【课程背景】
一、时代背景
房地产企业的近两年行业利润处于下行期，是众所周知的。在市场形势严峻的情况下，控制成本无疑是保证企业生存的基本手段，作为房企三大成本（土地成本、建安成本、税务成本）之一的税务成本控制也毫无疑问的成为房企的工作重心。
多年来，房地产企业一直是高税负的行业，但多数企业对税务成本的控制是粗放式的，更直白的说是很多企业一直在用简单粗暴的方式避税。
但是国家税收监管却越来越严，尤其是，2021年3月24日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步深化税收征管改革的意见》明确了两个时间节点：到2023年，基本建成“无风险不打扰、有违法要追究、全过程强智控”的税务执法新体系，到2025年，，基本建成功能强大的智慧税务。这是大数据管税的时代来临了，原来简答粗暴的避税方式不仅不能降低成本，反而会给企业带来更大的损失。
这意味着，房企可能面临这样的情况：“利润比过去低了，税反而比过去多了。”
二、企业现状
我们在为房企提供税务服务的过程中，发现绝大多数企业对税务成本的认识存在严重的误区，突出表现有以下几点：
1、税务管理的责任部门不对
大多数企业认为税务管理是财务部门的事情。但是，产生税的部门是业务部门，直接责任部门不懂税，怎么控制税务成本呢？
提示：税务管理是整个公司的事情。
2、绝大多数企业算不明白税务账
谁是业务活动产生的，税负是由方案决定的，不了解业务活动，弄不清楚税法的底层逻辑，就不会做出精彩的方案，税务成本和税务的风险就降不下来。
提示：
方案不对的原因，就是账没算明白。但是，这里所说的“账”，不是大家理解的会计账，而是怎样做生意的“大账”，具体地说就是把政策在企业架构设计、合理安排交易（包括交易主体、交易类型、交易路径、交易时间、交易地点、交易价格等）中如何用“活”的账。即“税务管理的核心是研究怎么做生意”。
税务账是事前算账，如果事后算账通常只能认账。
3、对税务管理重视程度不够
可以这样讲，房企的税务管理有明显的特殊性，除了业务活动行业特征明显外，税收管理的政策文件也有很多特殊之处，并且很多税收文件是针对房地产行业单独发的，这就是对行业税务管理的经验有很高的要求。准确地讲，其也需要有个专门的机构来做这件事情，并且需要一把手牵头。
【课程对象】
1、公司管理层（中高层）、项目总、项目经理、城市总、管理储备人才
2、财务管理部门负责人及财务全体人员
【金牌讲师】
郝老师：
20年房地产企业税务规划经验
北京中清坤诚管理咨询有限公司总裁
在财税顾问、财税筹划、财税培训、财税咨询等方面建树颇深，财税
理论扎实、实战经验极其丰富。
服务企业：
广州万科、温氏集团、山东鲁商、祥祺集团、海南中城建集团、伟光汇通、中铁地产、赤峰中鑫、陕西惠尔集团、广州富港、珠海摩尔百货、漳州景盛等。
【课程大纲】
第一部分 房地产税收基本知识
一、房地产企业主要要缴纳哪些税？
二、重要税种要点提示
1、营改增要点提示
2、企业所得税要点提示
3、土地增值税要点提示
4、印花税要点提示
5、契税要点提示
第二部分 房地产企业税务管理的算账逻辑
一、税务管理的“大账”
1、税负是由什么决定的？
2、标杆企业为什么税务成本与税务风险相对较低？
3、开发各阶段要算清楚的“大账”有哪些？
4、并购重组需要算清哪些账？
5、城市更新业务要弄清哪些事？
6、财政资金安排的决策原则有哪些？
7、税务管理要从哪些方面入手？
8、解决税企争议需要弄明白哪几件事？
二、税务规划的账是账外算账
1、为什么要做架构布局？
2、如何做架构布局？（股权布局、产业布局、区域布局）
三、如何算明白“政策账”
1、免税重组是怎么回事？有什么涉税风险？
2、租金拆分的税收逻辑
3、不动产销售和不动产租赁的税收考量因素
4、资产转让和股权转让取舍的税收逻辑
5、如何合理安排拿地主体？
6、如何合理设计交易路径？
7、、如何合理安排交易时间、地点、价格？
8、承债式收购有什么税务风险？
9、买方包税有什么税务风险？
10、企业注销的税务成本
四、不可小觑的“小账”
1、取得发票和未取得发票税务成本有什么差别？
2、什么是额外的税务成本？
第三部分 房地产企业全流程涉税事项分析
一、设立阶段涉税事项分析
1、设立开发企业应具备的条件和相关事项说明
2、房地产企业在项目调研阶段是否可以计入开发成本？
3、房地产企业设立时应考虑的涉税关键点
4、筹建期间发生的业务招待费、广宣费怎么税前扣除？新企业怎样计算开办费？
二、融资阶段涉税事项分析
1、集团内部关联方的资金拆借风险分析和相关规定
2、股东贷款企业使用的风险分析及实务应对
3、统借统还有什么局限性？
4、联合开发不同情况下所得税如何处理？
5、明股实债的税务成本
三、拿地阶段涉税事项分析
1、不同拿地方式的涉税分析
2、不同合作开发模式的涉税分析
3、与政府合作与谈判的税收要领
4、红线外支出涉税分析
5、代建市政款与财政返还方式涉税分析
6、土地分宗与定价涉税分析
7、拆迁补偿涉税分析
四、开发建设阶段涉税事项分析
1、开发成本会计科目的核算内容
2、如何确定计税成本对象
3、主要涉税事项分析
4、关于拆一还一（原地回迁、异地安置、前期工程费进项抵扣）
5、关于索要发票
6、农民工工资保证金
7、甲供材的前世今生
8、成本分摊方法
9、配建保障性住房的财税处理
10、借款费用的企业所得税处理
五、预售销售阶段涉税事项分析
1、“买一送一”的涉税分析
2、“老带新”问题涉税分析
3、开盘有礼购房抽奖涉税分析
4、出租商铺免租期涉税分析
5、违约金涉税分析
6、房企收入确认时间有什么特殊规定？
7、关于销售价格明显偏低
8、房地产企业非法预售收入是否需要预缴增值税、土地增值税和计算预计毛利？
9、分期收款和银行按揭贷款收入应配比结转销售成本
六、项目清算阶段涉税事项分析
1、如何确定清算单位？
2、成本对象如何划分？
3、清算条件
4、土地增值税清算项目的审核鉴证
5、清算时未转让房地产如何处理？
6、增值税一般计税方法和简易计税方法下土地增值税清算应税收入怎么确定？
7、土地增值税预缴税款如何计算与核算？
第四部分 经典案例分析
案例一、收并购经典案例分析
案例二、合理规划拿地成本经典案例分析
案例三、工抵房涉税处理案例分析
案例四、所得税汇算清缴案例分析
