三年前的 4 月 22 日，海南宣布从即日起在已出台的限购政策的基础上实施全域限购。海南楼市一夜入冬，房地产从业者纷纷在朋友圈宣告 " 全剧终 "。
但从三年后的市场情况看，冬季比想象得短暂，升温开始隐现。易居研究院报告显示，海南今年一季度房价涨幅为 11%，明显超过全国 8% 的水平；三亚在今年 3 月的新房价格为 34022 元 / 平方米，该价格也是 2018 年 9 月以来的最高值。
多位海南房地产业内人士在接受《每日经济新闻(博客,微博)》采访时也表示，2020 年下半年以来，海南楼市确实在悄然升温。到今年初，升温势态尤为明显，特别是三亚市场。后续要稳房价，海南还需严格执行全域限购政策，不能低估各类炒房现象。
一季度海南房价涨幅全国第四
4 月 20 日，海南举行的 2021 年一季度全省经济运行情况新闻发布会披露，一季度全省固定资产投资同比增长 20.3%，比 2019 年一季度增长 18.4%，两年平均增长 8.8%。从投资类型看，非房地产开发投资同比增长 14.7%。
而易居研究院近日发布的《海南全域限购三周年评估报告》（以下简称《报告》）也显示，今年 3 月，海南开发投资增速指标首次强于全国数据，其中海南为 29.4%，而全国为 25.6%。这说明开发投资有一定的升温苗头，需要警惕。
海南和全国房地产开发投资额同比增速（年初累计值）
数据来源：国家统计局、易居研究院
可供对比的是海南全域限购时的情况。除了全域限购落实第一个月即 2018 年 4 月略强于全国市场外，在随后的 31 个月中，海南开发投资增速指标明显比全国数据弱。
这项指标的负增长状态曾持续了 26 个月，充分说明调控政策积极有效。但到了 2020 年 10 月，该指标首次转正为 0.9%。
长期在海南从事开发的某房企中层董刚告诉《每日经济新闻》记者，2020 年 6 月后，海南房地产市场就开始悄然升温，这是第一波节点，" 来购房的热钱也多了起来 "。
去年 6 月《海南自由贸易港建设总体方案》（以下简称《方案》）发布后，就有市场人士认为，一众利好令各方对海南的房地产市场再次看涨。
董刚续称，第二波海南楼市升温的节点则是今年初。" 为什么会涨？因为上海、深圳、广州这些城市都加码限购了，钱要去哪里？到海南来了。最近我很多朋友到海南来都在问怎么买房。"
今年一季度全国 31 省（区、市）新建商品房价格排序 数据来源：国家统计局、易居研究院
升温反映在房价上。易居研究院根据国家统计局公布的数据计算显示，今年一季度海南新建商品房价格为 18124 元 / 平方米，在全国 31 个省（区、市）中，排名第四，仅次于上海、北京和浙江。
而从涨幅数据看，海南今年一季度房价涨幅为 11%，明显超过全国 8% 的水平，甚至超过了近期房地产市场较热的浙江省（10%）。
3 月三亚房价已达近三年高值
海口和三亚一直房地产市场的重点城市，即便是在海南全域限购三年后。
《报告》显示，从海口新建商品住宅成交数据看，今年一季度海口新建商品住宅成交面积为 111 万平方米，而 2018-2020 年同期分别为 126、62 和 74 万平方米；三亚在全域限购后，2018 年 9-12 月的单月成交数据仅为 1 万平方米，但 2021 年 3 月成交面积达到 13 万平方米。
海南房地产市场资深研究员罗浩在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，在抑制房地产炒作上，海南其实可以重点发展商业地产。现在海南对商业地产的认可度还比较低，需要正确引导，商业地产不限购但价格适中，对房地产市场不会产生负面冲击。商业地产可以产生持续的税收、带动就业、促进商业繁荣，与自由贸易港的发展方向相适应。
海口新建商品住宅月度成交面积和价格
数据来源：CRIC、易居研究院
董刚则指出，看海南的房地产市场有没有升温就看旅居产品。" 现在很多旅居产品不愁卖，每天售楼处都很多人。是谁在买？这些产品都是在万宁、文昌等地并且近海，本地人会买吗？来海南工作的人才会买吗？"
在房价上，从克而瑞的统计数据看，海口的新建商品住宅价格在 2020 年 3 月降低到最低点 16240 元 / 平方米。随后房价缓慢上升，到了今年 3 月房价为 18702 元 / 平方米。若对比去年 3 月数据，涨幅甚至达到了 15%。近一年走势已经说明海口房价本身处于升温状态。
海南全域限购后，三亚开始遭受的冲击最大，新建商品住宅价格从 2018 年 8 月的 34295 元 / 平方米下跌到 2019 年 1 月的 24962 元 / 平方米，下跌了近 1 万元 / 平方米。今年 3 月，三亚房价为 34022 元 / 平方米，也是 2018 年 9 月以来的最高值。
但这还不足以完全反映当下的海南楼市情况。2018 年至今，为了稳定海口房地产市场，海口商品住宅备案价格一直控制在 17300 元 / 平方米。
三亚新建商品住宅月度成交面积和价格
数据来源：CRIC、易居研究院
今年 4 月，海口一个叫 " 富通雅居 " 项目涉嫌违规销售行为经媒体曝光—— " 售楼部已经售罄的房子，却可以通过中介买到 "" 标价 17300 元 / 平方米的房子要加价到 19000 元 / 平方米 "。
记者也从多位海口本地人士处了解到，他们在今年初看房时，会被销售试探是否考虑一起买车位，" 如果不考虑那买房就比较困难 "。
海南在全域限购三年期间，确实有效地打击了房地产市场投资投机需求，较好地落实了中央 " 房住不炒 " 导向。但《报告》也指出，近期海南房价炒作、楼市升温的苗头开始出现，海南不能低估各类炒房现象，稳房价的任务也非常关键，后续调控需要常抓不懈。
