5月7日，焦点研究院、亿翰智库联合发布了50家典型房企（简称E50）业绩报告，报告从总资产、负债率、融资成本、营业收入、土地储备、三道红线、利润率、物企观察等多维热点数据出发，针对2020年房企进行了一轮全面“体检”，形成50家房企“健康图谱”，这些图谱释放了哪些行业发展信号？
信号一：规模增速放缓
报告显示，行业规模日趋强化，2020年E50房企总资产规模继续增长，体现“水大鱼大”特点，但是大型房企体现优化财务质量诉求，E50总资产增速放缓至20.0%。总资产基数较小的房企和部分加大扩张力度的房企的总资产仍在高速增长，行业分化加剧，整体行业利润率下调，行业从高速增长迈入低速增长阶段（参加附表，注：表格中数字表示增速区间内的房企数量）
E50报告显示，在土地储备方面，融创、恒大、碧桂园分居前三；营收方面，碧桂园、恒大、万科分列前三位；利润率方面，碧桂园、恒大、万科占据前三甲。可看出，头部房企依旧占据非常重要的行业资源，马太效应愈发明显。
具体来看，资产扩围、部分房企的总负债增速低于净资产增速、优化债务结构都成为房企净资产规模增长的重要原因。
在资产扩围方面，2020年E50房企中部分房企通过上市，分拆物业上市以及配股等方式扩大了净资产规模，使得净资产增速较高。仅中国恒大净资产下降了2.3%，此外，华润置地、远洋集团、大悦城和时代中国的净资产增速处于10%以内。
在土地端“限地价、竟配建”以及销售端“限房价”等模式下，房企的利润空间被压缩，从而使得房企谨慎投资，房地产开发也开始由野蛮生长向精耕细作过渡，有息负债增速低于过往，部分房企的总负债增速低于净资产增速。
信号二：利润空间压缩
2020年房地产行业又一个表现是，尽管行业规模扩围、增速放缓，但是行业利润空间已经被进一步挤压。这源于2019年行业利润增长拐点得到确认及疫情对房企施工及竣工交付节奏影响等多重因素叠加而成。
报告显示，碧桂园、恒大、万科、保利、融创、中海六家房企2020年毛利率分别为21.8%、24.2%、29.2%、32.6%、21.0%、30.0%，相较于2019年的数据，2020年头部房企毛利率都有不同程度的下滑。在净利润率方面同样出现了此种情况。2020年碧桂园、恒大、万科、保利、融创、中海的净利润率分别为11.7%、6.2%、14.1%、16.5%、17.2%、25.7%。
此种“增收不增利”“营利双降”的情况也出现在了行业头部企业中。具体来看，TOP50上市房企2020年总营业收入为53500.64亿元，同比增长30.28%；归属母公司股东净利润总额为4894.59亿元，同比增长17.59%；平均净利润率为9.15%，低于去年同期10.13%。
在营业收入和营业成本增速不匹配的挤压下，行业毛利润规模增速表现出更为明显的下降趋势。
报告显示，头部房企毛利率大多还维持在20%到30%之间，但是部分房企毛利率已经跌至15%以下。其中，绿地控股2020年毛利率为14.4%，而2019年该项数额也只有15.5%；此外，第二梯队融信中国2020年毛利率为11.0%，2019年该项数额为11.0%。净利润率方面，部分房企2020年净利润率已经跌至个位数。其中，恒大、绿地控股、绿城中国、融信中国、新力控股2020年净利润率分别为 6.2%、4.6% 8.8% 7.2%、7.3%。
业内人士表示，随着高地价项目和资本化利息步入结算期，推高营业成本、行业整体的利润空间受到挤压，利润率水平延续下行趋势且降幅明显扩大。在土地成本上升和政策调控持续的背景下，行业利润空间和企业盈利指标的下行压力或将长期存在。
信号三：融资成本普降
在三道红线政策下，房企有息负债的增长空间与财务质量挂钩，对于财务质量一般的房企而言，有息负债增长空间受限制，扩大自有资本有助于优化财务质量，同时资金使用成本更低，因此，企业更倾向于用低成本的自有资本实现增长。
带来的结果是，2020年房企融资成本实现普降，房企融资成本格局趋于稳定。
报告显示，三道红线方面，截至2020年末，不满足红线标准房企为30家，17家房企满足红线标准，有19家房企2020年剔除预收账款的资产负债率较2019年有一定的下降，进一步说明挺进绿档，成败在于剔除预收账款的资产负债率指标下降，剔除预收账款的资产负债率不断优化。
2020年E50房企剔除预收账款后的资产负债率
从平均融资成本来看，第一梯队融资成本的平均数为5.86%，第二梯队融资成本的平均数为6.25%，第三梯队融资成本的平均数为7.05%。从各梯队平均数来看，营业收入规模越大的房企，融资成本越低。
第一梯队中除中国恒大、富力地产和绿地控股的融资成本有所上行以外，其他房企的融资成本均下行。随着穆迪在2020年将碧桂园的发行人评级和高级无担保债券评级均调升至投资级Baa3，碧桂园的平均融资成本大幅下行，2020年融资成本为5.56%，较2019年下行0.78个百分点。
对于未来房企的发展趋势，E50报告预测称，2021年房企整体融资成本或将保持平稳。内部结构上，企业的融资成本依旧呈现分化的态势，但是融资成本差距或将变相缩小。
从总资产和总负债数据来看，2020年有很多房企的总资产规模扩张速度在下降，同时越来越多的房企主动优化财务质量，如控制债务增长，通过上市或者配股等形式增厚所有者权益等。
因此这使得越来越多的房企改善了财务质量，提升了企业的财务安全系数，优化了剔除预收账款的资产负债率。
在三道红线政策下，房企有意愿优化企业的财务质量，所以在1-2年内，E50房企剔除预收账款的资产负债率均值预计将进一步下降。
