【课程背景】
2017年，房地产市场调控持续深入，规模性房企加速布局二、三线城市，进一步挤压中小房企的生存空间。
“巧妇难为无米之炊”，土地作为房地产开发的基本原材料，众多房企面临着无米下锅的难题，土地的获取成为了制约二三线城市房企生存与发展的一大障碍，同时，在规模性房企大鳄的冲击下，拿地变得越来越难，而且在“拿”与“不拿”之间面临着纠结的选择。
当前形势下，广大的成长型企业、中小房企如何通过严密的土地价值研判、详尽的拿地策略分析、创新拿地模式理性科学拓地是企业亟需解决的问题。
【课程收益】
1、全面解析龙湖、碧桂园、恒大、万科等标杆房企在项目投资决策过程中秉承的战略理念、使用的管理工具，及执行的决系依据
2、明确在房地产投资决策过程中的风险因素，建立相关指标体系
3、构筑企业的投资决策平台和投资决策的考量体系，风险预警机制
4、提供有效的分析思路和分析模型，在项目决策过程中利用科学的分析方法，得出正确的结论，并规避潜在风险
【课程对象】
1、房地产企业董事长、总经理等公司决策层领导（董事长、总经理、副总等）
2、负责项目投资拓展、前期开发的中高层管理人员（总监、经理、主管等）
3、参与项目投资拓展、前期开发的协作部门及人员（营销、设计、工程、成本、项目部等）
谯老师：
房地产项目前期领域资深从业人士。曾历任合生创展集团开发与营销中心总监、龙湖地产项目前期负责人、恒大地产运营管控负责人等职位，多次被邀请给行业内的企业人员上课，并给北京大学、浙江大学等大学房地产总裁班学员上课。
谯老师经历多个项目的投资拿地、全程报建、重庆拆迁安置、土地一二级联动、合同谈判以及项目的运营管控等工作。对外对于土地价值的判断、投资机会的选择与切入、拆迁安置技巧、一二级联动获取策略、政府公共关系维护和报建技巧，对内对于项目的关键节点设置和把控、计划管理的落地、内部各部门综合协调等方面具备独特的理论和实践经验。
在结合实践工作的同时，谯老师还在发表过《未来中小城市建设的方向和模式》；《北京大规模居住社区营建模式研究》；《房贷证券化模式研究》等论文，深得从业人士的好评。
服务企业：龙湖集团、恒大地产、合生创展、绿城集团、华侨城、路劲集团、当代置业、郑州康桥、葛洲坝集团、鲁能地产、保利地产、朗基地产、远洋地产、天山集团、新世界地产、亿城地产、中建地产、建业地产、招商局控股、佳兆业集团、中房集团、天润地产、五矿集团、京汉置业、郑州亚新、昆明银海、长春亚泰、海通地产、吴中地产、中航地产、合能集团、国信投资、上海复地集团等数百家。
【课程大纲】
一、房地产行业投资环境分析与决策
1. 现阶段房地产业的政策导向
2. 目前国内房地产行业的投资形势
二、房地产项目前期拿地战略和战术策略
1. 企业投资战略的坚守和投资策略的调整
投资决策步骤、内部土地研判的成果深度
案例：某项目投资报告深入分析
案例：“道”与“术”-标杆房企未来3-5年的投资战略和拿地策略分析
2. 如何选城市--城市评价标准和指标体系
3. 企业自身产品定位-“有所为和不为”
案例：标杆地产产品体系
4. 投资测算指标定位和风险管控
（1）静态测算或动态测算
案例：静态测算表 动态测算研究
（2）标杆地产前期关注的经济指标类型解读
如;IRR NPV NAV 净现金流量 净利润率 获利指数等
（3）开发周期在5年、3-5年、3年以内的项目测算指标标准
5. 如何从营销前置的视角去解读土地-“客户、产品与土地”三位一体
前期定位模板和项目建议书
6. 标杆地产风险控制策略
案例：测算红线设置
拿地土地储备量
三、当前标杆企业获取土地的策略转型--兼并收购、合作开发模式
1. 通行的地块获取方式
案例：万科项目开发合作模式
需要注意的几个问题
如：开发主体问题、合作的方式、资金运用、政府的态度、合同条款等
2. 其他需要注意的问题
（1）尽职调查要素
图表：尽调报告清单和成果
（2）溢价处理
（3）关键节点控制
（4）违约责任界定
（5）动态管理与风险控制
案例：标杆地产收购北京某项目
3. 其他广义兼并收购或联合开发模式
（1）平台模式：与资方的多种合作模式等等
（2）股权托管
（3）变更用地类型
（4）租地开发 成都、佛山案例
（5）收购工业或集体企业等
四、投资拿地专项奖罚制度与项目跟投机制
1. 房企规模化、激励机制、项目跟投的内在关系
（1）拿地专项考核与奖罚
招拍挂、旧城改造、概念地产拓地、一二级联动、品牌优势圈地、组合模式等
当前形势下，兼并收购研究
（1）兼并收购决策依据
（2）收购主体确定
（3）兼并收购的基本流程
（4）收购对价及支付
兼并收购模式选择
A.资产收购
（1）概念
（2）资产收购的条件
（3）收购流程、关键节点
（4）优劣势分析
（5）收购协议的签订和落实
案例：某销售额过3000亿元的标杆公司收购协议条款
B.股权收购
（1）概念
（2）收购流程
（3）优劣势分析
（4）股权收购的基本原则和操作方式
案例：某地项目股权出让风险分析
C.国企重组
如： 中海-中信；保利-中航等
合作开发模式
（1）规范化联合模式
如： 联合拿地 或 一方拿地，合作开发
（2）直接转让土地使用权模式
（3）以土地使用权投资模式 一方出地，一方出钱
（4）整体产权转移模式
（5）报批报建专项奖罚
案例：标杆地产拿地、报建高额奖励节点设置与条款梳理
（6）年薪制度
（7）中间市场游戏规则
5. 不同企业如何选择跟投项目
6. 跟投人员的资格要求（必投、限投、自愿）
7. 各种跟投人员的投资“红线”比例
8. 跟投项目红利如何兑现
小结：跟投管理办法研究
碧桂园跟投机制分析
9. 房企内部跟投机制和流程的确定
决策层或股东确定-地域和项目划分-指标突破空间-方案落地-执行到位
案例：销售额超300亿元的某成长型企业项目跟投制度解析
10. 项目跟投的退出保障机制
案例：某项目跟投退出方式
11.目前跟投机制执行的效果情况
案例：万科的“合伙人”机制与“跟投”制度对比
