本月“金融16条”、“2000亿免息再贷款”、“三支箭”代表中央对房地产政策的质变，明确救项目、救房企并存，三箭齐发明确对房地产企业的支持态度，多管齐下保交楼、保信用，民营房企纾困步伐逐步加快。政策短期内很难扭转市场基本面，但在政策信号明确的情况下未来会有更多利好政策跟进来稳信心、稳预期。
2.2万亿银行授信落地，用来稳信心、稳预期
本月商业银行对房企已披露的意向性授信额度合计2.2万亿，受益名单延伸至民企，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等，新增专项用于并购的额度未披露。意向性授信到最后实际放贷的过程中充满着不确定，商业银行实际放贷需兼顾风险和收益。授信本身更多为稳信心、稳预期，居民信心企稳才有可能实现基本面的止跌回稳。
恒大75亿出售深圳湾地块，首开处置资产频繁
本月重点监测房企共涉及49笔并购交易，披露交易金额的有41笔，总交易对价约306.3亿，收并购热度下滑。本月28笔并购交易（占比57%）处挂牌状态，未有实质进展，剔除恒大重大交易贡献后完成的并购交易额较上月环比下滑7成，收并购情绪不振，市场避嫌情绪加重。本月首开加速挂牌转让旗下资产，计划回笼超30亿以应对流动性问题；恒大75亿出售深圳湾地块，由兴业信托和深圳国资组建的纾困平台接盘处置。
01
并购政策：
三箭齐发救房企
多管齐下保交楼、保信用
11月11日央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银保监254号文），首次将纾困方向调整为“救项目与救企业并存”，在8月支持政策性银行提供“保交楼”专项借款的基础上，鼓励金融机构提供专项借款配套融资支持。11月21日易纲在2022年金融街(000402)论坛年会上透露鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具，当天“保交楼”再出新政，央行将在2023年3月31日前商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于纾困基金的配套融资。11月24日银保监要求六大行靠前对接专项借款安排，着力推进“保交楼”项目配套融资。11月28日证监会允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于“保交楼”。
从中央纾困政策的演变过程来看，2022上半年纾困政策不多，更多强调通过市场化并购方式缓解流动性风险；7月中下旬到10月底，保交楼首次写入政治局会议文件，明确地方政府属地责任，地方政府“下场”设纾困基金、回购、托管、并购烂尾项目，而此时中央对房地产风险处置的态度仍是“托而不举”。而11月开始中央明确救项目、救房企并存，三箭齐发明确对房地产的支持态度，民营房企纾困步伐逐步加速，加强保交楼金融支持力度，多管齐下保交楼、保信用。
本月“金融16条”、“2000亿免息再贷款”、“支持2500亿民企债券融资”、“三支箭”代表中央对房地产政策的质变，短期内虽然很难扭转市场基本面，但在政策信号明确的情况下未来会有更多利好政策跟进来稳信心、稳预期，有助于推动交付、销售、投资等得到实质改善。
02
并购金融：
2.2万亿银行授信稳信心、稳预期
从并购贷款融资的支持力度来看，据不完全统计，11月底典型房企年内共获取1960亿的专项并购贷额度，5月以后市场上没有房企再获新增专项贷款额度。
11月国有六大行、部分股份制银行、城商行与房企达成银企合作协议并提供授信，受益名单延伸至民企，已披露的意向性授信额度合计2.2万亿，包括但不限于开发贷、并购贷、按揭贷、城市更新改造贷等。需要注意，意向性授信到最后实际放贷的过程中充满着不确定，响应号召的同时，银行需兼顾风险和收益，关注报表坏账率。
与此同时，本月没有房企发行并购债券，至11月底房地产行业累计发行并购债券160亿元。值得注意的是，11月保利发展99亿小公募完成注册，计划投入2亿并购项目，至11月底，金茂、信达、绿城、建发、华润置地、保利、中海宏洋、中交等房企已获批尚未发行的并购债规模467.5亿。此外，中海150亿、新希望(000876)地产27亿、北京住总30亿并购债正排队申请，计划合计注册规模215亿，其中新希望、北京住总明确合计12亿用于并购。
本月无论是地方政府还是AMC公开落地的并购或纾困基金偏少，相较7月中旬以后各地密集设立纾困专项基金的表态阶段，当前纾困基金都基本投放至项目。纾困基金模式的难点在于覆盖项目有限，更多对净资产较高、短期流动性问题的项目进行债务重组和纾困，且资金成本较高。而央行给商业银行提供2000亿“保交楼”免息再贷款，用于纾困基金的配套融资，可覆盖净资产偏低项目的保交付问题，也相应降低了资金成本。后期配套纾困融资政策有望加速出台，项目复工复产有望加速推进，稳定保交付预期后居民信心才有可能回归。
03
行业并购：
恒大75亿出售深圳湾地块
首开处置资产频繁
根据CRIC监测，2022年11月重点监测房企共涉及49笔并购交易，披露交易金额的有41笔，总交易对价约306.3亿人民币，环比减少14%，单月交易规模低于前三月（8-10月）平均值416.9亿元，披露的平均单笔并购交易规模14.6亿，收并购热度继续下行趋势。
从交易进展来看，本月49笔并购交易中有28笔（占比57%）处于挂牌状态，其中披露交易额的25笔交易涉及价款148.4亿。过半并购交易处挂牌状态，未有实质进展，侧面也说明当前房企和市场的资金面都很紧张，一方急于出售加快资金回笼，一方谨慎观望对房地产市场信心不足。本月完成11笔合计披露交易额100.9亿的并购，其中75.4亿由恒大转让深圳湾超级总部地块贡献，若扣除该笔重大交易，本月完成的并购交易较上月环比下滑7成左右，市场收并购情绪不振，避嫌情绪加重。此外，传言交涉中、签署转让协议、进行中和终止的交易笔数分别1笔、5笔、3笔和1笔，其中传绿地5.04亿美元出售洛杉矶59层公寓楼，大悦城(000031)终结转让深圳福田32套写字楼项目。
本月市场关注度高的并购交易，即恒大深圳湾超级总部以75.4亿底价岀让。11月28日，该宗地由深圳市安和一号房地产开发有限公司（简称“安和一号”）以底价约75.4亿元竞得。安和一号股权穿透后由深圳市安兴二号投资合伙企业（有限合伙）作为基金管理人（GP）持股1%，两家深圳国资（深圳恒屿实业、深圳安居）作为项目操盘方和有限合伙人（LP）合计持股1.98%，兴业信托作为主要LP为项目提供增量资金盘活，持股97.02%。从股权结构可以看出恒大本次“退地”事件并非一般的出售，而是一项不良资产处置。
从交易双方来看，恒大、绿地等房企继续出售资产、回笼资金，但出险房企出售资产频率较低，出售方相对分散，有地方国企、稳健的央企等，而首开近期开始加速挂牌转让旗下资产。据公开资料披露，单11月首开已挂牌烟台天鸿时代地产100%股权、首城商街部分资产和北京发展大厦100%股权及债权等资产，完成出售北京毓锦置业部分股权予中海地产，回笼至少超30亿现金。
从交易标的物业类型来看，多元化投资维持上月热度，本月22笔交易涉及多元化投资，对应交易额220亿，占到全部规模的71.8%。尤其商办交易，涉及交易对价205.9亿，由恒大转让深圳商业地块、绿地和首开处置存量资产贡献。而住宅项目收并购热度一般，本月49笔交易中22笔涉及开发项目股权，披露转让的住宅项目的并购规模约67.04亿，环比上月下滑4成，可能缘于当前收并购市场住宅整体性价比不及招拍挂市场。
