【课程背景】
2020年以来，我国遭遇新冠肺炎袭扰，国家经济发展和百姓收入受到严重影响，房企遭遇销售难，而国家又不断加大房地产调控力度，划定“三道红线”，资金压力变大，众多知名房企纷纷出现债务违约。
房地产税收已经成为房地产企业继土地成本、开发成本之后的第三大成本。房地产企业开发周期长，开发环节多，每个环节都存在很多涉税问题，长期困扰着企业，随着营改增的不断深入，金税四期逐步推广、智能税控大数据联网联查，风险越来越大，企业一个不小心，就容易触发涉税风险，企业必须彻底进行解决，合理合法的税收筹划。
【课程对象】
各房地产开发企业老板，董事长、总经理与中高层管理人员、财务总监、成本总监、投资总监、财务经理、会计经理、税务经理、资金经理、财务部、审计部等部门相关人员、注册会计师、注册税务师和企业纳税经办人员。
【金牌讲师】
肖宏伟：
全国资深税务稽查专家；全国资深税务筹划专家；多家上市公司税务顾问；多家名校总裁班特聘教授；全国税务稽查干部培训资深讲师；税务征管稽查工作二十余年, 全国税务培训一千余场，被誉为“税界奇才，实战大师”。历任专管员,稽查主办,稽查科长,征管科长,所得税处副处长；参与N多税案稽查、税企争议处理。多次获得税务系统“十佳征管标兵”、“稽查能手”,“税收征管技术状元”等称号。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对企业税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究，是我国税收实战派讲师的代表。
【课程大纲】
一：当前房企面临的困境和税务形势及典型案例分析
二：房企设立环节的税收筹划
01、新项目是设立分公司？子公司？还是直接设立项目部？开发主体的选择与风险应对
02、股东身份的选择与高管跟投
03、注册资本金的选择与运用
04、账套设置的税收筹划
05、前期成本怎样操作才能计入项目公司？
三：房企拿地环节的税收筹划
06、招拍挂取得土地对房企增值税、所得税、土地增值税、契税、土地使用税五大税需关注哪些税收节点？
07、房企取得土地向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用增值税抵扣应取得哪些票据？需要哪些证明材料？取得的拆迁补偿费是否缴增值税？
08、土地投资、转让的筹划
09、项目收购中的税务问题与应对
10、以购买股权方式取得土地的风险防控与溢价应对筹划
11、房地产开发企业合并分立筹划难点与运用
12、房企拆迁安置“拆一还一” 增值税、所得税、土地增值税和个人所得税如何处理？还建房，回迁安置房视同销售征增值税？价格怎样确定？视同销售是否同时视同土地成本抵扣？
13、合作建房纳税筹划的点在哪？应注意哪些风险？合作开发与项目部的运用
14、一二级联动涉税风险应对
15、母（总）公司拿地子（分）公司开发，票据如何取得并入账？涉及的增值税、企业所得税和土地增值税如何处理？
16、红线外配套设施的税收筹划
四：常见融资方式风险与税收筹划
17、房地产企业收付利息增值税、所得税常见问题处理
18、统借统还和集团统一借款与资金池的税收政策应用与常见误区和案例借鉴
19、关联方无偿拆借资金的税收政策和“尺度”把握及案例借鉴
20、地产企业“假股权真债权”的税务运作方式
21、“资本弱化”的税收风险分析
22、以非货币性资产对外投资或接受投资的税收政策及税务规划
23、借款费用的资本化与费用化
24、房地产企业股权转让融资或退出方式选择与税务处理
（公允转、溢价转、折价转、0元转、1元转、平价转、无偿赠、代持股等）
25、房地产企业和各类融资方式汇总与税务考量
五：建设施工环节的税收筹划
26、房企甲供材，增值税、土地增值税筹划方法
27、房企支付施工企业的价外费用、提前竣工奖、延期赔偿、备料款等税务筹划与风险防控
28、支付设计费、咨询费、工程管理费、中介费、各种服务费等税务筹划与风险防控
29、房企修建的临时建筑物、构筑物（如售楼处，样板房）增值税怎样抵扣？土地增值税怎处理？
30、开发商购进电梯、中央空调、钢结构、铝合金窗，门禁系统等设备项目并由销售方提供安装劳务，开发商应取得哪里开具的、何种票据入账？合同与发票如何衔接？怎样进行税务筹划与风险防控
31、实例解析以房抵工程款、以房抵材料款、取得工程违约金等税务处理
32、关注合同生效及纳税义务发生时间
33、合同履行涉及混合销售与兼营业务涉税风险管控
34、合同违约责任条款涉税风险管控
35、合同“包税”条款纠纷涉税风险管控
36、混合销售风险与规避
六：预售、销售环节的税收筹划
37、销售代理公司设立的筹划
38、销售合同交房时点的风险与设计
39、地上开发产品的价格分解策略
40、售楼部与样板间的税务处理
41、买一赠一业务（买房送装修、送家电、以老带新、摸奖送礼、赠送业主福利、送物业费等）的合同签订、会计核算及企业所得税、增值税和土地增值税和个人所得税如何处理？
42、房企代收代付(代收的契税、维修基金、办证费用、水电、燃气、太阳能等)的增值税、所得税、土地增值税及票据如何处理？
43、销售价格敏感性分析的运用与筹划
44、代收费用的税务规划
45、房企支付的各种违约金、赔偿金，各税种如何处理？
46、物业管理公司税收筹划与风险防控？
47、房地产装修费用与销售精装房增值税、所得税、土地增值税和个人所得税如何处理？
48、地产手续费和佣金的税务风险管控
七：项目清算环节的税收筹划
49、房地产企业怎样把握土地增值税清算时间？如何理解把握“已竣工验收”的房地产开发项目？主动清算还是被动等待？
50、预征土地增值税疑难问题处理
51、房地产企业土增税清算成本分摊方法选择问题：
⑴ 占地面积法 ⑵ 建筑面积法 ⑶ 直接成本法 ⑷ 预算造价法
⑸ 税务机关确认的其他合理方法 ⑹ 层高系数法的应用
52、重组改制土地增值税疑难问题与实战应用
53、有产权和无产权的车库、车位、地下停车场土地增值税处理
54、土地增值税清算中开发间接费审核要点
55、土地增值税清算时点未支付的扣除项目及预提费用处理
56、土地增值税清算扣除税金的审核问题
57、土地增值税清算时合法有效凭证确认问题
58、房地产土地增值税清算的核定征收疑难问题
59、项目分期筹划与补救
60、建安预警值的运用与应对
61、土地增值税临界点的筹划运用
62、尾盘的处理与税收筹划
八：物业运营环节的税收筹划
63、旧房与税务处理
64、商管公司的设立规划
65、酒店公寓等的售后回租与运营
66、商场、集中商业的运营与税务规划
67、房地产开发企业发票管理税务风险管控
68、房地产建安企业税务稽查风险管控与筹划
