2022年，在多地疫情反复、“断供”事件频发等超预期因素影响下，全国房地产市场进入深度调整期，多数城市新房市场量价齐跌。年底，随着防疫政策的放开，不少人开启了返乡过年模式，各地能否迎来返乡置业的释放、2023年楼市能否迎来转机成为行业关注焦点。春节期间，中指研究院各地分析师以“区域楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市政策及置业变化，研判市场量价走势，形成了区域市场系列报告，以供企业参考，本文为系列研究之山东篇。
为提振市场信心，2022年监管部门多次出台利好政策，从需求端到企业端，政策力度不断加大，山东各城市“因城施策”，积极优化房地产政策稳定市场。但政策显效有限，各地楼市恢复动力不足，供需两端表现疲软，购房者观望情绪较为浓厚，山东房地产市场仍处于深度调整中。
新房市场:量价齐跌，楼市承压
2022年前11个月山东省商品住宅销售面积为8959万平米，同比下降21%，成交均价8593元/平米，同比下降1.5%，量价齐跌。12月疫情管控措施放开，山东多地迎来感染高峰，楼市交易受到进一步冲击，2022年商品住宅成交面积处于历史相对低位。
图：山东省商品住宅销售量价走势
数据来源：山东省统计局
受疫情影响，2022年传统“金三银四”，山东多地楼市表现低迷，直到五六月份，在坚持“房住不炒”定位不变的前提下，山东各地市积极出台相关政策为房地产市场适度松绑，多地市单月新房成交量开始走高。进入三季度，各地政策推出节奏明显加快，青岛、济南放松限购，前三季度商品住宅成交量同比降幅较上半年有所收窄。四季度市场表现保持低温运行，山东楼市仍处于深度调整阶段。
不同城市之间和城市内部分化明显，青岛抗风险能力较强，成交量降幅较小，济南量价调整幅度较大，菏泽、淄博、济宁等三四线城市市场调整态势更为明显；城市内部来看，各地改善需求旺盛，成交增加，核心区域韧性较强。2022年以来，山东各地房地产政策不断优化，但政策效果尚不明显。受整体行业下行影响，目前购房者置业信心仍较不足，观望情绪浓厚，对待楼市态度更为理性和谨慎，特别是对刚需影响较大，身边多个亲朋好友的购房计划一再推后，打算继续观望。
据中指数据统计，2022年青岛商品住宅成交1185万平米，同比下降约15%，成交规模与2015年基本持平。一季度市场低迷，为提振市场信心，五月份开始陆续优化房地产调控政策，前期积压的合理购房需求短期得到释放，6月单月成交量达到全年单月最高。受疫情、市场下行影响，政策刺激效果持续性不足，下半年市场供需两端表现仍较为疲软。
价格方面，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年青岛新建住宅价格累计上涨0.4%，12月份青岛新建住宅价格13782元/㎡，环比下跌0.03%。整体来看，主城区域价格较为坚挺，抗风险能力较强，郊县区域价格下调幅度大，郊县刚需盘多以价换量。
区域来看，黄岛、胶州、即墨和城阳四区成交量位居前四位，合计占比约七成，郊县区域多以价换量加速去化。其次是崂山区、高新区和市北区，成交规模占比均超5%。
2022年，青岛成交均价在万元以下的住宅成交占比达四分之一，同比上年增加4个百分点，成交均价在2.5万元以上的占比达14%，同比上年增加4个百分点，改善需求明显增加。同时从2022年青岛市商品住宅项目成交TOP10项目榜单中也能窥探一二，上榜项目均为改善型楼盘，集中分布在崂山区、市北区和李沧区，其中崂山区就占据了七个席位。
据中指数据统计，2022年济南全市商品住宅成交981万平米，同比下降约三成，供应896万平米，同比下降27%，供需两端同比降幅明显，供小于求。价格方面，2022年济南新建住宅价格累计下降0.7%，12月份为11943元/㎡，环比下降0.25%，自4月份以来新房价格持续下跌。
区域成交来看，历城区和高新区为成交主力区域，成交占比均超20%。而历下区和高新区多为改善盘，成交价格偏高，历下区2022年成交量占比较上年明显增加。
2022年，济南成交单价在2万元以上的项目成交量占比达21%，同比上年增加5个百分点，银丰、中海、万科等品牌房企的品质楼盘领跑济南市场，今年改善需求明显增加。
土地市场：供求规模同比下滑明显，企业拿地意愿不足
受房地产市场持续调整、房企资金承压影响，山东各市推地及房企拿地意愿均不足。2022年山东省推出涉宅用地规划建面1.6亿平米，同比缩减36.4%，成交规划建面1.3亿平米，同比下降34.5%，成交楼面均价2397元/平米，同比略涨3.1%，土地出让金收入3029亿元，同比下降32.4%。土地供求规模降幅明显，政府推出节奏放缓。
各城市为提升土地市场热度吸引房企投资，积极推出优质地块，青岛集中供地推出的市北绍兴路地块、崂山区张村河南岸地块等，济南集中供地中推出的历下区科技城组团地块、历城区唐冶片区地块等均溢价触顶成交，得到众多房企的青睐。受成交结构影响，2022年土地成交楼面价出现小幅上涨。
拿地企业多为国央企和地方平台公司，2022年山东省拿地金额TOP20企业中，八成为地方平台公司，仅有华润、保利置业、中建东孚和金茂四家央国企，未见民企身影，民企拿地意愿大幅下降。
2022年，青岛市推出涉宅用地规划建面1074万平米，同比大幅下降57.3%，成交规划建面979.2万平米，同比大幅下降42.4%，政府推地力度减弱，企业拿地积极性下降。成交楼面均价4992元/平米，同比大幅上涨36.2%，2022年为提高土地市场热度，地方政府推地倾向优质地块，带动成交楼面价出现结构性上涨。
从青岛四批次集中供地表现来看，2022年集中供地成交规模同比下降约四成，一二批次成交量较小，三四批次有所增加；集中供地成交楼面价同比上涨31%，平均成交溢价率同比也出现上涨，主要受优质地块成交的带动，底价成交仍为主流。拿地企业以国央平企业为主，民企拿地积极性不断下降，首批次拿地金额占比58%，二三批次降至不足30%，四批次不足20%，地方国资托底现象明显增加。
2022年，济南市推出涉宅用地规划建面664.4万平米，同比大幅下降65.1%，成交规划建面544万平米，同比大幅下降65%，政府推地意愿较弱，企业拿地意愿不足。成交楼面均价5117元/平米，同比上涨22.9%。
从济南四批次集中供地表现来看，2022年集中供地成交规模同比下降超六成，各批次供求规模逐步走低，一批次流拍最多，二批次成交最多。拿地企业以平台公司托底和国央企拿地为主，民企拿地意愿较弱，各批次民企拿地金额占比均不足15%，地方国资拿地金额占比不断攀升。
【总结】
预计2023年山东房地产市场挑战与机遇并存，短期内楼市压力仍较大，各地房地产政策优化力度有望进一步加大，房企应抓紧政策窗口期积极去化回款；经过多轮市场调整，山东各地房地产市场基本回归理性，预计2023年将逐步趋稳，青岛、济南等核心城市核心区域市场韧性较强，有望率先回稳；三四线城市楼市仍将承压，去化压力仍较大。
土地供给端，预计2023年土拍规则继续保持宽松趋势，目前销售端恢复节奏仍较为缓慢，短期内土地市场低迷态势或难改，地方政府或适时根据市场情况把握推地节奏，以稳定土地市场。
