不追求绝对的量，但如果有合适的机遇，还是会抓住。
此前碧桂园服务曾提出过一个5年战略营收目标：
在2025年实现千亿营收的突破，预期物业服务收入达500亿，增值服务收入达300亿，商业写字楼收入达到150亿，城市服务收入达200亿。
李长江在会上说：
并没有调整。
2021年的大口吃肉，让碧桂园服务各方面的核心数据都出现了高增长：
作为未来5年战略重点的收入，在2021年已经实现了约288.43亿元，同比增长约84.9%。
除此之外，毛利88.64亿元，同比增长67.3%；净利润43.49亿元，同比增长约56.4%……
毛利率虽因毛利率较低的城市服务比重上升而有所下降，但依旧有30.7%。
值得注意的是：
截至去年年底，碧桂园服务的在管面积已经达到约7.66亿方——已经较前年实现了翻倍；合同管理面积约14.38亿方，同比增长75%。
2025年的目标实现还是个未知数，但目前，碧桂园服务在管理面积、营收层面都已经双双位列行业第一。
不过，在会上，李长江直指大规模收并购的时间已经过去。
黄鹏也说：
仍然会做一定程度的并购，但是以追求规模和合约叠加的时代是过去了。
只是，即便是物业公司，也在下意识的减少对外部融资的依赖。
碧桂园服务未来的一个小目标已经明确：
要更多地靠自己内生的或者通过是收回理财投资等聚集现金流来做收并购。
