【课程背景】
市场供应：
2016 年全年，全国开业 3.5 万平方米以上的大型商业项目 465 个，其中 10 万平方米以上的大型购物中心约 100 多个。到 2016 年底，中国已开业 3.5 万平方米以上的大型商业项目超过 4000 家，十年后预计达 10000 家，商业总体量 4319.35 万平方米，数量比 2015 年增长 32.10%.2017 年预计开业 970 个，数量比 2016 年增长 108.60%。
市场需求：
快时尚、大型超市、连锁餐饮、奢侈品四大类的开店布局有 48%在一线城市，二三四线城市加总起来拼抢剩余 52%的开店指标。
供求关系：
商业地产已经走过供不应求的红利期，市场供应出现结构性饱和，连锁品牌拓展过于倾斜一线城市，商业地产供需严重失衡，招商面临困境！运营压力山大！
发展现状：
中国商业地产的整体发展现状是：数量多、增长快、专业人才缺乏、管理效率不高。中国商业地产从蓝海到红海，仅仅用了不到5年的时间。中国商业地产的“难”，难在概念还没有理清、技术还没有纯青、效率还没有提高，电商就汹涌而至、对手就扎堆来袭。
普遍问题：
中国商业地产投资建设过程中的普遍问题是：筹建期长、技术盲点多、资金压力大、财务成本高。
提高招商效率、掌握专业运营技术是商业地产生存发展、投资人加快资金回笼的第一刚需！
【课程收益】
1、帮助学员了解商业地产形势和特点、升级迭代商业地产核心概念、认清形势、刷新概念、升级认知、寻找机会；
2、理解和掌握新零售时代的新商业机会、掌握实战的招商运营专业技术；
3、帮助学员学会制定商业地产核心经营策略的方法；
4、帮助学员掌握经营分析、经营扶持、经营保障的实战思路和工具；
【课程对象】
商业管理公司、资产管理公司的董事长、总经理、招商营运副总，负责招商、营运、推广等工作的经理主管和优秀一线助理。
杜老师：
原万达商管区域公司总经理、商业地产国内十大讲师
职业经历如下：
杜老师拥有 25 年商业经验，10 年总经理经验、3 年区域总经理经验。
2011 年到 2016 年，杜老师加盟万达集团，在那里工作了整整五年，历任广场总经理、区域公司总经理，负责全程筹建、运营了两家万达广场，分别是第47座和第94座。
其中新北万达广场不但实现“按时、满铺、精彩开业”，而且超越集团预期，被评为当年开业的全国优秀项目。开业以来，新北万达广场日均客流保持在5万人次以上，周末节假日客流8万以上，成为常州市人气最旺的时尚标杆购物中心，综合绩效始终位于万达三线城市前列。2014年租赁决策到期招调实现租金增长38.5%，仍然一铺难求
由于各方面表现出色，在万达的五年间，杜老师曾经：
主办过两次优秀广场现场经验分享会，每次接待 300 多位来自总部和全国各地的总经理；
连续五年被评为全国优秀总经理；
连续三年作为万达商管系统代表，在年会上向王健林董事长作年会演讲；
由于表达和学习、写作能力出色、教练技能出众，杜老师成为：
万达学院内训讲师并录制视频课程：
《万达集团商业地产系列丛书》编委之一 2014 年；
万达商管核心岗位标准化课程体系讲师之一 2015 年。
【课程大纲】
第一部分 新形势/新概念
【价值：开眼界、扩格局、认知升级】
新概念--互联网时代商业地产核心概念升级
1、商业地产
2、城市综合体
3、购物中心
4、金融产品
5、资产管理
6、商业模式
7、招商调整
8、营运企划
9、财务指标
10、发展阶段
第二部分 招商
（一）筹备期招商【价值：掌握精准定位和专业布局两大核心技术】
一、招商谈判准备--案例详解
1、市场调研和项目解读
2、商业资源储备
3、铺位切分与租金分解
4、业态规划与品牌落位
二、招商谈判实战
1、原则：9大陷阱、4大原则
2、策略：6大策略
3、流程：6步定局
4、纪律：3大纪律
三、招商谈判要素
1、商务条件
1）5个基础条件：
2）3类附加条件谈判要点：
2、房产技术条件
1）主力店、次主力店、洋快餐
2）餐饮业态
3）步行街非餐业态
四、品牌分类和品牌库
（二）营运期招商调整【价值：掌握大规模招调的专业方法】
【独家案例：某广场租赁决策到期评审报告、调整方案、最终落位、调整前后收益对比，以终为始，完整演绎合同到期调整的思路、流程和方法。】
案例详解租赁决策文件到期后，大规模复杂招调的方法、流程。
1、如何在大面积调整中实现新老品牌无缝衔接，不出现空铺和租金空窗？
2、租金标准制定原则：价格究竟是“以铺定价“还是“以牌定价”？合同期如何合理设定？
3、 部分重点品牌确实无法达到租金标准的情况下，要品牌还是要租金？
4、个别有重大意义的主动招商品牌在谈判过程中卡壳，怎么办？
5、工程条件无法满足品牌的个性化需求怎么办？
6、租决调整已进入二装管控阶段，意向品牌突然掉铺，怎么办？
7、租决到期大面积调整时，广场既要为新商户提供足够好的装修条件、又要为老商户提供正常的营业条件，如何兼顾？
8、如何策划实施新招调品牌开业亮相大型企划推广活动？
9、如何提高新品牌存活率？
10、任务重、时间赶、人手紧，招商团队如何高效组织？
第三部分
营运【价值：解决“收租难“这个核心痛点】
（一）经营策略
经营策略是项目定位（战略）制定后的战术执行、资源配衬， 指导各部门统合增效。
1、三年规划
2、大事记
3、优劣势
4、广场定位
5、招商调整
6、营销企划
7、经营目标
（二）经营分析
一、经营信息
1、大数据
2、1个系统
3、5大体系
二、经营分析
1、盈利能力分析
（1）通用保本分析法
（2）服装品牌快速效益分析法
（3）餐饮品牌现金流分析法
2、销售能力分析
3、租金合理性分析
（三）经营扶持
1、经营扶持品牌如何选定？
2、经营扶持五大类
（1）多经扶持如何做？
（2）媒体推广如何做？
（3）营销活动如何做？
（4）补贴礼品如何做？
（5）租金减免如何做？
