【课程背景】
房地产行业属于高风险行业，由于其本身的资金需求大、投资回收期长的行业特征，及受相关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求的变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产公司最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉。
项目拓展阶段已经决定了房地产项目的大部分利润。房地产的竞争已经向土地获取能力转化。同时，在运行过程中，如何规避风险，使投资实现准确和高效，是房地产企业未来面临充分市场竞争条件下必须思考的课题。
房地产野蛮生长时代结束，内涵式增长机会窗口有限，下半场的主题是合纵联横，对企业能力的提升方向提出不同的要求。微笑曲线型的企业才能更好应对未来行业的竞争。高度管制与土地垄断外部环境下，房地产企业资源获取的方式需要做出因应变化。房地产行业日益金融化、投行化、互联网化，只有获得合作并购能力才能快速完成这样的转化。
【课程价值】
1、通过课程的讲解分析，明确在房地产投资决策过程中的风险因素，建立相关指标体系，构筑企业的投资决策平台和投资决策的考量体系，风险预警机制。
2、全面了解美国一流开发商及万科在项目投资决策过程中秉承的战略理念、使用的管理工具，及执行的决策依据。
3、提供有效的分析思路和分析模型，在项目决策过程中利用科学的分析方法，得出正确的结论，并规避潜在风险。
李老师：
工商管理硕士,深圳著名房地产职业经理人，清华、北大总裁班特约讲师。于1999加入万科，任万科集团华南区域管理中心项目拓展组负责人。负责公司深圳、广州项目拓展及规范化、法律事务等工作。专长于企业管理、战略定位、投资策划、企业并购、风险管理等领域。
【课程对象】
房地产企业董事长、CEO、总经理等具有战略规划与投资运营决策力的决策层、董事会投资决策委员会成员、房地产公司项目拓展、投资决策部门管理层
【课程大纲】
一、基于公司战略导向的项目拓展决策
1、房地产行业发展的内外部因素分析
（1）中国人口结构分析
（2）土地供应结构分析
2、项目拓展战略
二、投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接
1、综合：七对眼睛（源于美国PULTE HOME公司的项目投资科学决策工具）
（1）精确的定位：三个支持工具、七个阶段成果、两个阶段、一个判别标准
（2）七对眼睛的实施过程
2、定位：城市地图（科学决策、提高效率的项目投资研究工具）
（1）城市地图在项目决策过程中的作用
（2）城市地图内容与使用方法
（3）城市地图使用案例
3、营销客服：客户细分（基于家庭生长周期与支付能力的客户终生锁定战略）
（1）房屋核心价值因子
（2）8类细分市场：房屋价值与特征需求
（3）15类细分市场：进一步考虑收入的8类扩展
4、设计：产品品类（基于客户导向的设计、产品标准化）
（1）产品系列： 万科的三大产品系列
（2）品类划分：万科的八类产品品类
（3）品类应用：与客户细分的结合；竞争对手研究；可行性研究
5、经济测算
（1）经济测算指标体系
（2）核心指标的要求
6、成本分析
（1）新项目《快速成本测算模型》
7、项目投资风险评估与分析
（1）项目投资风险来源识别与控制
三、房地产公司项目拓展专业体系
1、标准化拓展作业流程
（1）拓展工作的标准化
2、房地产公司的投资决策专业协作
（1）关于项目市场产品定位阶段“7对眼睛”工作指引
3、项目决策信息化系统
（1）基于电子信息平台的高效决策机制
四、房地产公司的项目投资土地获取方法
1、房地产合作并购史
（1）美国房地产历史与美国房地产并购
（2）中国房地产发展与房地产并购
2、房地产合作方式
（1）合作类型
（2）与土地方的合作
（3）与资金方的合作
3、房地产并购方式
（1）并购交易结构设计
a主体、客体与并购方式
（2）股权并购
a股权并购的操作模式
b离岸股权交易
（3）资产并购
a资产并购的操作模式
b资产并购与控制权
（4）上市公司的并购
a上市公司并购的路径反并购措施
4、房地产并购中的风险管理
（1）并购中名义变更与股权转让协议效力的关系
（2）股权并购的法律限制、章程限制、合同限制
（3）不同类型的股权并购：有限公司、发起人、国有股权、外资股权、名义股权
（4）并购中股权质押、股权回购与股东退股
（5）股权并购无效情形的处理
5、房地产并购中的税务处理与筹划
（1）税务筹划对并购方案的影响
（2）货币支付股价交易
（3）股权支付股价
（4）房地产支付股价
