各位同仁大家下午好，我是中原建业王军，很高兴能代表中原建业参加本次观点组织的线上论坛活动，大家可能对中原建业还是有些陌生，我认为中原建业现在定位还是一个区域型的企业，以河南为中心，逐步走出河南，向河南周边的大中原市场进行拓展业务，也希望通过今天的交流，分享中原建业对于项目的一些思考，同时能让大家对中原建业有一个基本的了解。
房地产行业发展步入快车道，2015年中央经济工作会议提出去库存、去杠杆等五大任务，而随着2016年末经济工作会议首次提出来房住不炒的概念，自此国家对房地产行业发展的定位开始了转变，资本红利时代逐渐进入尾声。2020年突发的新冠疫情也进一步加速了房地产行业下行的趋势，行业的毛利率、销售增速、投资增速也呈现一个断崖式的下跌。政策的出台也标志着房地产行业传统的高杠杆、高负债、高周转、高增长的模式逐渐结束，行业正式由资本红利步入了管理红利。
行业洗牌期、销售下行、债务临期，房企资金链遭受了多重考验，在此情况下，城投企业、资产管理机构等不同背景的主体参与越来越多，也使得代建服务具有了更广阔的发展空间。代建服务具有高收益率等方面具备突出的能力，这也是管理红利时代对企业的要求。
接下来给大家介绍一下建业集团。建业集团成立于1992年，是一家多元化的集团公司，旗下有建业地产、筑友智造、建业新生活、中原建业四家公司已经实现在香港主板上市。我们主要是专注于河南以及河南周边的大中原区域三四线城市，通过建业集团深耕大中原近30年的品牌影响力和操盘的经验，向缺乏品牌和管理经验的中小开发商或者是拥有土地的中小企业、政府等合作方输出品牌和管理，通过对项目的全流程精细化管理，帮助委托方提升项目的品质与经营效率，实现品牌的溢价。
目前中原建业的项目已经布局了河南、河北、陕西、安徽、新疆、海南等省份。
下面给各位分享一下中原建业委托项目的关键指标。我们从签约到开盘平均用时8个月，现金流回正平均用时15个月，项目的平均净利润率达到了8.6%，项目的重复合作率也达到了64%。可以看到我们的中期业绩，在管项目266个，在管面积3141万方，截止到目前累计的项目是355个，计容面积4500万方。建业在河南市场的占有率达到了11%，中原建业在河南的市场占有率达到了4.4%，这也得益于建业集团近30年在河南省内的深耕和品牌影响力的结果。
了解完中原建业的业务模式以后，我们对于委托方也是有所要求的，这个标准很简单，就是两个词：好人、好地。好人就是信誉好、实力强，认同建业理念的合作伙伴。好地是以可行性研究评审为基准，选择位置优越、权属明确、价格合理、易于快速开发的土地。刚才也提到了认同建业的理念，我们在合作过程中特别强调四个认同，特别强调与合作伙伴的沟通，这四个认同是指：文化认同、战略认同、标准认同和计划认同，同时由中原建业进行操盘，采用建业物业来进行后期的物业服务。在四个认同中，文化认同、战略认同是双方能够形成合作的基础，而标准认同、计划认同就是要落实项目在实际运行过程中按照建业的产品标准、服务标准给客户提供好的产品和服务，同时在项目的操盘和运营计划能够达成一致和认同。当然在委托方合作过程中，四个认同达成一致的情况下，我们也要向我们的委托方去承诺有三个确保：确保每个项目成功、确保每位合作伙伴满意，同时要确保每个合作可持续。
全流程高效管理体系是中原建业的核心管理能力，这个核心管理能力由七大精细化管理动作组成，贯穿于整个项目的全周期，正是对于项目管理的精细化、精准把控项目的运营节点，有效地控制项目的操盘风险，实现项目均好发展，成功解决项目自身开发能力弱、品牌以及竞争力不足、营销能力不强、资源有限几个特点。
重点介绍一下精细化管理的几个动作，第一是三会管理，在项目运营前期中原建业形成了可研评审会、方案评审会和项目启动会为核心的三会管理，开展三会管理主要是为了保证项目前期的工作质量和效率。如何保证前期的工作质量呢？中原建业通过可研评审会对项目进行专业科学的评价，降低项目立项、投资以及后期运营风险，通过方案的评审会，明确项目的产品定位、市场定位、项目定位，保障规划品质，通过启动会与合作伙伴共同明确项目的目标和计划，确定项目团队，在项目整体操盘思路上达成一致。通过高标准和严格要求，确保前期的工作质量，并形成一定的管理成效。
再一个是对项目的管理我们实行项目群组管理，在组织架构管理上，我们要求要把更多的精力和资源放到一线，提升一线的经营管理颗粒度，聚焦做好项目运营管理，保障项目品质落地，提升项目运营效率和质量。我们现在划分3到7个项目为一个项目群组，群组主要是负责项目的人事、考核、资金分配，和项目一起承担项目的经营管理任务，相当于我们把作战单元划小了。
再一个就是对合作伙伴进行了分类分级管理，将现有的合作伙伴分成了战略级、普通级、重点级。战略级主要是以服务为主、管理为辅助重点级服务与管理并举，对普通级合作伙伴主要是以管理为主。
在项目操盘方面，我们要打造项目突出的产品力，这也是我们代建的核心关键点。中原建业通过对未来发展态势的研判、行业发展趋势的分析、客户需求变化、竞争对手对标以及自身的特点这样五位一体产品研发的视角，全方位捕捉用户的需求，构建中原建业的产品力。
中原建业以产品力为核心驱动，通过全流程、精细化的设计管理，打造全专业、一体化的设计服务体系，重点通过户型、立面、示范区等方面的创新，推动中原建业产品力持续保持在行业的前列。在户型创新方面，采用了标准化和创新的双轮驱动模式，推动户型设计创新，主要模式为建立中原建业标准化的户型库，并在实际项目中，在标准化户型库的基础上进行创新，创新后的户型重新加入标准化的户型库，不断循环，形成户型库的闭环管理。在户型创新方面紧贴市场行情，以客户为导向，研发出入户双动线、餐客厨一体化、开放式中西厨空间等等户型创新的特点。
下面是几个户型创新的案例，简单给大家做一个分享。
再一个是在产品的立面方面，中原建业固有的产品体系也是不断地迭代升级，比如说新亚洲系列已经更新到3.0，一方面在更新的过程中符合当下的审美，另一方面对成本进行优化，新亚洲3.0的成本相比2.0有明显的下降，把会客厅作为建业特有的立面形象展示，每个项目进行重点的设计，前期作为销售空间，后期作为社区配套，交付业主使用，并在实践过程中不断地迭代升级。
下面是我们对立面创新做的几个案例，并且是已经落地的项目。
在示范区的打造方面，也是依托建业集团的大服务体系，打造一些情景化的生活体验示范区，比如说示范区与建业绿色基地的联动，对电影小镇的展示、对建业足球的IP诠释，同时注重配套设施的建设，比如说图书馆、健身房、泳池，前期有力地支持项目营销，后期交付给业主使用，极具竞争力。
这是我们做的一些示范区创新案例的展示。
这些产品也获得了很多的奖项。
在销售力方面，是项目操盘过程中必须要突破的，合作伙伴跟我们合作，最主要的就是看中我们的销售力。举几个案例，这是我们在新疆伊宁做的一个项目，整体的蓄客达到1000组以上，开盘当天也来到1000余人，今年7月17号首次开盘，当天去化达到了5个亿，打破了伊宁市场10年来开盘的纪录。第二个项目是在商丘柘城县，今年5月份开盘，去化也非常好，而且售价也是高出了周边竞品售价500元以上，也是创下了当年市场最高的销售纪录。
举这两个项目的案例，说明中原建业核心竞争力还是在三四线城市，尤其是售价在万元以下的三四线城市，还是具有独特的竞争力。
轻资产业务的出现，我们认为是社会化大生产的必然产物，是行业精细化发展的必然结果，这是被发达国家投资主体与管理主体逐步分离的发展历程所证明的，是未来房地产行业转型的重要发展方向，未来中原建业在商业代建基础上，也要破局政府代建与资本代建的模式，也要不断向绿城老大哥这样去探讨、学习。商业代建是目前中原建业的核心业务，当前已经实现了走出去的战略，目前有合作伙伴185位，合作了355个项目。在政府代建这一块，我们也在探索期，目前已经在河南省内与14家平台公司、8家国企达成了战略合作，签订了30多个意向项目。在资本代建方面也做了一些尝试，目前已经与河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成了战略合作，通过与金融机构合作成立基金，用于项目代建。
中原建业愿与行业同仁共同研究、共同分享，共建行业新征程，一起共建业、同发展。
