【课程背景】
当前房地产行业形势日益严峻，市场行情也急转直下。随之而来的是房地产开发投资增速持续放缓，土地交易市场显著冷却，土地流拍上升，房企违约不断，项目停滞频现。房地产销售、新开工、投资增速突如其来全面转负。多家房企爆发违约风险，涉及境内外债券、银行贷款、信托、商票、理财等各类融资渠道，特别是一些龙头房企的风险事件，引发市场对行业系统性风险的高度担忧。
即便形势虽然如此严峻，却依然改变不了房地产业仍是支柱产业，是实体经济的重要组成部分，房地产是经济增长的压舱石，是财政的重要组成。但是在这前景广阔与危机并存的时代，对于广大房地产开发企业来说是真正的洗牌时代！如何在这严峻的洗牌时代能够存活并保障以后的持续发展，关键还是房地产的根本--土地与项目。能够以最佳的方式获取最适合企业自身的优质土地与项目才是房企长远发展的重中之重。本次课程，将帮助开发企业在新时期提高自身的土地与项目研判能力，提升的拿地、拿项目以及合作开发能力，更有效的规避各种拿地、项目拓展模式和渠道的风险，做好房地产开发项目前期拓展和准备工作，并深入讲解合作开发各环节操作要点。
【课程收益】
1、2022年房企如何正确的拿地？---分享土地获取经验
2、拿地与项目拓展的创新模式和渠道有哪些？---分享标杆地产如何从土地获取、前期策划、项目规划设计等方面入手，在开发前期最重要的环节上突破
3、各种拿地与项目拓展模式和渠道的风险有哪些？---掌握风险规避方法与策略
4、行业新时期如何做好合作开发？---主要环节实操要点与落地要领
5、城市更新项目投资运作与土地获取---分析城市更新政策与产业升级规划
6、拿地主要模式及风险控制要点解析---案例分析法律政策及合同管控方法
【课程对象】
1、房企董事长、总裁、总经理、区域总、城市总、项目总等决策层及高管领导；
2、房企战略、投拓、前期、法务、风控、营销、工程、设计、成本等专业部门负责人及业务骨干成员。
【课程大纲】
一、集中供地的挑战与困惑：宏观环境分析与应对
1、2022房地产市场状况和主要新政要点解读
（三条红线 / “两集中”供地 / 房贷集中度 / 土地出让金划转税务部门征收新规等）
2、房地产行业发展趋势及核心城市（区域）投资价值分析
3、城市（区域）营销市场调研判断及土地新政的变化
4、除暴雷房企外，还有哪些企业自危？ 为何大多数民企焦虑？哪类企业将更具优势（小精尖？高大上？）
5、重点区域主要城市（大湾区--广深佛、长三角--苏杭宁等）土地招拍挂新政解读
6、投资拿地判断宏观经济形势的几个关键性指标
7、拿地“1拍3”后，房企财务、投资和业务运营的应对策略
8、把握未来--2022房地产10大趋势与应对策略
二、投资决策的宏观定见：市场分析研判和预测
1、意向城市土地市场分析及目标地块分析
2、发现城市投资新机会的三个量化工具
3、区域市场分析、判断及竞品分析
4、市场分析解决的主要问题：如何在地块选择中找到三者均衡点
5、专案市场调研指引与项目拿地建议书（前策报告书）要点
6、如何判断投资整体策略？（市场政策研究，城市及区域规划，地价测算等）
7、如何预见城市发展与板块发展潜力差异？
案例：不同城市的市场热度预判与市场监测方法
案例：城市进入策略与城市经济评价新指标
三、集中供地前准备：如何建立完善投资管理原则及动作
1、 投资管理的三个基本原则
2、 投资管理的五个基本动作
（1）建立土地，客户的板块分类体系
（2）形成板块价值增长潜力差异化判断
（3）建立投资工作的底层工具
（4）完成投资全流程的标准化动作
（5）统一投资方案评审的各专业原则
3、如何进行概念规划及强排设计（强排规划与土地指标）
（1）如何通过强排实现利润最大化
（2）如何做出高货值的强排方案
（3）强排规划的产品设计要点解析
（4）企业产品规划的标准化模板设计
4、产品规划中的企业运营能力和销售能力支撑要素
案例：多物业组合下的最佳容积率研究
案例：强排方法优化和实践评估
四、地块投资的决策依据：运营计划与资金筹划
1、项目建设计划和运营管理要求
2、预估建设计划和费用、预估销售计划和收入
3、项目财务指标分析（项目资产负债表/损益表/现金流量表等）
4、项目的土增税等税务筹划
5、可研报告和资金筹划关键点
案例：对标房企的拿地方法借鉴（拿地的8个建议）
案例：xx城项目测算图表与目标成本分析
五、充分挖掘项目出价能力：地块的成本策划与测算技巧
1、项目前期成本调研和成本策划
2、投资收益构成分析: 项目的静态投资和动态测算
（1）标准成本下的开发节奏与工作前置
（2）现金流量（销售，回款，工程款，费用，税费）
（3）税收筹划统筹与政策变化的应对
3、投资测算技巧及常见的成本管理问题
4、投拓高手的投资测算技巧与效率
案例：房地产项目投资收益测算分析分析报告
案例：标杆地产的新项目拿地测算表
六、新形势下拿地模式研究与风险控制
1、新时期拿地模式分析
（1）新区域招商开发模式
（2）主题地产（文旅、医疗、教育等）模式
（3）城市治理与片区开发模式
（4）片区开发的ABO模式
（5）城市更新+TOD模式
（6）城市更新+EOD模式
（7）城市更新+产业升级
（8）〝城市更新+〞新思路和突破点
2、拿地阶段企业间的合作模式利弊分析
3、拿地实操中的投拓能力提升
（1）土地获取过程中应关注的重点问题
（2）土地获取过程中常出现的一些失误
（3）如何处理土地获取过程中的政企关系?
（4）一些特殊操盘方式解读
4、若干拿地新模式实操案例分享
案例：土地交易与合作开发协议的注意事项
案例：项目尽职调查要领及竞品楼盘分析研判
七、新政下的房企投后关注重点
1、拿地的工作策略
2、拿地的分析思路与对标房企的关注点
3、拿地要求的开发速度和管理效率
4、拿地需要的营销和品牌突破
5、拿地的产品力竞争
案例：房地产项目的溢价问题操作实例借鉴
案例：解析大运营时代下的经营体系六步概要
八、房地产合作开发与项目并购
1、合作开发投资架构模式
2、合作开发，营改增后优化投资进入和退出方式设计
3、项目并购是重要的价值管理
4、房地产项目并购必须掌握的基础知识
5、房地产项目并购意向书的谈签重点
6、尽职调查的重点内容
7、房地产项目并购的主要疑难问题
8、并购估值与项目溢价如何挖掘
9、项目并购后的运营监管重点
10、并购中应重点关注的财税问题
九、如何提升企业的“拿地投拓+风险防控能力”?
1、如何提高投拓技能及解决问题能力
2、城市进入策略与项目信息库运用
3、如何了解新政及政府规划动向研判
4、投拓阶段的风险类别及防范措施
5、股权收购获取项目实操及风险防范
6、疫情常态化下的7种拿地〝死法〞及风控要点
7、房企频繁“暴雷”的20条风险防控思考
8、“收并购”合作项目的风险防范及合同应用要领
十、思考与研判：（未来行业形势谈讨、互动交流）
